ZakonGuru
Назад

Что заставляет владельцев деприватизировать жилье. Порядок и правовые последствия отказа от права собственности

Опубликовано: 05.03.2021
Время на чтение: 11 мин
0
714

О преимуществах приватизации знают практически все. Это возможность распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продавать ее, дарить, сдавать в аренду или передавать по наследству. Но есть у приватизации и ряд минусов, которые заставляют владельцев отказываться от прав собственности и деприватизировать жилье. В чем преимущества и недостатки деприватизации и в каком порядке проходит процедура – попробуем разобраться.

🏠 Что такое деприватизация и расприватизация квартиры. Есть ли разница между терминами

В бытовом лексиконе термины «расприватизация» и «деприватизация» употребляются, как синонимы, обозначающие отмену проведенной ранее процедуры приватизации и перевод жилья в собственность города или государства.

В юридическом смысле под расприватизацией понимается признание недействительным договора приватизации (на основании статей 168-172, 175-179 Гражданского кодекса). Инициатива в старте данной процедуры всегда исходит от третьих лиц. Процесс расприватизации происходит исключительно через суд. Причинами могут выступать допущенные нарушения при заключении договора, нарушенные права других собственников, которых незаконно исключили из приватизации, и пр. Основанием для расприватизации может стать исковое заявление от лиц, чьи права были нарушены договором.

Деприватизация – это добровольное расторжение договора по переводу квартиры из муниципальной в частную собственность. Она регулируется положениями статей 450-453 Гражданского кодекса. Инициатором деприватизации становится сам владелец недвижимости, но возможна она только, если муниципалитет не возражает вернуть квартиру в фонд города.

Процедура деприватизации не предполагает участие суда, а предусматривает добровольное заключение договора о переходе квартиры из частных рук в собственность города.

Стоит отметит, что указанное деление на деприватизацию и расприватизацию является весьма условным и применяется далеко не всеми юристами, так как в законодательстве данные понятия не разделяются.

💁‍♀️ Кому и для чего нужна деприватизация

Право на деприватизацию квартиры закреплено в 2005 году в законе «О приватизации жилья» от 1991 года №1541-I, а также в статье 20 ФЗ-189 от 2004 года. Любой гражданин наделен правом расприватизировать недвижимость бесплатно по собственному желанию, а муниципальные власти – должны принять имущество и подписать с бывшими собственниками договор социального найма.

Условия по деприватизации недвижимости уже неоднократно пытались изменить. В частности, ограничить право граждан на деприватизацию – например, предоставлять такую возможность только малоимущим, но в отношении любого жилья. Но к настоящему моменту поправки, изменяющие привычный порядок приватизации, приняты не были.

Деприватизация может потребоваться владельцам приватизированного ранее жилья для решения финансовых и ряда других проблем.

Минусами приватизированного жилья являются необходимость внесения платы за капремонт, уплаты налога на имущество (который теперь рассчитывается по рыночной стоимости). Указанные платежи могут стать весьма обременительными. Выходом из ситуации для некоторых владельцев является деприватизация квартиры и перевод ее в муниципальную или государственную собственность.

Для жильцов квартир, которые арендуют их по договору социального найма, могут быть предусмотрены дополнительные льготы по налогам и в части оплаты коммунальных услуг.

В какой квартире вы живете?
В собственнойВ муниципальной – по договору социального наймаВ приватизированной, но планирую деприватизировать

👇 Каким условиям должна отвечать квартира для деприватизации

Деприватизировать можно только ранее приватизированную квартиру. Если квартира была куплена, получена в дар или по наследству, то вернуть ее городу нельзя. Даже если собственник сменился у доли квартиры по отношению к первоначальному договору приватизации, то отменить приватизацию не получится.

Чтобы город принял приватизированную квартиру, должны быть выполнены следующие условия:

  1. Жилье является единственным для всех жильцов.
  2. На квартиру не наложены обременения и аресты, права собственности на нее не оспариваются.
  3. В квартире с момента приватизации не появились новые жильцы.
  4. В квартире не было незаконной перепланировки.
  5. Дом, в котором расположена недвижимость, не подлежит сносу.
  6. Все собственники квартиры согласны на возврат собственности городу.
  7. Отказ от прав собственности не ведет к ущемлению чьих-либо прав или не служит неправомерным способом обогащения.

🙅‍♀️ Препятствия для процедуры

На деприватизацию должны дать согласие все собственники квартиры, иначе она будет невозможна. Вернуть квартиру в государственную или муниципальную собственность могут только те владельцы, которые ранее подписывали договор приватизации.

Существует ряд барьеров для деприватизации, связанных с квартирой. Так, не получится деприватизировать квартиру под обременением, в аресте, залоге, под ипотекой. Первоначально необходимо снять все обременения, а потом приступать к сбору документов. Недвижимость не должна находиться в аварийном доме под снос.

🔑 Порядок деприватизации. Инструкция

Для деприватизации необходимо собрать комплект документов и передать их на согласование а жилищную администрацию. На завершающем этапе подписывается договор социального найма с муниципалитетом. При этом регламент оказания государственной услуги по деприватизации утверждается на уровне муниципальных властей, поэтому в некоторых городах он может отличаться от стандартного.

Правила пожарного надзора 2021. О чем теперь нужно помнить жильцам, дачникам
Читать
Тарифы ЖКХ в 2021 году. Когда ждать повышения и за что придется платить больше
Подробнее
Возобновление газовой проверки в квартирах с 2021 года
Смотреть

Необходимые документы

Для деприватизации квартиры потребуется собрать определенный комплект документов, который включает:

  1. Заявление на деприватизацию недвижимости. Каждый собственник подписывает заявление от себя лично, за детей до 14 лет его подписывают родители.
  2. Паспорта всех собственников, свидетельства о рождении детей.
  3. Выписку из реестра ЕГРН с указанием на зарегистрированные права собственности на объект недвижимости.
  4. Выписку из Росреестра, подтверждающая, что данная квартира является единственным жильем.
  5. Справку о составе жильцов или прописанных в квартире лиц: выписку из домовой книги или Единый жилищный документ (ЕЖД).
  6. Разрешение от органов опеки на деприватизацию (при участии в процедуре несовершеннолетних или недееспособных).

Скачать образец заявления на деприватизацию недвижимости

В ряде случаев необходимо дополнительно подтвердить отсутствие долгов по взносам на капитальный ремонт и по имущественному налогу. Процедура деприватизации бесплатна и не предполагает уплаты госпошлины.

Как и куда обращаться

В Москве за расприватизацию жилых помещений отвечает Департамент городского имущества. В регионах наименование инстанции, которая занимается деприватизацией, может меняться (администрация, отдел и пр.). Документы на деприватизацию можно передать через МФЦ. В процессе передачи документов могут принимать участие все собственники старше 14 лет.

После поступления заявления собственникам передается расписка с датой принятия.

Порядок подготовки и подписания договора деприватизации

После поступления комплекта документов на их основании муниципалитетом готовится договор деприватизации. На его подготовку может уйти до двух месяцев, а затем он перенаправляется в МФЦ для подписания собственниками.

На основании подписанного договора происходит перерегистрация прав собственности от бывших владельцев к муниципалитету в Росреестре. Документы можно передать в МФЦ в день подписания договора деприватизации квартиры. В дальнейшем договор с отметкой Росреестра выдадут на руки бывшим собственникам. После завершения расприватизации квартира становится частью жилого фонда. Бывшим собственникам ее передают по бессрочному договору социального найма.

Договор социального найма с жильцами подписывает Департамент городского имущества не позднее двух недель после регистрации деприватизации.

На что мы имеем право в собственном дворе
Читать
Подвал в многоквартирном доме. Как им можно распоряжаться
Подробнее
Течет крыша в многоквартирном доме. Как возместить ущерб
Смотреть

Особенности процедуры с участием несовершеннолетнего

Если в семье есть несовершеннолетние дети, то на деприватизацию потребуется получить согласие органов опеки и попечительства. В рамках обращения в органы опеки специалисты должны удостовериться в том, что права несовершеннолетних не нарушаются в результате сделки.

Если дети родились в квартире уже после приватизации, и квартира является их единственным жильем, то в выдаче согласия органы опеки откажут.

✅ Плюсы и минусы деприватизации, когда это выгодно. Насколько уместно говорить об ухудшении жилищных условий после деприватизации

Решение о деприватизации квартиры собственники принимают, руководствуясь различными мотивами, в частности:

  1. Финансовые причины. Например, сумма расходов на содержание квартиры стала слишком высокой: сегодня собственник, помимо содержания своей квартиры, должен содержать общедомовое имущество, оплачивать техническое обслуживание и капитальный ремонт дома. В последние годы также существенно возрос налог на имущество, который рассчитывается по кадастровой оценке.
  2. Семейные обстоятельства. У собственника могут возникнуть непредвиденные семейные обстоятельства – и он хотел бы не допустить возможного раздела имущества или того, чтобы квартира стала общей собственностью супругов.
  3. Стремление защитить квартиру от посягательств мошенников. Особенно актуально это может быть для пожилых владельцев, которые боятся стать жертвой обмана со стороны мошенников.

Деприватизация напрямую не указана в перечне способов ухудшения жилищных условий, но может быть приравнена к нему. Процесс перевода квартиры в муниципальную собственность с большой вероятностью посчитают намеренным ухудшением жилищных условий, если действия владельцев привели к состоянию, которое требует участия органов государственной власти в обеспечении их другим жильем.

Контролирующими инстанциями могут быть учтены действия гражданина по отчуждению жилых помещений за пятилетний период, предшествующий предоставлению квартиры от государства.

Юридическая чистота квартиры. Чек-лист по самостоятельной проверке
Читать
Как защитить квартиру, если собственник алкоголик или наркоман. Советы родственникам
Подробнее
Какие недостатки в новой квартире считаются дефектами и как взыскать с застройщика компенсацию
Смотреть

❗ Правовые последствия

После расприватизации бывшие владельцы утрачивают право собственности, но сохраняют за собой право пользования жилым помещением. Все прописанные на момент деприватизации жильцы могут проживать в квартире. Основанием для проживания в квартире станет не частная собственность, а социальный наем по условиям договора с муниципалитетом. Жильцы теперь будут не собственниками, а нанимателями. Они больше не будут платить налог на имущество, содержать общедомовые площади, платить взносы на капремонт. Единственные финансовые обязательства, которые за ними сохраняются – это регулярное внесение квартплаты и коммунальных платежей.

Деприватизация лишает нанимателей права продать квартиру, передать ее в аренду, по наследству или в дар. Занимаемая квартира по договору социального найма не сможет стать предметом залога для получения кредита. Связано это с тем, что неприватизированные помещения принадлежат на правах собственности муниципалитету.

Единственная сделка, которая доступна нанимателям, это обмен. Различают два варианта для обмена: на такое же неприватизированное жилье или же на жилые помещения в собственности. Обмен разрешен на квартиры целиком или коммунальные комнаты. В последнем случае, если жилое помещение не является изолированным (например, комнаты связаны общим входом), то оно не подлежит обмену.

Жильцы не смогут сделать перепланировку в квартире, а за систематическое нарушение правил проживания, длительное отсутствие по месту жительства их могут выселить.

После добровольной деприватизации гражданин утрачивает право на повторную приватизацию этой квартиры. Но есть некоторые исключения. После смерти нанимателя договор найма перезаключается с кем-либо из членов семьи. Если новый наниматель ранее не был участником приватизации или на момент участия в ней ему было меньше 18 лет, то он может переоформить квартиру в частную собственность.

✨ Итоги

Деприватизация лишает права собственности владельца недвижимости, и жилье переходит из частных рук в собственность муниципалитета. Процедура деприватизации в общем случае состоит из нескольких этапов:

  1. Подготовка документов.
  2. Обращение в департамент (отдел, подразделение) жилищной политики при администрации муниципалитета.
  3. Переоформление прав собственности в пользу муниципалитета.
  4. Заключение договора социального найма.

Процедура деприватизации обладает как преимуществами, так и недостатками. Она позволяет снизить расходы на содержание жилого помещения, сократить риски посягательств со стороны мошенников и третьих лиц. Между тем деприватизация лишает собственника права свободно распоряжаться жилым помещением, права на получение бесплатного жилья в собственность от государства, использовать жилье в качестве залога по кредиту.

Как заключить договор на оказание услуг по ремонту квартиры. 9 обязательных пунктов документа
Читать
Что изменится для жителей многоквартирных домов по новому СанПиНу с 1 марта 2021 года
Подробнее
Чем занимается председатель совета многоквартирного дома. Права, обязанности, вознаграждение
Смотреть

❓ Часто задаваемые вопросы

Деприватизация возможна, если есть коммунальные долги?

Во многих муниципальных образованиях отказываются принимать квартиры с долгами по коммунальным услугам. Но даже если в деприватизации не откажут, задолженность сохранится за старым собственником.

Расприватизированную квартиру можно продать или подарить?

Нет, это может сделать только ее владелец – муниципалитет.

После деприватизации можно квартиру опять приватизировать?

Нет, право на бесплатную приватизацию квартиры гарантировано государством только раз в жизни.

Является ли деприватизация ухудшением жилищных условий?

Да, деприватизация, скорее всего, будет расценена, как намеренное ухудшение жилищных условий, и заблокирует возможность участия в программах по обеспечению жильем от государства.

Светлана Асадова ✔
Эксперт в сфере права и финансов
Екатерина Алейникова
, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85
Adblock
detector