Деприватизация квартиры: условия, порядок и последствия

Деприватизацию обычно рассматривают пожилые собственники, которых пугают налоги и мошенники, или семьи, которые хотят встать в очередь на жильё. Решение почти необратимое, поэтому сначала стоит понять, что именно вы теряете и что получаете взамен.

Что такое деприватизация и чем она отличается от расприватизации

Деприватизация — добровольная передача приватизированного жилья обратно в государственную или муниципальную собственность. Основание — ст. 9.1 Закона № 1541-1. Её ввёл Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ, действующая редакция — от Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ. Общие нормы ГК о расторжении договоров здесь не применяются: у деприватизации своя специальная норма.

Расприватизация — признание договора о приватизации недействительным через суд. Её добиваются, когда приватизация прошла с нарушением закона, например без учёта прав одного из жильцов. Согласие администрации здесь не нужно, а итог решает суд.

Кто и на каких условиях может отказаться от приватизированной квартиры

Условия ст. 9.1 Закона № 1541-1:

• квартира досталась вам именно по приватизации — купленное, подаренное или полученное по наследству жильё по этой норме не передать;
• она для вас единственное место постоянного проживания;
• она свободна от обязательств — например, не в залоге и не под арестом.

Если условия соблюдены, орган власти «обязан принять» жильё и заключить договор социального найма. Отказать только потому, что муниципалитету квартира не нужна, он не вправе. Требования вроде отсутствия перепланировки или аварийности дома в законе не названы: их могут указать местные регламенты, и отказ по ним можно обжаловать.

Если собственников несколько, передать квартиру можно только по соглашению всех участников общей собственности (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Один сособственник отдать свою долю городу по ст. 9.1 не сможет.

Как деприватизировать квартиру: порядок по шагам и документы

Порядок приёма жилья устанавливают регион и муниципалитет, поэтому перечень бумаг и сроки уточняйте в своей администрации или на сайте МФЦ. Общая схема такая:

1. Получите выписку из ЕГРН на квартиру и убедитесь, что в ней нет обременений: ипотеки, ареста, запрета на регистрацию.
2. Соберите документы: паспорта всех собственников, свидетельства о рождении детей, договор о приватизации, документ о регистрации жильцов, разрешение органа опеки, если оно нужно.
3. Подайте заявление о передаче квартиры в муниципальную или государственную собственность от имени всех собственников.
4. Дождитесь решения, подпишите договор о передаче жилья и зарегистрируйте переход права; муниципалитет от госпошлины за регистрацию освобождён (подп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ).
5. Заключите договор социального найма. Он оформляется письменно (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ) и действует бессрочно (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Скачать образец заявления на деприватизацию недвижимости

Если администрация отказала без законного основания, просите письменный отказ и обжалуйте его в суде. Как подготовить исковое заявление без юриста, есть отдельная инструкция.

Дети и опека: когда нужно разрешение

Деприватизация — это отчуждение имущества. Если среди собственников есть ребёнок или подопечный, его права затрагиваются напрямую.

• За детей до 14 лет действуют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). К таким сделкам применяются правила ст. 37 ГК, то есть нужно предварительное разрешение органа опеки.
• Подросток от 14 до 18 лет подписывает сам, но с письменного согласия родителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Дать согласие на отчуждение они вправе только с предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).
• За недееспособного действует опекун, и без предварительного разрешения опеки он такую сделку совершить не вправе (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Согласие опеки нужно и тогда, когда в квартире живут члены семьи собственника под опекой или попечительством либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, и сделка затрагивает их права (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Если дети живут с родителями и только зарегистрированы в квартире, не будучи собственниками, эта норма к ним не относится. Опека проверяет, не ухудшатся ли права несовершеннолетних, и может отказать.

Что меняется после деприватизации: наниматель вместо собственника

Вы продолжаете жить в той же квартире, но уже как наниматель по договору социального найма. Собственником становится муниципалитет или государство.

Наниматель обязан использовать жильё по назначению, следить за его сохранностью и вовремя вносить плату (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

Что нельзя после деприватизации: продать, подарить, обменять

Права нанимателя перечислены в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ. Среди них нет продажи, дарения, залога и завещания: распоряжаться квартирой может только собственник. Оставить её детям по наследству не получится.

Что можно:

• вселять других людей и сдавать квартиру в поднаём — в установленном порядке;
• обменять квартиру на жильё другого нанимателя по соцнайму — с письменного согласия наймодателя и членов семьи, живущих с вами (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ). Обмен запрещён, если дом признан непригодным, принято решение о его сносе или право на квартиру оспаривается в суде (ст. 73 ЖК РФ);
• после смерти нанимателя любой дееспособный член его семьи вправе потребовать признать нанимателем себя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

Приватизировать квартиру снова можно, только если у вас сохранилось право на бесплатную приватизацию: каждый гражданин использует его один раз (ч. 1 ст. 11 Закона № 1541-1). Кто приватизировал жильё взрослым, второй раз бесплатно его не получит. Подробнее — в статье о приватизации квартиры.

Чем можно лишиться жилья нанимателю

Наймодатель может расторгнуть договор только через суд (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ), если наниматель:

• не платит за жильё и коммунальные услуги более шести месяцев;
• разрушает или портит квартиру;
• систематически нарушает права соседей так, что жить с ним в одной квартире невозможно;
• использует жильё не по назначению.

За долг более шести месяцев без уважительных причин нанимателя выселяют по суду в другое жильё по соцнайму — по норме площади для общежития (ст. 90 ЖК РФ).

Если наниматель и его семья выехали на другое место жительства, договор считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Подробнее о долгах — в разборе, могут ли выселить из муниципальной квартиры за долги.

Деприватизация и очередь на жильё

Часто квартиру возвращают, чтобы встать на учёт нуждающихся и получить жильё от города. Но граждан, намеренно ухудшивших жилищные условия, принимают на учёт не ранее чем через пять лет со дня таких действий (ст. 53 ЖК РФ). Деприватизация в ст. 53 прямо не названа, однако администрация может счесть её именно таким действием. Если цель — получить квартиру от государства, сначала узнайте позицию своего органа учёта.

Стоит ли деприватизировать: налог, капремонт, риски и альтернативы

Плюсы: не нужно платить налог на имущество и взносы на капремонт, капитальный ремонт дома делает собственник жилищного фонда. Мошенники не смогут продать квартиру от вашего имени: она вам не принадлежит.

Минусы: вы теряете возможность продать, заложить, подарить или завещать квартиру; дети не унаследуют её; за наём придётся платить; при долге больше шести месяцев договор могут расторгнуть через суд; бесплатно приватизировать заново получится не у всех.

Если главная цель — оставить квартиру близким, надёжнее завещание или дарение при жизни: так собственность остаётся в семье. Варианты разобраны в статье о том, как бабушке оставить квартиру внуку.

Расприватизация через суд

Договор приватизации можно оспорить, если он нарушает закон: например, в приватизации не учли жильца с правом пользования. Сделка, нарушающая закон, оспорима, а если она посягает на права третьих лиц или публичные интересы — ничтожна (ст. 168 ГК РФ).

Сроки исковой давности (ст. 181 ГК РФ): по оспоримой сделке — один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основании недействительности; по ничтожной — три года со дня, когда началось исполнение договора. Для того, кто не был стороной сделки, срок идёт со дня, когда он узнал о начале исполнения, но не более десяти лет с начала исполнения. Эти правила и нынешняя ст. 168 применяются к сделкам, совершённым после 1 сентября 2013 года (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ); к более ранним договорам приватизации суд применит прежнюю редакцию ГК. Если суд признает договор недействительным, квартира вернётся в муниципальную собственность.