Подвал в многоквартирном доме: чья собственность и как его использовать

Подвальные помещения нередко становятся предметом судебных разбирательств для определения их владельца и разрешенных направлений использования. Разберём, кому принадлежит подвал и как его можно использовать.

Коротко

Подвал многоквартирного дома по ч. 1 ст. 36 ЖК РФ входит в общее имущество собственников помещений, но суд признаёт его общедомовым не всегда: решает назначение помещений на дату приватизации первой квартиры, а не наличие коммуникаций (Постановления Президиума ВАС от 22.01.2013 № 11401/12 и от 02.03.2010 № 13391/09). Сдать свободную часть подвала в аренду можно только с согласия всех собственников. Присоединить подвал к квартире первого этажа реально лишь при 100 % согласии жильцов (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), разрешении администрации и готовом проекте.

Актуально на 2026 год Актуально на 2026 год: признание подвала общим имуществом и его присоединение к квартире регулируют ч. 1 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, а самовольная перепланировка наказывается по ст. 7.21 КоАП РФ в редакции Федерального закона от 06.04.2024 № 77-ФЗ.

Законодательное регулирование. Определение собственника

На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса подвал многоквартирного дома (МКД) входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Он принадлежит им на праве общедолевой собственности. Но на практике признать подвал собственностью жильцов не всегда просто.

Критерием, который делает возможным включение подвала в состав общедомового имущества, является наличие в нем инженерных коммуникаций. Данный критерий сложно применить в действительности: он является явно недостаточным при решении вопроса разграничения прав, так как представить подвал без коммуникаций невозможно (то есть все подвалы являются техническими). Но факт наличия коммуникаций, которые обслуживают одно и более помещений, не может гарантировать возможность включения имущества в общую собственность, ведь подобные коммуникации есть в каждой квартире – это, например, стояки или радиаторы отопления. Исходя из указанной логики, каждая квартира могла бы стать общедомовым имуществом.

Президиум ВАС дополнительно подчеркнул, что подвальные помещения могут относиться или не относиться к общему имуществу на дату приватизации первой квартиры, и наличие здесь коммуникаций не имеет приоритетного значения для разграничения прав (Постановления от 22.01.2013 №11401/12, от 02.03.2010 №13391/09). Если по состоянию на указанную дату подвальные помещения предназначены для самостоятельного применения в целях, не зависящих от самообслуживания дома, то право общедолевой собственности на подвальные помещения не возникает.

С учетом указанной позиции ВАС в судебной практике наблюдается перевес в пользу отказа истцам в признании подвала общедомовой собственностью.

Но есть и другие решения судов, которые пытаются выделить коммуникации и оборудование, делающие подвал техническим и обуславливающие необходимость оформления его в общую собственность. По мнению судей, к таким можно причислить коммуникации и оборудование, требующие постоянного доступа жильцов и обслуживающие весь дом. Это могут быть: коммуникации с запорно-регулирующей арматурой для эксплуатации всего дома, вентиляционные шахты, тепловой узел, насосное оборудование и пр.

Если в подвале есть незанятое пространство, то оно может быть передано в аренду под офис или магазин.

[niceseo_opros]

Использование подвального помещения

Наличие оборудования и коммуникаций в подвальном помещении не исключает возможности использования незанятой площади помещений, так как в Жилищном кодексе не указана обязанность жильцов применять подвалы исключительно по техническому назначению. Например, подобное определение есть у Конституционного суда №489-О-О от 2009 года.

Помимо использования подвалов в технических целях, в старых постройках еще на этапе проектирования размещались спецпомещения под хозяйственно-бытовые цели (кладовки для хранения овощей и заготовок на зиму), но эти цели использования доступны не везде.

Возможные направления использования подвального помещения многоквартирного дома содержатся в строительных нормативах. Так, например, в Распоряжении Правительства Москвы №640-РП от 1998 года определен ряд требований к площадям подвальных помещений:

1. Здесь разрешается хранить инвентарь дворников, инструменты, материалы и оборудование.
2. Запрещено размещение хозяйственных складов.
3. Не разрешается сдавать в аренду помещения, где расположены газопроводы и устройства, отключающие инженерные коммуникации.
4. Передавать в аренду можно ту часть помещения, где отсутствуют коммуникации, но при условии беспрепятственного доступа сюда представителей владельца здания.
5. Строго запрещено хранение в подвале горючих и взрывоопасных материалов, а также песчано-соляной смеси.
6. Не допускается использовать цокольные и подвальные этажи под жилье.

Если подвал признан общедомовым имуществом, то на его использование должно быть получено согласие всех собственников.

Ответственные за состояние подвала

Ответственность за содержание любого имущества несут его собственники. Если подвал находится в общедомовой собственности, то отвечать за его состояние должны жильцы многоквартирного дома.

Если имуществом дома управляет УК, то именно она должна следить за состоянием подвального помещения. Средства на содержание имущества собирают с жильцов. При необходимости ремонтных работ отвечает за их проведение управляющая компания.

Смотрите также

Хочу построить детскую площадку во дворе – что для этого нужноЧитать

Плата за капитальный ремонт: это право или обязанностьПодробнее

Кто и за чей счет должен ремонтировать старые лифты в МКДСмотреть

Можно ли заниматься перепланировкой или углублением подвала

При самовольном захвате подвального помещения подобные действия могут быть оспорены в судебном порядке. Предварительно должны быть пройдены этапы проектирования и согласования с муниципальными властями. Но есть судебные решения, по которым захватившего подвальное помещение лицо так и не смогли обязать снести самострой.

Так, в деле №А19-9053/2017 от 2019 года управляющая компания пыталась через суд добиться устранения самовольно вырытого подвала под магазин в многоквартирном доме. Обстоятельства дела были следующими: ответчик самовольно вырыл подвал под МКД площадью свыше 400 кв. м и заменил часть канализационной и отопительной систем для получения прямого доступа к инженерному оборудованию (ранее он отсутствовал).

Признать свое право собственности на постройку он не смог: она не только не была санкционирована властями, но и построена без согласия жильцов дома. Сами собственники квартир выступали против строительства, так как оно сопровождалось отключениями света, а владелец магазина получил единоличный доступ к коммуникациям: он мог в любое время отключить жильцам воду.

Но, хотя строение было незаконным, а собственники жилых помещений на собрании высказались за восстановление первоначального состояния дома, суд отказал в удовлетворении требований управляющей компании. Суд в своем решении руководствовался результатами строительно-технической экспертизы. Она выявила, что незаконная постройка улучшила состояние несущих конструкций и способствовала сейсмоустойчивости здания, а при демонтаже и приведении дома в первоначальное состояние не обойтись без ущерба для МКД.

Можно ли вырыть подвал самому, узаконить его и использовать как погреб

В теории собственник квартиры на первом этаже может вырыть подвал и узаконить перепланировку, а в дальнейшем использовать это помещение, как погреб. Но в действительности сделать это будет достаточно непросто.

С мая 2020 года вступили в силу изменения в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), согласно которым, указанный нормативный акт теперь предусматривает штраф за незаконную перепланировку или использование помещения не по назначению. Порча жилых помещений или использование помещения не по назначению, согласно ч. 1 ст. 7.21 КоАП, грозит штрафом в размере от 1 тыс. р. до 1,5 тыс. р. Незаконные переустройство или перепланировка помещения, согласно ч. 2, караются штрафом в 2-2,5 тыс. р.

С учетом того, что при присоединении подвала речь идет об уменьшении общего имущества дома (по ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса), то для подобных действий потребуется заручиться стопроцентным согласием собственников. При этом ни одного голоса против быть не должно (на основании ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса). По результатам собрания собственников квартир составляется протокол, в котором указываются согласие всех жильцов дома на передачу части подвала и сроки возможного использования общедомового имущества. На практике добиться стопроцентного согласия собственников крайне сложно.

Желательно уже перед собранием провести экспертизу для определения возможности присоединения подвала и получить заключение в подтверждение того, что технические препятствия для этого отсутствуют.

После получения согласия от соседей нужно обратиться в специализированную проектную организацию с допуском в саморегулируемую организацию (СРО), дающую право на подобную деятельность. Эта компания должна изготовить проект с заключением о технической возможности присоединения подвала. Проектные работы обойдутся в круглую сумму: до 100-150 тыс. р.

После подготовки проекта его необходимо согласовать с местными властями (с учетом положений ст. 26 Жилищного кодекса). Только затем можно приступать к строительным работам и вводить погреб в эксплуатацию. На завершающем этапе нужно изготовить новый технический паспорт и зарегистрировать измененную квартиру.

Если эта процедура не пугает собственника, он может начинать присоединение подвала к квартире.

А вот, например, подвал под лоджией первого этажа узаконить бывает проще. Например, в этом судебном решении суд встал на сторону истицы и разрешил узаконить подвал под балконом, так как он не создал угрозы безопасности целостности дома.

Смотрите также

На что мы имеем право в собственном двореЧитать

Почему мусоропровод хотят исключить из обязательных требований к многоэтажкамПодробнее

К какому имуществу относится балкон и можно ли там сушить бельеСмотреть

Что грозит за самовольный захват подвала

Самовольное занятие подвала уменьшает общее имущество дома. Если помещение занято без согласия собственников, его использование можно оспорить в суде, а виновного привлечь по ст. 7.21 КоАП РФ. По требованию собственников самовольную постройку могут обязать снести и вернуть подвал в первоначальное состояние за счёт нарушителя (ст. 222 ГК РФ).

Куда жаловаться, если подвал захватили или не обслуживают

Сначала обратитесь с письменным заявлением в управляющую компанию и сохраните ответ. Если УК бездействует, жалоба подаётся в Государственную жилищную инспекцию и местную администрацию. Спор о праве на помещение разрешает суд, а нарушения санитарных и пожарных норм можно сообщить в Роспотребнадзор и МЧС.

Частые вопросы

Чья собственность подвал в многоквартирном доме?

По ч. 1 ст. 36 ЖК РФ подвал входит в общее имущество собственников помещений. Но если на дату приватизации первой квартиры он был предназначен для самостоятельного использования, право общей долевой собственности не возникает.

Можно ли сдать подвал в аренду?

Свободную часть подвала без коммуникаций сдать в аренду можно по решению всех собственников помещений. Помещения с газопроводами и устройствами, отключающими коммуникации, сдавать запрещено.

Можно ли приватизировать подвал под квартирой на первом этаже?

Прямого запрета нет, но нужно 100 % согласие всех собственников дома, проект и разрешение администрации. На практике процедура дорогая и трудоёмкая.

Какой штраф за самовольное присоединение подвала?

Самовольная перепланировка наказывается по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ: для граждан штраф от 2 тыс. до 2,5 тыс. р. Незаконную постройку могут обязать снести за счёт нарушителя.

Кто отвечает за состояние подвала?

Общее имущество содержат собственники, а текущее обслуживание и ремонт ведёт управляющая компания за счёт платежей жильцов.

У кого хранятся ключи от подвала?

Ключи держат оперативно-диспетчерская служба и часто старший по дому: доступ в технические помещения ограничен (СП 255.1325800.2016).