Перепланировка квартиры: сложно ли узаконить по факту

Чтобы условия проживания стали более комфортными, люди делают переустройства и перепланировки в квартирах. При этом не всегда такие изменения происходят в рамках закона и должным образом согласовываются.

Какие изменения требуют согласования с законом?

В идеале совершать какие-либо действия по изменению конфигурации внутри жилого помещения без согласования с соответствующими структурами нельзя.

Несмотря на запрет и предусмотренную ответственность, граждане сначала выполняют ремонтные работы, а после задумываются о том, как согласовать незаконную перепланировку.

Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения. Переустройство — изменение инженерных систем внутри помещения. И то, и другое требуют составления отдельного проекта и его дальнейшего согласования со службами, отвечающими за состояние коммуникаций, а также местными органами управления.

Разрешение на перепланировку необходимо в следующих случаях:

• Частичный или полный демонтаж, установка, перенос стен и перегородок в рамках одного помещения;
• Изменение местоположение газовой плиты или ее замена на электрическую;
• Перенос, объединение, разъединение, расширение санузлов;
• Демонтаж, перенос, изменение размеров дверных и оконных проемов;
• Изменение конструкций полов.

Есть ряд запрещенных перепланировок. Согласовать их не получится ни при каких условиях. Более того, выявив подобные изменения, уполномоченные структуры выпишут собственнику квартиры штраф и обяжут вернуть помещение в первозданный вид.

К таким перепланировкам относятся:

• Любые изменения в несущих конструкциях здания;
• Объединение комнаты с кухней, изменения в вентиляционной системе в газифицированном доме;
• «Замуровывание» в стены труб газоснабжения;
• Перенос кухни или ванной комнаты, если квартира расположена выше первого этажа;
• Устройство полов с подогревом, работающим от систем общедомового снабжения.

Существуют правила перепланировки квартир. Например, в Москве они установлены Постановлением Правительства №508 от 25.11.2011 г., а затем скорректированы Постановлением №840 от 26.12.2012 г..

Как узаконить выполненную перепланировку квартиры?

В зависимости от региона пакет документов для согласования уже проведенных работ может несколько отличаться.

Поэтому прежде всего необходимо узнать, какие учреждения занимаются узакониванием перепланировок и как проходит данный процесс.

Вариантов легализации проведенных работ может быть два:

Через городскую администрацию

В этом случае владельцу квартиры придется пройти по инстанциям и собрать следующий пакет документов:

• Паспорт собственника помещения;
• Документы, подтверждающие право владения помещением;
• Заключение строительно-технической экспертизы, в котором будет указано, что перепланировка соответствует всем строительным нормам и не представляет угрозы для здания;
• Кадастровый паспорт объекта;
• Письменное согласие соседей (проживающих в квартирах, расположенных по периметру) на осуществление работ по перепланировке жилого помещение;
• Справка из главархитектуры, если дом признан историческим памятником.

Одновременно с указанным пакетом необходимо подать заявление о согласовании перепланировки, подписать которое должны все собственники квартиры. Если жилье сдается по договору социального найма — ответственные квартиросъемщики.

Уполномоченные представители администрации в течении полутора месяцев с момента предоставления всех документов принимают решение о согласовании или отказе в согласовании выполненных работ.

В случае отказа собственник помещения может обратиться в суд, перед этим удостоверившись, что перепланировка не относится к запрещенным.

При положительном решении собственнику остается согласовать выполненные работы с пожарными, СЭС, представителями жилищной инспекции и управляющей компании, оформив соответствующие акты. Затем на объект выезжают техники БТИ, делают замеры помещения и оформляют новый кадастровый паспорт.

В судебном порядке

Это второй официальный способ согласования уже выполненной перепланировки. Для действия таким методом необходимы все те же самые документы, что и при согласовании «переделок» через администрацию.

Дополнительно потребуется:

• Составить исковое заявление, в котором собственник помещения является истцом, а ответчиком выступает администрация;
• Оплатить госпошлину и предоставить квитанцию в суд.

Вероятнее всего, судебное заседание будет назначено не ранее, чем через месяц. Если произведенные в помещении изменения не относятся к запрещенным, есть все шансы, что суд примет сторону собственника.

Согласно ЖК РФ (ст. 29), на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, в судебном процессе будут установлены следующие факты:

• Не нарушены ли права и интересы граждан, проживающих в соседних квартирах;
• Не создает ли перепланировка угрозу для их здоровья и жизни;
• Соответствуют ли выполненные работы санитарно-гигиеническим, эксплуатационно-техническим и строительным нормам, а также правилам пожарной безопасности.

Все эти сведения будут присутствовать в техзаключении и актах, составленных после проведения работ по перепланировке.

Как узаконить еще не сделанную перепланировку?

Идеально, когда перепланировку согласовывают до начала работ.

Для этого понадобится следующий пакет документов:

1. Паспорт собственника;
2. Согласие всех собственников (а в некоторых случаях — и соседей) на перепланировку;
3. Документы, подтверждающие право на помещение;
4. Кадастровый паспорт квартиры и техинформация БТИ;
5. Проект будущих изменений. Заказать его можно в организации, имеющей лицензию на составление подобных проектов. В зависимости от вида перепланировки, проект должен быть согласован с санитарно-эпидемиологической, пожарной, газовой и прочими службами;
6. С этими документами заявитель обращается в администрацию города или района, на территории которого находится жилой дом. В течение 45 дней уполномоченные сотрудники администрации принимают решение, разрешить или отказать в осуществлении перепланировки.

Если проект одобрен, собственник может начать строительные работы. По их завершении необходимо повторно обратиться в администрацию, где специально созданная комиссия с участием представителей управляющей компании проверит, не сделано ли в квартире чего-либо лишнего и соответствует ли перепланировка ранее утвержденной документации.

После этого собственник может:

• Вызвать техников БТИ, которые осуществят замеры внутри помещения и изготовят новый технический паспорт;
• Передать сведения об изменении площади помещения в Федеральную службу государственной регистрации кадастракартографии.

С июля 2016 года свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости не выдаются. Теперь подтвердить право владения недвижимостью собственник может выпиской из ЕГРП, в которой фигурирует площадь объекта.

Как оформить доверенность на продажу квартиры и не попасть в историю с мошенниками?

Что такое социальный найм и как он работает, вы прочтете в нашей статье.

Что такое общежитие и какие виды помещений относятся к нему, описано в материале по ссылке.

Расходы на узаконивание перепланировки

Размер затрат на узаконивание перепланировки напрямую зависит от вида работ, выполненных или запланированных в жилом помещении.

Различна стоимость и по регионам России.

Если осуществлять согласование через агентство недвижимости или представителей проектных компаний, которые выполнят полный комплекс работ: от получения справок до получения нового кадастрового паспорта, конечная цифра может получиться достаточно внушительной — несколько десятков тысяч рублей. Самостоятельное согласование перепланировки обойдется значительно дешевле.

Основная статья расходов — изготовление проекта перепланировки. Если в маленьких городах стоимость проекта составляет от 2500-3000 рублей, то в больших может достигать 40000 рублей и более.

Стоимость кадастрового паспорта и технической информации БТИ начинается от 1500 рублей.

Размер госпошлины за рассмотрение искового заявления — 300 рублей. Итого, минимальная цена перепланировки составляет от 4300 рублей.

Если работы выполнены, но не согласованы, дополнительно к этой сумме стоит прибавить еще 2000-2500 рублей. Таков размер административного штрафа за несогласованные работы по перепланировке квартиры.

Оформление любых работ по изменению конфигурации — трудоемкий и длительный, но необходимый процесс. Несоблюдение правил приведет к тому, что собственник помещения не сможет в полном объеме распоряжаться имуществом: продать, приватизировать, подарить или выполнить любые другие действия.