Захват общедомового имущества при перепланировке: штраф и последствия

Нередко при перепланировке квартиры общедомовое имущество оказывается присоединено к квартире. Например, часть шахты лифта, тамбура или подъезда. Изменения такого плана далеко не всегда законны.

Коротко

Присоединить к квартире часть общедомового имущества — шахту лифта, тамбур или подъезд — можно только с письменного согласия всех собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Решение о реконструкции принимает общее собрание собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), а работы могут потребовать согласований жилищной инспекции, санэпидемстанции и МЧС. За самовольный захват грозит штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ и обязанность вернуть помещение в прежнее состояние.

Актуально на 2026 год Актуально на 2026 год: ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ действует в редакции Федерального закона от 06.04.2024 № 77-ФЗ, штраф предусмотрен для граждан, должностных и юридических лиц. Согласие всех собственников на присоединение части общего имущества требует ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.

Присоединение части общедомового имущества к своей квартире

Перепланировка или реконструкция помещений многоквартирного дома возможна, но только после согласия всех собственников затрагиваемого помещения. В зависимости от масштаба и специфики планируемых изменений понадобится также согласие таких ведомств:

• жилищная инспекция;
• санэпидемстанция;
• МЧС.

Основание. Ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса (ЖК) РФ «Изменение границ помещений в многоквартирном доме».

Согласие всех собственников (жильцов) многоквартирного дома должно быть получено на очной встрече, где каждый из жильцов должен письменно подтвердить, что он не против предстоящих изменений. На практике это довольно проблематично — обязательно присутствие и согласие всех участников кворума, то есть необходимого количества жильцов, согласием которых нужно заручиться. Отказ даже одного жильца означает, что перепланировка на законных основаниях невозможна.

Основание. П. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».

Если тамбур или часть подъезда, относящиеся к общедомовой собственности, имеют счётчики, электрические щитки или другое оборудование, то присоединить их не получится из-за неудобств в случае возможных аварий. Аналогичная ситуация возникает при объединении квартир: если в этом случае будет закрыт доступ к общедомовому оборудованию, расширение квартиры за счёт общедомовых помещений недопустимо.

[niceseo_opros]

Что будет за незаконный захват общедомового имущества при перепланировке

За самовольную незаконную перепланировку, затрагивающую общедомовое имущество, предусмотрен штраф для граждан от 2 000 до 2 500 рублей, для должностных лиц — от 4 000 до 5 000, для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей. Но это ещё не всё. Кроме того, хозяин квартиры будет обязан привести помещение в первоначальный вид и устранить внесённые изменения.

Основание. Ч. 2 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями...».

Смотрите также

Как узаконить ремонт в новостройке, купленной без стен, – и почему это нужно обязательно сделатьЧитать

Незаконная перепланировка у соседей. Как доказать и куда жаловатьсяПодробнее

Объединение лоджии и комнаты. Как сделать перепланировку законноСмотреть

Как были защищены права жильцов при незаконной реконструкции соседа

Суть. В суд обратились несколько жильцов многоквартирного дома и управляющая компания (УК), обслуживающая его. В иске было указано, что владелец квартир на предпоследнем и последнем этажах объединил свои квартиры. При перепланировке было затронуто пространство с технического, мансардного и жилых этажей: на техническом во владения жильца попало машинное помещение лифта, на других — части шахты лифта.

Чем это было плохо? Вследствие этого сотрудники управляющей компании могли получить доступ к лифту только с разрешения хозяина многоуровневой квартиры — по сути, любые работы с лифтовым оборудованием попали под его контроль. Последней каплей для соседей и УК стала ситуация, когда один из жильцов дома застрял в лифте, а освободить его без содействия владельца объединённых квартир оказалось невозможно.

Требования истцов. Истцы требовали признания перепланировки незаконной по следующим причинам:

• изменения в планировке ограничивали доступ работников УК к лифтовому и водопроводному оборудованию;
• в помещениях объединённых квартир было несколько бассейнов, которые, по словам истцов, стали причиной трещин в стенах и являлись угрозой затопления;
• соседи не давали согласия на перепланировку, которая напрямую затронула общедомовое имущество.

Что решили суды. Интересно, что районный и региональный суды отказали жильцам и УК в иске, руководствуясь следующим:

• жилищная инспекция дала согласие на перепланировку. После инспекторы проверили выполненные работы и не выявили нарушений;
• срок исковой давности о признании перепланировки неправомерной истёк;
• ранее истцу предъявлялся подобный иск, но дело было так же закрыто за истечением срока давности. Соответственно, второй иск был признан преюдициальным, то есть опирающимся на первое решение суда — и доказывать что-то заново было уже незачем.

Почему Верховный Суд встал на защиту жильцов. Верховный Суд РФ счёл выводы судов противоречащими закону и постановил передать дело на рассмотрение в первую инстанцию для выяснения следующих обстоятельств:

• являются ли произведённые ремонтные работы реконструкцией, перепланировкой или переустройством и имеется ли разрешение на них;
• было ли получено согласие от всех собственников многоквартирного дома.

Решение суда было обосновано следующими фактами:

• после внесённых жильцом изменений общедомовые помещения стали меньше, — значит, работы могли быть произведены только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ);
• в данном случае изменения в планировке больше подходят под понятие «реконструкция», так как были увеличены метраж квартиры и количество этажей. Соответственно, пакет документов, собранный хозяином квартиры перед ремонтом для «перепланировки», не подходит;
• решение не может быть преюдициальным. В первом иске против хозяина объединённых квартир не было УК и жильца, застрявшего в лифте.

Основание. Определение ВС РФ от 05.02.2019 № 5-КГ18-320.

Вывод

Подведём итоги:

1. Ремонтные работы, связанные с расширением жилых помещений в многоквартирном доме, могут быть проведены только с согласия всех собственников и необходимых ведомств.
2. Если расширение квартиры происходит за счёт помещений с различным оборудованием общедомового значения (электрические щитки и т. п.), жилищная инспекция не разрешит подобные изменения.
3. За самовольное изменение территории квартиры за счёт общедомового имущества предусмотрен штраф для граждан — от 2 000 до 2 500 рублей, с обязательным возвратом помещений в первоначальный вид.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома

Перечень дан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие конструкции, а также механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование.

К общему имуществу относят и земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства. Уменьшить его размер можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Порядок согласования перепланировки с общедомовым имуществом

• Получите письменное согласие всех собственников на общем собрании.
• Обратитесь в жилищную инспекцию за согласованием перепланировки.
• При необходимости согласуйте работы с санэпидемстанцией и МЧС.
• Выполните работы и получите акт приёмочной комиссии о завершённой перепланировке.

Частые вопросы

Можно ли присоединить к квартире часть подъезда или тамбура?

Да, но только с согласия всех собственников многоквартирного дома и если это не закрывает доступ к общедомовому оборудованию (лифтам, счётчикам, электрощиткам).

Какое решение нужно для перепланировки с захватом общего имущества?

Решение принимает общее собрание собственников. На присоединение части общего имущества нужно согласие всех собственников без исключения.

Какой штраф за незаконный захват общедомового имущества в 2026 году?

По ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ: для граждан — от 2 000 до 2 500 рублей, для должностных лиц — от 4 000 до 5 000, для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей.

Что грозит кроме штрафа?

Суд обяжет вернуть помещение в прежнее состояние. Перепланировку без согласия всех собственников признают незаконной.

Куда жаловаться, если сосед захватил общедомовое имущество?

В государственную жилищную инспекцию и управляющую компанию, а при отказе — в суд с иском о признании перепланировки незаконной.

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку с захватом общего имущества?

Только через суд и при согласии всех собственников. Чаще суд обязывает демонтировать изменения и вернуть общедомовое помещение.