Как взыскать с застройщика убытки за вынужденный съем жилья. Инструкция

– Заключил договор долевого участия на строительство жилого дома, но застройщик постоянно переносит сроки сдачи жилья. Из-за этого я уже полгода вынужден снимать комнату. Могу ли я потребовать от застройщика возместить мне эти расходы?

⚖ Реально ли отсудить затраты за вынужденный съём жилья

Реально, если вы знаете свои права. Сама по себе возможность взыскать компенсацию с виновника предусмотрена законом. В первую очередь это касается именно застройщиков по ДДУ (договорам долевого участия).

Кстати. Вполне возможна ситуация, когда причина съёма не связана с застройкой. Например, есть шансы у работника взыскать хотя бы часть платы за съём жилья при переезде на работу в другую местность. Также возможны и другие ситуации, когда снимать жилое помещение человеку пришлось по вине другого лица – и тогда, согласно ст. 15 Гражданского кодекса (ГК) РФ, расходы могут рассматриваться, как убытки. И такие убытки должны быть компенсированы за счёт виновного лица.

Ситуации, когда шансы наиболее велики

Наибольшие шансы на взыскание расходов на оплату снимаемого жилья всё-таки в тех случаях, когда это происходит по вине застройщика. Дело в том, что возмещение здесь предусмотрено ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Она прямо указывает, что сторона, не исполнившая своих обязательств по ДДУ, не только выплачивает неустойку, но ещё и возмещает все убытки, причинённые другой стороне сверх неустойки. Также можно использовать и ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Исключение из правил. В каких случаях взыскать убытки не получится

Всегда ли действует эта норма? Имейте в виду, что указанная выше норма действует не всегда. Согласно Постановлению Правительства РФ №423 от 2020 г., убытки, причинённые в период с 3 апреля 2020 года и до 1 января 2021 года, не учитываются и не взыскиваются, а по убыткам, причинённым до 3 апреля 2020 года, застройщики получали отсрочку выплаты до 1 января 2021 года.

Причина. Тяжёлая эпидемиологическая ситуация в России в этот период.

👨‍⚖ Взыскиваем затраты

Вне зависимости от того, по какой причине произошёл вынужденный съём, процедура во всех случаях будет схожей.

Шаг 1. Составляется претензии в адрес лица, по чьей вине вы вынуждены снимать жильё (в случае, если нарушены условия ДДУ – в адрес застройщика).

Претензия составляется письменно, в произвольной форме. Главное в ней – указать условия договора, которые нарушены, а также дать ссылку на ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и ст. 15 ГК РФ. Также нужно указать время, в течение которого вы ожидаете ответа.

К претензии надо приложить:

• копию договора о съёме квартиры;
• документы, подтверждающие понесённые расходы: оплаченные квитанции за коммунальные услуги, расписки, выписку по банковской карте и т. д.

Шаг 2. Претензия направляется в адрес виновного.

Лучше всего её отправить по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Если в указанное время ответ не получен, или же виновное лицо отказалось возмещать понесённые расходы, следует обращаться уже в суд.

Как и куда обращаться

Обращаться необходимо:

1. На первом этапе – непосредственно к застройщику. Даже если претензия и не будет удовлетворена, она сыграет свою роль в суде.
2. На втором этапе – уже в суд по месту нахождения застройщика. При сумме иска менее 100 000 рублей обращаться нужно к мировому судье (п. 5 ч. 1 ст. 23 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ); если нужно взыскать большую сумму (с учётом неустойки и компенсации морального вреда) – то в районный суд (ст. 24 ГПК РФ).

Исковое заявление в суд составляется по правилам, указанным в ст. 131 ГПК РФ. В нём надо указать:

• название суда, в который подаётся заявление;
• имя и адрес истца;
• название и юридический адрес ответчика;
• суть нарушения;
• обстоятельства, доказывающие позицию истца;
• перечень документов, прилагаемых к заявлению.

Скачать образец искового заявления

Что можно предоставить в качестве доказательств

Что именно прилагать, зависит от обстоятельств дела, но как минимум потребуются:

• сам ДДУ;
• договор найма жилого помещения;
• расписки, квитанции и прочие документы, подтверждающие платежи по договору;
• расчёт суммы иска.

📚 Судебная практика

Позиция судов. Ситуация в целом

В целом ситуация по судебной практике складывается такая:

• суды удовлетворяют требования истца, если у него во время действия ДДУ нет своего жилья или же оно непригодно для проживания;
• застройщики выигрывают дела, когда истцы не могут подтвердить факт своего проживания на съёмной квартире;
• суды критически относятся к договорам найма, заключённым незадолго до окончания действия ДДУ либо с близкими родственниками истцов.

Пример из жизни

Обычно российские суды в подобного рода спорах оказываются на стороне истцов. В качестве примера можно взять дело, рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Суть его такова. Истица заключила ДДУ с компанией-застройщиком. Условием договора была сдача квартиры во второй половине 2015 года. Однако в октябре этого года застройщик сообщил ей, что жильё будет сдано позже, и предложил перезаключить договор на новых условиях (сдача в первой половине 2016 года).

Развитие событий. Женщина отказалась и фактически получила квартиру в июне 2016 года. После этого она обратилась в суд с требованием о взыскании неустойки, штрафа по Закону РФ «О защите прав потребителей» и стоимости съёма жилья за лишние полгода ожидания.

Что решил суд. Районный суд, рассматривавший дело в первой инстанции, снизил размер неустойки, но обязал застройщика возместить расходы на оплату съёмного жилья. Мотивировал он это тем, что хотя истица и прописана в другом городе, но фактически она живёт, работает и проходит лечение именно в Краснодаре, где строился дом.

Затем по жалобе застройщика дело было передано в апелляционную инстанцию. Краснодарский краевой суд пришёл к выводу, что истица могла проживать и по месту регистрации, а потому договор найма квартиры с ДДУ не связан никак.

Что в итоге. Дело было передано на рассмотрение Верховного Суда РФ, который указал, что:

• истица была зарегистрирована в отдалённой местности;
• имела все основания рассчитывать на то, что жильё по ДДУ получит вовремя – а значит, связь между расходами на наём жилья и просрочкой застройщика имеется.

В итоге решение Краснодарского краевого суда было отменено, дело передано на новое рассмотрение с учётом мнения Верховного Суда.

✨ Заключение

Взыскание возмещения за вынужденный наём жилья – вполне реальная ситуация. Однако для этого нужно:

• доказать суду, что съёмная квартира была единственно возможным для проживания местом;
• а также что нарушение условий ДДУ и съём жилья между собой связаны.