Что делать, если после покупки квартиры объявился наследник прежних хозяев. Способы обезопасить себя от проблем во время сделки
Покупка унаследованной квартиры сопряжена с опасениями, что в дальнейшем могут появиться законные наследники, которые по каким-то причинам не смогли вступить в наследство вовремя. А «расхлебывать» последствия придется уже новому собственнику. И вряд ли ему захочется «делиться» приобретенным имуществом.
Расскажу, что делать, если после покупки квартиры объявился наследник прежних хозяев, и как обезопасить себя от проблем во время сделки.
🏠 Может ли наследник восстановить право на наследство после продажи жилплощади
Согласно ст. 1154 Гражданского кодекса РФ (ГК) РФ, срок вступления в наследство составляет 6 месяцев после его открытия. Этого времени достаточно, чтобы все наследники (по закону или по завещанию) узнали о том, что наследодатель скончался, и заявили о своих правах.
Однако существует ст. 1155 ГК РФ, где указано, что по решению суда возможно принятие наследства даже после истечения установленного законом срока. Соответственно, наследник, пропустивший шестимесячный срок, может восстановить его в судебном порядке. Это возможно по веским основаниям:
- наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства;
- наследник не мог вступить в наследство по уважительным причинам (тяжелая болезнь, командировка за границу, неграмотность и т. п.).
Срок восстанавливается только в судебном порядке, поэтому наследник, который хочет восстановить свое право, будет обязан предоставить суды веские доказательства того, что он действительно не мог обратиться за наследством в положенный срок. Поэтому вовсе не факт, что суд в принципе примет сторону новоиспеченного наследника.
[niceseo_opros]Что будет, если суд примет сторону объявившегося наследника
Если суд принимает решение о восстановлении права на наследство, дальнейшее зависит от того, как поведут себя другие наследники – те, кто уже успел реализовать свое право наследования. Они вполне могут обжаловать решение суда – и вышестоящая судебная инстанция или оставит решение в силе, или отменит его. При этом новому собственнику квартиры в момент судебного разбирательства специально делать ничего не нужно до тех пор, пока иск не будет предъявлен лично к нему. До этого момента он не является стороной спора.
Предположим, сроки восстановлены, и объявившийся наследник реализует свое право на вступление в наследство. Для этого он обращается к нотариусу, который открывал наследственное дело. Нотариус выясняет, какой размер доли причитается гражданину.
Далее вновь объявившийся наследник должен обратиться за своей долей к другим наследникам. Если выделение доли невозможно в натуре, наследники выплачивают ее деньгами – сумма рассчитывается, исходя из стоимости доли на момент открытия наследства.
Но, помимо этого, наследник имеет право обратиться с иском к новому владельцу имущества, в нашем случае – к новому хозяину наследственной квартиры. В российской судебной практике есть дела, когда суд в таких случаях выносил решение в пользу наследника прежних хозяев недвижимости, признавал сделку купли-продажи недействительной и присуждал спорную квартиру ему (или выносил решение о выделении доли в жилье, например).
Право на компенсацию от государства
При появлении внезапных наследников главное, что нужно доказать новому владельцу недвижимости, то, что он является добросовестным приобретателем. В этом случае велики шансы, что суд примет сторону нового собственника и откажет наследнику в его исковых требованиях. Проще говоря – купленная квартира в полном объеме сохранится за новым хозяином.
Если же суд все-таки присуждает квартиру объявившемуся наследнику, но при этом одновременно признает покупателя квартиры добросовестным приобретателем (а такое вполне может быть), то покупателю положена компенсация от государства за утраченную недвижимость.
Согласно ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию в размере кадастровой стоимости недвижимости или в размере причиненного ущерба.
Компенсация однократная, присуждается единовременно после вступления в силу судебного решения об истребовании у добросовестного приобретателя жилого помещения.
🔑 Что сделать при покупке унаследованной квартиры
Способы свести проблемы добросовестного покупателя к минимуму:
- Попросить у продавца расширенную (архивную) выписку из домовой книги, где указаны все когда-либо зарегистрированные в квартире.
- Проверить наследственное дело в Реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Перейти в Реестр наследственных дел
- В случае принятия наследства по завещанию, а не по закону, убедиться, что в документе не был прописан завещательный отказ (обязанность наследника что-то сделать для третьих лиц).
- Заказать через МФЦ свежую выписку из ЕГРН и проверить, кто является собственником квартиры и нет ли на ней каких-либо обременений.
- Заверить у нотариуса заявление продавца о том, что он не знает о других наследниках и в случае их появления обязуется самостоятельно урегулировать с ними денежные вопросы.
- В договоре купли-продажи прописать условие о том, что в случае изъятия по суду у покупателя квартиры из-за вновь открывшихся обстоятельств продавец обязуется купить ему другую квартиру аналогичной стоимости, площади, района расположения.
- Указывать в договоре полную стоимость квартиры – на случай возможного получения компенсации.
✨ Резюме
Подвожу итог:
- При покупке наследственной квартиры возможен вариант с вновь объявившимся наследником прежних хозяев, который через суд потребует восстановить срок принятия наследства.
- Если суд восстановит право на наследство, вновь объявившийся наследник имеет право подать иск к новому владельцу наследственного имущества.
- Если суд аннулирует сделку купли-продажи, приняв решение в пользу наследника, но при этом признает покупателя квартиры добросовестным приобретателем, то покупателю положена единовременная компенсация от государства.
- Компенсация выплачивается, исходя из кадастровой стоимости жилья.
