Кто может претендовать на жилье даже при смене собственника. 3 типа вечных жильцов, 2 выхода из ситуации для владельца квартиры
При покупке квартиры может произойти ситуация, когда после сделки к новоиспеченному хозяину заявятся незнакомые люди с документами, подтверждающими их право на проживание в квартире – вне зависимости от того, кто в настоящий момент является ее собственником. Ситуация ужасная, но при этом подвоха нет – просто существуют категории лиц, которых не получится выписать даже через суд.
Расскажем, кто эти так называемые вечные жильцы – и что все-таки можно сделать при подобном «соседстве», если не хочется всю жизнь делить квартиру с непонятными людьми.
🔑 Кто имеет право на проживание в квартире, даже если у недвижимости новый владелец
Их не имеют права выписать и выселить ни члены семьи, участвовавшие в приватизации, ни новые собственники
Когда в завещании прописана обязанность сохранить или предоставить право проживания в квартире определенному человеку
При попадании на обеспечение государства дети не теряют права ни на проживание в квартире, ни на долю в собственности (если таковая имеется)
Добровольно отказавшиеся от участия в приватизации
Процедура приватизации – дело сугубо добровольное для всех участников процесса. Нередки случаи, когда кто-то из членов семьи при приватизации жилья отказался от своей доли квартиры, то есть в процедуре не участвовал.
В таком случае «отказники» получают право пожизненного проживания в данной квартире. Их не имеют права снять с регистрационного учета и выселить ни члены семьи, будучи собственниками жилплощади, ни новый хозяин после сделки купли-продажи.
Единственный вариант – если человек, в своем время отказавшийся от участия в приватизации, сам по доброй воле выпишется и выселится из квартиры. Причем сделано это должно быть до сделки – не слушайте заверений о том, что человек выпишется после того, как вы приобретете квартиру. Ведь никаких рычагов давления у вас на него не появится.
Прописанные по завещательному отказу
Завещательный отказ – это ситуация, когда человек, который составляет завещание (наследодатель), указывает, что после смерти наследодателя наследник обязан сохранить или предоставить право проживания в квартире определенному человеку.
Указанный в завещании человек может быть как родственником наследодателя, так и вообще посторонним лицом, он не обязан иметь долю в указанной квартире и т. п. – словом, это может быть кто угодно, без ограничений. Получается этакое наследство с обременением – в форме сохранения права проживания в ней определенного лица даже после смены собственника.
Дети, оставшиеся без попечения родителей
Если несовершеннолетний член семьи собственника зарегистрирован в квартире, но в настоящий момент не проживает в ней, он все равно сохраняет право на регистрацию и проживание на указанной жилплощади.
К примеру, с родителями ребенка что-то случилось или их лишили родительских прав. Ребенок переходит на государственное обеспечение, попадая в детский дом, интернат или приемную семью. По новому месту жительства ребенка регистрируют, но эта новая регистрация ни в коем случае не прекращает права пользования квартирой и не лишает права собственности в ней (если таковая имелась).
После выпуска из детдома, интерната и т. п. ребенок возвращается на прежнее место жительства. На его законное проживание не влияет согласие новых собственников (если за время отсутствия квартира была продана, подарена и т. д.).
❌ Может ли новый хозяин отказать в проживании в его квартире
Если лицо имеет право проживания вне зависимости от факта купли-продажи квартиры и личности собственника, то пытаться отказать такому лицу в проживании – бесполезно. Причем при любых обстоятельствах – неважно, что покупатель был добросовестным, а продавец ввел его в заблуждение, не предупредив о подобном «соседстве».
Если новый хозяин будет чинить препятствия и не пускать в квартиру людей, которые имеют права там проживать, они реализуют свое право через суд – и все равно вселятся. Любой суд встанет на сторону таких жильцов.
✅ Пути выхода
Существует всего два пути выхода из ситуации:
- Первый – попробовать договориться с человеком, который имеет право проживания.
- Второй – обратиться в суд с требованием аннулировать договор купли-продажи квартиры. В суде придется доказать, что продавец изначально ввел покупателя в заблуждение, скрыв наличие жильца с правом проживания. Желательно подкрепить это свидетельскими показаниями и документами, поэтому в любом случае сохраняйте все, даже незначительные документы от сделки.
Чтобы не попасть впросак и не потратить впоследствии еще больше денег на адвоката, при купле-продаже лучше действовать через опытного риэлтора или хотя бы разово нанять юриста для проверки юридической чистоты всех документов и наличия «подводных камней».
✨ Резюме
Подвожу итог:
- Существуют категории лиц, которые имеют право на проживание в квартире, даже если у недвижимости сменился собственник – это добровольно отказавшиеся от участия в приватизации, прописанные по завещательному отказу и дети, оставшиеся без попечения родителей.
- Этих лиц нельзя выписать даже через суд. Собственник не имеет права чинить им препятствия в проживании в квартире.
- Выход из ситуации – обращаться в суд с требованием аннулировать сделку купли-продажи, доказав, что продавец скрыл факт наличия лиц, имеющих право проживания в квартире.
