Через сколько можно продать квартиру после приватизации

Вопрос о сроке обычно возникает, когда покупатель уже есть, а приватизация только что закончилась. Ответ зависит от того, готовы ли вы платить налог, сколько в квартире собственников и есть ли среди них дети.

Можно ли продать квартиру сразу после приватизации

Да. Право собственности на недвижимость возникает с государственной регистрации в едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Как только в ЕГРН появилась запись о вас как о собственнике, квартиру можно продать, подарить, завещать. Запрета продавать бывшее муниципальное жильё в первые годы после приватизации нет.

Пока квартира не оформлена в собственность, продать её нельзя. Порядок оформления — в пошаговой инструкции по приватизации жилья; отдельно разобрана продажа квартиры без приватизации.

Покупателю срок после приватизации сам по себе ничем не грозит: он становится собственником с момента регистрации перехода права (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Налог с продажи платит продавец. Проверять стоит другое: кто сохраняет право проживания и все ли собственники участвуют в сделке.

Через сколько лет продажа не облагается налогом

Для квартиры, полученной по приватизации, минимальный срок владения — три года (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если квартира непрерывно была в вашей собственности этот срок и более, доход от продажи освобождён от НДФЛ, и цена сделки значения не имеет (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Для жилья, купленного по обычному договору, срок длиннее — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Срок считают с даты, когда возникло право собственности. При нынешней приватизации это дата записи в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Если квартиру приватизировали в девяностые годы, до появления реестра, возникшее тогда право действительно и без записи в ЕГРН (ч. 1 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ). Запись, внесённая сейчас, срок заново не запускает: три года давно прошли. Если до трёх лет осталось немного, выгоднее отложить сделку.

Есть ситуации, когда трёх лет ждать не нужно:

• Семья, где не менее двух детей до 18 лет (до 24 лет — если учатся очно), не платит налог независимо от срока владения, если одновременно соблюдены все условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. В год продажи или не позднее 30 апреля следующего года куплено (либо полностью оплачено по договору долевого участия) жильё большей площади или кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 миллионов рублей. На дату регистрации перехода права продавцу, его супругу и несовершеннолетним детям не принадлежит в совокупности более 50 % в другом жилье, которое по площади или кадастровой стоимости больше купленного.
• Квартира продана не дороже 1 000 000 рублей, и эта цена не ниже кадастровой стоимости с коэффициентом, действующим в регионе (по умолчанию 0,7): вычет полностью покрывает доход.

Сколько налога, если продаёте раньше трёх лет

Пример. Квартиру приватизировали и через год продали за 3 миллиона рублей. Цена выше 70 % кадастровой стоимости, поэтому доходом считают её. После вычета 1 000 000 рублей остаётся 2 000 000 рублей — меньше 2,4 миллиона рублей, ставка 13 %: налог — 260 тысяч рублей.

Занижать цену в договоре бессмысленно: инспекция сравнит её с кадастровой. Проверьте заранее, как определяется кадастровая стоимость квартиры.

Когда вычет за покупку новой квартиры уменьшает налог с продажи

Если в том же году вы купили другое жильё и право на вычет при покупке не исчерпано, он снижает и налог с продажи. Вычет на покупку — это расходы в пределах 2 000 000 рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Сначала им уменьшают основную налоговую базу — зарплату и подобные доходы. Не поместившуюся часть по итогам того же года вычитают из дохода от продажи квартиры, но не больше самого этого дохода (п. 6 ст. 210 НК РФ). Так же учитывают вычет по ипотечным процентам.

Условий два: в году продажи у вас есть право на вычет по купленному жилью, и этот вычет вы раньше не израсходовали. Считают всё по итогам одного календарного года (ст. 216 НК РФ), поэтому вычет на покупку заявляйте в декларации за тот же год, где показываете доход от продажи.

Декларация и срок уплаты налога

Если квартира продана раньше трёх лет, декларацию подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ). Налог по декларации платят не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Доходы от продажи жилья, не превысившие за год 1 000 000 рублей, можно не декларировать (п. 4 ст. 229 НК РФ). После трёх лет владения доход от продажи освобождён от налога (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), и такие доходы закон разрешает в декларации не указывать (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Как продать приватизированную квартиру по шагам

1. Закажите свежую выписку из ЕГРН. Если квартиру приватизировали давно и записи в реестре нет, подайте в Росреестр или МФЦ заявление о регистрации ранее возникшего права с договором передачи квартиры. Перед продажей такая регистрация обязательна (ч. 3 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ), на срок владения не влияет.
2. Соберите документы: паспорта собственников, договор приватизации, выписку из ЕГРН, сведения о зарегистрированных в квартире, а при участии детей — разрешение органа опеки.
3. Если покупатель найден, а регистрация вашего права ещё не закончена, заключите предварительный договор. Его форма та же, что у основного (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
4. Подпишите договор купли-продажи; если среди собственников есть ребёнок или продаётся отдельная доля — у нотариуса. Тех, кто сохраняет право пользования квартирой, перечисляют в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Что ещё указать — в статье про договор купли-продажи квартиры.
5. Подайте документы на регистрацию перехода права (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Госпошлина для гражданина — 4000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 000 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
6. Дождитесь регистрации: семь рабочих дней при подаче в Росреестр, девять рабочих дней — через МФЦ. По нотариально удостоверенному договору — три рабочих дня и пять рабочих дней соответственно (ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

Дети, прописанные и несколько собственников

Ребёнок — собственник доли

Если несовершеннолетний участвовал в приватизации, его доля продаётся только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Обращайтесь в опеку до подписания договора. Обычно она ждёт, что ребёнку оформят долю в другом жилье, поэтому подготовьте документы на покупаемую квартиру.

Договор в этом случае удостоверяет нотариус, даже если квартиру целиком продают все собственники сразу (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ). То же — когда собственник ограничен в дееспособности. Без нотариуса сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Если в квартире живут подопечные или оставшиеся без родительского попечения дети собственника, согласие опеки нужно, даже когда у ребёнка нет доли (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Прописанные жильцы

По общему правилу с переходом права к покупателю члены семьи прежнего собственника теряют право пользования квартирой, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Квартира в долях

Когда все собственники взрослые и дееспособные и продают свои доли одним договором, нотариус не нужен. Если продаётся только одна доля, сделку удостоверяет нотариус (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Вычет 1 000 000 рублей при такой продаже делят по долям: при трёх равных долях каждому достаётся треть (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Подробнее — про нотариальное оформление продажи квартиры.

О продаже доли постороннему нужно письменно известить остальных собственников, указав цену и условия. Не купят в течение месяца — продавайте любому (п. 2 ст. 250 ГК РФ). При нарушении порядка сособственник вправе в течение трёх месяцев требовать через суд перевода прав покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Подробности — в статье о купле-продаже долевой собственности.