Договор купли-продажи квартиры: особенности и риски самостоятельного оформления

Основной и наиболее распространенной сделкой по отчуждению недвижимости, которая используется в современных условиях, является купля-продажа. Она может происходить в отношении различных объектов: автомобилей, квартиры, домов, земельных участков и т. д.

Ее оформление происходит при помощи такого документа, как договор купли-продажи. От правильности составления этого договора напрямую зависит и законность сделки. Поэтому стоит более подробно рассмотреть его типовую структуру и содержание.

Структура

Сущность договора купли-продажи состоит в том, что он закрепляет обязательства одной стороны сделки (продавца) передать определенный объект (автомобиль, недвижимость) другой стороне (покупателю) за оговоренную плату. Установленной формы этого документа не существует, поскольку его содержание зависит от конкретной ситуации.

Однако данный документ составляется по определенной структуре, которая включает в себя:

Преамбулу

Она состоит из:

• названия документа;
• даты и места его подписания;
• имен сторон с указанием того, кто из них продавец, а кто покупатель.

Стоит учесть, что для физлиц нужно указывать ФИО, а для юрлиц — полное наименование компании.

Условия сделки

Здесь указывается объект, подлежащий продаже (то есть квартира), а также документы, подтверждающие право собственности продавца.

Стоимость объекта и особенности проведения расчетов

Данный пункт фиксирует конкретную цену, а также устанавливает способ ее уплаты: наличными, безналичным расчетом, в рассрочку, использование банковской ячейки при расчетах с недвижимостью и т. д.

Условия передачи объекта

Включают в себя точную дату выезда из квартиры продавца и въезда в нее покупателя.

Права и обязанности сторон договора

Этот пункт может быть обширным, поскольку стороны вправе вносить в него любые условия, не противоречащие законодательству.

Законодательную базу

Поскольку участники сделки должны быть обязательно ознакомлены с законодательными нормами, в документе отмечаются отдельные статьи из ГК РФ, на основании которых она заключается.

Особые условия

Их перечень также может быть различным и зависит от конкретных обстоятельств. Например, при наличии прописанных в квартире третьих лиц может быть указано, когда они выпишутся из нее.

Ответственность сторон

Этим пунктом могут быть установлены конкретные меры наказания (штрафы, неустойки) за нарушение условий сделки, а также способы решения возможных споров.

Дополнительные условия

Чаще всего в данном разделе содержится информация о состоянии квартиры, наличии в ней мебели, техники и т. п. В некоторых случаях такие данные выносятся в отдельный документ (передаточный акт).

Подписи покупателя и продавца

Помимо самой подписи, и покупатель, и продавец собственноручно должны указать свои полные фамилию, имя и отчество.

Стоит учесть, что договор будет считаться незаключенным, если в нем будут отсутствовать данные относительно цены квартиры, ее точное описание, а также дата и подпись хотя бы одной из сторон.

Что необходимо предусмотреть в договоре?

Помимо обязательных условий, в документ рекомендуется включить такую информацию:

• подтверждение со стороны продавца в том, что на квартире отсутствуют какие-либо обременения (арест, залог, право собственности других лиц);
• указание того, кто именно будет нести дополнительные расходы по сделке (оплату регистрации перехода права собственности, услуг нотариуса, риелтора и т. п.);
• обязательства по погашению долгов по коммунальным платежам (если они имеются);
• риск случайной порчи имущества (чаще всего до того момента, как подписывается передаточный акт, этот риск возлагается на продавца);
• полное описание квартиры (не только ее адрес и площадь, но и этаж, количество комнат, балконов и этажность самого дома).

Также стоит учесть, что нужно обязательно указывать реальную стоимость квартиры, без ее занижения.

Хотя такой способ часто используется для уменьшения размера НДФЛ, для продавца он имеет повышенные риски. В том случае, если покупатель откажется доплачивать большую сумму, чем оговорено в договоре, продавец не сможет получить ее, даже если обратится в суд.

Что касается покупателя, то ему необходимо проверить подлинность всех документов, которые предоставляет продавец.

Именно поэтому более безопасным является привлечение к сделке юриста, который и будет проводить все проверки такого рода.

Служебные жилые помещения — это недвижимость, предназначенная для работников государственных служб и предприятий.

На что можно рассчитывать в случае предоставления вам помещений, взятых из маневренного фонда, вы узнаете в нашей статье.

Узнайте, какие документы необходимы для безопасной аренды квартиры, в материале по ссылке.

Риски самостоятельного составления

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор составляется в письменной форме.

Стороны по своему усмотрению могут выбрать либо простую письменную форму, либо нотариальное удостоверение (второй вариант не является обязательным).

Регистрировать документ также не нужно.

При оформлении сделки купли-продажи стороны могут воспользоваться несколькими способами составления договора:

1. разработать документ самостоятельно (в качестве основы можно взять, например, образцы, которые есть в интернете);
2. привлечь к делу нотариуса, который не только заверит документ, но и проверит его на наличие возможных ошибок или же составит его сам.

В первом случае стороны смогут существенно сэкономить, однако при самостоятельном оформлении также присутствуют и определенные риски:

• признание сделки незаключенной из-за неправильности оформления договора (отсутствие в нем обязательных условий);
• предоставление продавцом при оформлении сделки поддельных документов (или документов, у которых уже истек срок годности);
• покупка квартиры с обременением (особенно если в документе отсутствует пункт, предусматривающий такую ситуацию).

В основном все риски несет покупатель, поскольку именно он передает за квартиру денежные средства и может лишиться их.

Проверка наличия на имуществе обременений, подлинности документов продавца или состояния его здоровья — это важное условие законности сделки, которое без участия юриста вряд ли может быть выполнено.

Нотариус разрабатывает документ индивидуально для каждой ситуации и может включить в него дополнительную ответственность для продавца в том случае, если его действия будут незаконными или недобросовестными. Кроме этого, он также выступает свидетелем дееспособности сторон, что практически полностью исключает возможность оспаривания договора по причине невменяемости продавца.