Купля-продажа квартиры – это возмездная сделка. Поэтому за приобретение объекта в собственность покупатель обязан передать продавцу денежные средства. Неполучение оплаты продавцом – нарушение процедуры купли-продажи, в результате которого договор купли-продажи (ДКП) не вступает в силу. Продавец или иное должностное лицо, проводящее платёж, обязан предоставить покупателю доказательства того, что деньги уплачены, и расчёт произведён по установленным правилам.
Расчёт при покупке квартиры
Деньги уплачиваются в размере стоимости жилого помещения с учётом переданной по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) суммы аванса или задатка. Аванс или задаток вычитается из цены объекта, и во время сделки продавцу передаётся только остаток суммы. Соответственно, если задаток или аванс не уплачивался, то продавцу переходит вся сумма, равная стоимости жилья. Исключение составляют случаи, когда стороны договариваются о рассрочке, то есть передаче денег частями.
Какими правовыми нормами регулируется расчёт по сделке
Ориентироваться нужно на положения закона, оглашающие общие нормы обозначенной сделки и играющие роль при её проведении, в том числе при расчёте:
- статьи 549, 550, п. 1 статьи 551, п. 2 статьи 558 ГК РФ – составление, заключение и регистрация ДКП;
- статья 555 ГК РФ – внесение в договор установленной стоимости квартиры;
- статья 429 ГК РФ – положения о составлении предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
- статьи 380, 381 ГК РФ – положение о задатке;
- статья 487 ГК РФ – внесение аванса.
Существенную роль в процедуре играют законы, направленные на различные варианты расчёта:
- П. 1 статьи 162 ГК РФ о простой письменной форме проведения сделки применяется к расписке покупателя.
- При использовании банковской ячейки или банковского аккредитива в силу вступают нормы статей 921 и 922 ГК РФ.
- При покупке в ипотеку и расчёт с продавцом через банк используются нормы Федерального закона «Об ипотеке» №102-ФЗ.
- Расчёт за квартиру средствами материнского капитала происходит в соответствии с нормами статьи 10 Федерального закона №256-ФЗ от 29.12.06.
Иногда используются средства жилищного сертификата, в этом случае применяются нормы муниципального законодательства, принятые региональными властями и распространяющимися только на отдельный субъект Федерации.
Виды расчётов
Способ передачи денег покупателем за квартиру выбирается сторонами по усмотрению. Обычно они находят компромисс самостоятельно, обговаривая все нюансы сделки перед заключением ДКП. Если самостоятельный выбор они сделать не могут, целесообразно посоветоваться с юристом, который составляет договор. Наиболее приемлемый способ расчёта вносится в положение договора отдельным пунктом. Обычно он так и называется: «Условия и сроки передачи денег продавцу». Это положение является существенным, без него договор может быть оспорен. Первый подпункт удостоверяет способ передачи денег, а второй – срок расчёта по сделке.
В таком случае допустимо проводить расчёт по условиям дополнительного соглашения.