ZakonGuru Покупка квартиры Расчет при покупке квартиры

Расчет при покупке квартиры

Купля-продажа квартиры – это возмездная сделка. Поэтому за приобретение объекта в собственность покупатель обязан передать продавцу денежные средства. Неполучение оплаты продавцом – нарушение процедуры купли-продажи, в результате которого договор купли-продажи (ДКП) не вступает в силу. Продавец или иное должностное лицо, проводящее платёж, обязан предоставить покупателю доказательства того, что деньги уплачены, и расчёт произведён по установленным правилам.

Расчёт при покупке квартиры

Деньги уплачиваются в размере стоимости жилого помещения с учётом переданной по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) суммы аванса или задатка. Аванс или задаток вычитается из цены объекта, и во время сделки продавцу передаётся только остаток суммы. Соответственно, если задаток или аванс не уплачивался, то продавцу переходит вся сумма, равная стоимости жилья. Исключение составляют случаи, когда стороны договариваются о рассрочке, то есть передаче денег частями.

Какими правовыми нормами регулируется расчёт по сделке

Ориентироваться нужно на положения закона, оглашающие общие нормы обозначенной сделки и играющие роль при её проведении, в том числе при расчёте:

  • статьи 549, 550, п. 1 статьи 551, п. 2 статьи 558 ГК РФ – составление, заключение и регистрация ДКП;
  • статья 555 ГК РФ – внесение в договор установленной стоимости квартиры;
  • статья 429 ГК РФ – положения о составлении предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
  • статьи 380, 381 ГК РФ – положение о задатке;
  • статья 487 ГК РФ – внесение аванса.

Существенную роль в процедуре играют законы, направленные на различные варианты расчёта:

  1. П. 1 статьи 162 ГК РФ о простой письменной форме проведения сделки применяется к расписке покупателя.
  2. При использовании банковской ячейки или банковского аккредитива в силу вступают нормы статей 921 и 922 ГК РФ.
  3. При покупке в ипотеку и расчёт с продавцом через банк используются нормы Федерального закона «Об ипотеке» №102-ФЗ.
  4. Расчёт за квартиру средствами материнского капитала происходит в соответствии с нормами статьи 10 Федерального закона №256-ФЗ от 29.12.06.

Иногда используются средства жилищного сертификата, в этом случае применяются нормы муниципального законодательства, принятые региональными властями и распространяющимися только на отдельный субъект Федерации.

Виды расчётов

Способ передачи денег покупателем за квартиру выбирается сторонами по усмотрению. Обычно они находят компромисс самостоятельно, обговаривая все нюансы сделки перед заключением ДКП. Если самостоятельный выбор они сделать не могут, целесообразно посоветоваться с юристом, который составляет договор. Наиболее приемлемый способ расчёта вносится в положение договора отдельным пунктом. Обычно он так и называется: «Условия и сроки передачи денег продавцу». Это положение является существенным, без него договор может быть оспорен. Первый подпункт удостоверяет способ передачи денег, а второй – срок расчёта по сделке.

По факту стороны должны действовать тем же образом, который установлен ими в данном положении ДКП. Если обстоятельства изменились и сторонам сделки потребовалось изменить алгоритм передачи денежных средств, нужно внести изменения в договор. Для этого составляется дополнительное соглашение к ДКП.

В таком случае допустимо проводить расчёт по условиям дополнительного соглашения.

Как не остаться без денег при сделках с недвижимостью? Сервис безопасных...

В апреле 2017 года Сбербанк запустил новую услугу – Сервис безопасных расчетов. Для чего нужен сервис Как следует из названия, этот сервис обеспечивает безопасность при расчете...
Покупка квартиры за наличный расчёт

Стоит ли покупать квартиру за наличный расчёт?

Покупка квартиры за наличный расчёт так популярна по причине оперативности получения денежных средств. Именно этим объясняется огромное количество мошеннических действий при оплате наличными. В связи с этим Правительством РФ установлен лимит, согласно которому максимальная сумма для расчёта между физическими лицами составляет 600 тысяч рублей. Тем не менее, купить квартиру за наличные можно, если использовать один из способов, позволяющих обойти ограничение, например, оплата валютой или использование банковской ячейки, платёжных поручений и т.д.
аккредитив при покупке недвижимости

Банковский аккредитив и покупка недвижимости

Что собой представляет аккредитив и его виды и как проходит процедура выполнения? Плюсы и минусы при использовании такой процедуры. Банки, которые предусматривают выполнение операций при помощи аккредитива. Покупка недвижимости через аккредитив в России

Наличный расчёт

При наличном расчёте покупатель передаёт продавцу установленную сумму денег. Продавец пересчитывает их, взамен передаёт расписку. Расписка пишется получателем денег собственноручно в простой письменной форме. В ней обязательно указывают:

  1. Кто и кому передал деньги.
  2. В какой сумме. Сумма вносится цифрами и прописью.
  3. За что переданы деньги. Обязательно указать, что деньги переданы по сделке купле-продаже за квартиру.

В заключение ставится подпись с расшифровкой, указывается дата. По желанию сторон расписку можно удостоверить нотариально. Если удостоверять её стороны не планируют, желательно проводить расчёт в присутствии третьих лиц, которые смогут подтвердить факт передачи денег при расчёте. Этот способ самый простой и удобный.

Его недостаток в том, что приходится оперировать крупной денежной суммой, что само по себе является риском.

Банковская ячейка

В случае расчёта через банковскую ячейку стороны арендуют её, заключая договор услуг с банком. Покупатель в присутствии уполномоченных сотрудников банка помещает в неё деньги, подлежащие передаче продавцу. Это действие регистрируется, покупателю выдаётся документ о внесении соразмерной суммы в хранилище.

Затем участники сделки подписывают договор и передают документы на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель передаёт продавцу договор услуг и справку об использовании ячейки. С этой документацией продавец является в банк, получает ключи от хранилища и вынимает положенные ему деньги за квартиру.

Этот способ полностью безопасен, так как сейф находится под круглосуточной охраной. В хранилище может попасть только человек, внесённый в реестр в качестве надлежащего лица, получившего доступ к банковской ячейке.

Основной недостаток заключается в том, что такой способ требует определённых вложений за банковскую услугу. Поэтому, выбирая данный способ расчёта, сторонам следует договориться о том, кто оплачивает данные расходы.

Банковский аккредитив

Расчёт через аккредитив происходит по аналогичной схеме, с такими же плюсами и минусами, как при использовании банковской ячейки. Алгоритм его следующий:

  1. Покупатель открывает счёт в банке, кладёт на него сумму денег, установленную для сделки купли-продажи.
  2. Счёт временно замораживается.
  3. Покупатель предъявляет продавцу банковский документ, стороны заключают ДКП.
  4. После передачи договора на регистрацию сделки покупатель передаёт продавцу реквизиты банковского аккредитива.
  5. Продавец обращается в банк, предъявляет подписанный сторонами договор имущественной сделки и получает свои деньги.

Этот способ снижает риски при расчёте контрагентов до минимума. Но понятие «замороженного счёта» зачастую вызывает у граждан недоверие, поэтому популярность данного способа незначительна.

Материнский капитал

Для покупателя, имеющего сертификат со средствами материнского капитала, этот способ очень удобен. Но использовать его он может только по исполнении ребёнку трёх лет, исключение – ипотека. Продавцу получить деньги за квартиру перечислением также вполне удобно и безопасно. Некоторое неудобство заключается:

  • в дополнительных процедурах;
  • в получении разрешения от Пенсионного Фонда (ПФ) РФ;
  • в ожидании перечисленных ПФ РФ денег.

Чтобы сделка с использованием этих средств состоялась, покупателю потребуется согласовать с ПФ РФ приобретение определённого объекта. При получении согласия составляется ДКП и передаётся на регистрацию.

Этот документ предъявляется в ПФ РФ, который перечислит указанную в договоре сумму средств за приобретение квартиры.

Иные способы расчёта

Кроме перечисленного, можно воспользоваться следующими способами:

  1. Банковский вексель, вложенный в банковскую ячейку. В этом случае в арендуемую ячейку вкладываются не деньги, а банковский вексель, который при получении продавцом квартиры обналичивается в установленном размере.
  2. Жилищный сертификат. Процедура аналогична расчёту из средств материнского капитала, но в этом случае могут понадобиться дополнительные виды согласования с администрацией населённого пункта.
  3. Ипотека. Если квартира приобретается в ипотеку, то покупатель составляет кредитный договор с банком. Банк перечисляет деньги продавцу, а покупатель приобретает квартиру с обременением. Обременение снимается только после полного погашения долга.

Сторонам следует выбрать тот способ, который больше всего подходит к конкретной ситуации. Главное – внимательность при заключении сделки и следование закону. Не только противозаконно, но и рискованно снижать в тексте договора уплачиваемую по сделке сумму. Положения договора должны соответствовать факту проведения сделки.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Популярные статьи

Сервисы