Правила заполнения договора аванса при покупке квартиры

При внесении предоплаты за квартиру в виде аванса сторонам сделки нужно составить и подписать соответствующий договор. В процессе его оформления стоит учитывать определенные правила и требования к документу.

Авансовое соглашение – широко используемая документальная форма при заключении сделок на вторичном рынке недвижимости. В нем определяются ключевые условия внесения предоплаты за квартиру в виде аванса, а также права, обязанности и ответственность сторон, которые возникают в связи с получением средств продавцом.

Форма и содержание договора об авансе

Договор аванса должен иметь письменную форму (как рукописную, так и печатную). Обычно на его подписании настаивает покупатель, так как именно он рискует своими деньгами. Устную договоренность о внесении аванса весьма непросто доказать при мошеннических действиях со стороны продавца.

Для того чтобы документ имел юридическую силу и мог учитываться в качестве доказательной базы в суде нужно составить его с учетом требований гражданско-правового законодательства. При этом соглашение составляется в произвольной форме и не имеет обязательного формата и единой структуры.

Договор аванса должен содержать дату и место подписания, подписи всех владельцев, покупателя и их расшифровки. В шапке обязательно указывается наименование документа: договор или соглашение об авансе.

В договоре аванса должны отображаться следующие существенные условия:

• ФИО и паспортные данные участников сделки;
• адрес квартиры, которая является предметом сделки, ее технические характеристики и полная стоимость (она фиксируется и не подлежит изменению в одностороннем порядке продавцом);
• сроки аванса – зависит от сложности сделки и требуемых временных затрат на ее подготовку; обычно не более 1 месяца, чаще всего – 2-3 недели ;
• сумма авансового платежа (стоит отдельно уточнить, что аванс входит в стоимость квартиры) - определяется по усмотрению сторон, обычно это не более 1-5% от стоимости квартиры;
• условия взаиморасчетов: место передачи денег, дата, способ (наличная или безналичная форма), реквизиты счета для перевода денег;
• условия получения и возврата аванса;
• предусмотренные штрафные санкции за срыв сделки продавцом (например, если продавец продаст квартиру другому покупателю по более высокой цене);
• штрафные санкции за срыв сделки покупателем (в этом случае обычно указывается, что аванс остается у продавца в качестве штрафа).

Некоторые нюансы

Хотя это и так предусмотрено Гражданским кодексом, покупателю следует дополнительно прописать, что в случае срыва сделки продавцом или возникновения обстоятельств, делающих невозможным заключения сделки, аванс подлежит возврату в полном объеме.

В качестве таких обстоятельств может выступать:

• отказ одного из собственников от сделки (при покупке квартиры в долевой собственности);
• отсутствие согласия супруги на сделку с квартирой из совместной собственности;
• отказ в заключении сделки от органов опеки (если один из владельцев – несовершеннолетний);
• непредоставление запрашиваемых документов покупателю, которые не являются обязательными для госрегистрации (например, справки из ПНД о вменяемости продавца);
• невыполнение значимых для проведения сделки действий продавцом (например, непогашенные долги по услугам ЖКХ, наличие зарегистрированных лиц к моменту выхода на сделку);
• обнаружение существенных условий покупки, о которых умолчал продавец (долгов по коммунальным услугам или нахождение дома в аварийном фонде).

Дополнительно в договоре аванса стоит уточнить условия основного договора купли-продажи: когда он будет подписан, в каком формате (простом письменном или нотариально заверенном), каким образом будут производиться расчеты между сторонами (через ячейку или банковский аккредитив, нотариальный депозит, наличными), кто возьмет на себя расходы по сделке.

Правила подписания договора аванса

Договор аванса может быть подписан как отдельное соглашение или как дополнительное соглашение к предварительному договору-купли продажи. В последнем случае в документе указывают лишь существенные условия относительно аванса, тогда как все параметры будущей сделки содержит предварительный договор.

Допускается и ситуация, когда отдельный договор аванса не подписывается и существенные условия внесения предоплаты находят отражение в предварительном договоре.

Соглашение подписывается лично обеими сторонами сделки. Если от лица продавца действует его доверенное лицо, то в соглашении указывается реквизиты нотариально заверенной доверенности. Нередко в качестве посредника в получении аванса выступает агентство недвижимости.

Но такая сделка сопряжена для покупателя с повышенными рисками и ему следует проверять дополнительную осмотрительность.

Регистрации договор об авансе не подлежит и никаких правовых последствий в виде перехода прав собственности не имеет. Такой документ только фиксирует намерения о заключении основной сделки по продаже квартиры. При перерегистрации прав собственности на квартиру в Росреестре договор аванса не нужен, он необходим только для собственных нужд участников сделки.

Нотариальное заверение договора об авансе не требуется. Но при желании можно прибегнуть к услугам нотариуса.

Например, что тот соберет с нескольких лиц авансы, а потом откажется от сделки и скроется или выяснится, что он психически невменяем и не отдает отчета в своих действиях. Плюсом участия нотариуса также является возможность подтверждения им факта принятия денежных средств продавцом.

Договор аванса обычно используется на вторичном рынке, когда речь идет о сделках между физлицами. При покупке квартиры в новостройке применяется его альтернативная форма: договор бронирования квартиры. Связано это с тем, что квартиры как предмета сделки на момент подписания договора еще не существует. Хотя суть и содержание документов является схожим.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры? Этот вопрос волнует многих собственников.

Сделка купли-продажи дачи не отличается от других подобных процедур, например, купли-продажи земли под ИЖС. Подробнее читайте здесь.

Какие особенности имеет сделка купли-продажи земельного участка и что необходимо учесть при составлении договора? Мы рассказали об этом в нашей статье.

Заключение

Вторичный рынок недвижимости является консервативным и никаких значимых изменений относительно формы, содержания и правил заполнения договора купли-продажи квартиры в последнее время не происходило. В 2018 году договор аванса будет заполняться с учетом действующих ранее требований и не изменится.

Образец бланка (формы) заполнения авансового соглашения в формате word можно скачать здесь.

Таким образом, договор аванса не входит в число обязательных документов при проведении сделки купли-продажи. Он не подлежит госрегистрации и не требуется в момент переоформления права собственности на квартиру в пользу покупателя. В подписании договора особенно заинтересован покупатель, чтобы защитить себя от мошеннических действий со стороны продавца.