Особенности продажи квартиры без приватизации
По законам Российской Федерации, продажа квартиры с приватизацией входит в сферу компетенции Гражданского кодекса, неприватизированная квартира продается по нормам Жилищного законодательства.
Законодательство о продаже квартир
Если продается неприватизированная квартира, задача решается двумя способами:
а) Приватизация жилья на имя покупателя. У способа есть несколько недостатков — долгий срок оформления, возможность мошенничества, неизвестные покупателю ограничения (например, для военных городков и спецпоселений).
Выполняется через паспортный стол или МФЦ.
б) Регистрация покупателя в квартире с выпиской всех оставшихся. Можно и нужно подстраховаться распиской у нотариуса, чтобы подстраховаться от мошенничества с обеих сторон. Для прописки родственника требуется письменное согласие совладельцев, постороннему лицу придется подтверждать намерение в муниципалитете.
Решается через паспортный стол, как стандартная процедура прописки или выписки гражданина.
Ряд важных нюансов, на которые стоит обратить внимание:
- владелец жилья не должен выселяться в никуда, иначе сделка может быть признана незаконной; особо следите за детьми;
- все выписанные жильцы должны получить новую прописку;
- обмен площадью менее 15 кв.м. запрещен.
Будет как минимум один момент, когда всех денег на руках у вас еще нет, а покупатель уже вписан в вашу жилплощадь как единственный квартиросъемщик или приватизатор. Самым безопасным вариантом будет воспользоваться услугами нотариуса как посредника.
Продажа неприватизированной квартиры с задолженностью по ЖКХ
При наличии задолженности закрыть сделку возможно, но у нового владельца будут проблемы с управляющей компанией вплоть до отключения.
И хотя в теории за долги предыдущего собственника новый хозяин ответственности не несет, на практике это может перейти в вялотекущий месяцами конфликт, отнимающий время и нервы.
Есть несколько вариантов решения, помимо прямого погашения долга:
- взятие короткого целевого кредита под залог квартиры;
- реструктуризация долга с заключением договора с УК;
- погашение задолженности из суммы аванса;
- продажа недвижимости без погашения долга.
При продаже квартиры с задолженностью требуется следующий набор документов:
- Паспорт продавца или доверенность, если продажу производит законный представитель.
- Свидетельство о рождении детей (если есть), одобрение опекунской службы на куплю/продажу.
- Документ о праве на собственность
- Договор, удостоверяющий факт получения права на собственность (купли/продажи, мены, наследования)
- Техпаспорт, если квартира оформлена в БТИ до 1999 года.
- Кадастровый паспорт при любых изменениях планировки.
- Выписка из ЕГРП.
- Письменное согласие на продажу всех собственников жилья.
- Состояние счета по оплате коммунальных услуг (по требованию покупателя)
Сам процесс в целом не отличается от продажи квартиры без долга. Но вопрос о коммунальных платежах обязательно встанет при оформлении приватизации или смене ответственного квартиросъемщика, так что лучше подумать, как именно вы будете его решать, заранее.
Узнайте, как определить границы вашего участка! Наша статья про межевание дачных участков поможет вам в этом деле!
Узнайте про то, как подарить долю земельного участка в нашем экспертном материале.
Особенности продажи в коммунальной квартире
В общих чертах продажа комнаты в коммунальной квартире мало отличается от продажи квартиры. Тем не менее отличия есть.
Для упрощения процедуры следующие документы лучше подготовить заранее:
- оригинал и копия паспорта;
- справка из домовой книги о выписке жильцов (срок годности — месяц);
- копии всех заказных писем и почтовых документов;
- выписка из бюро техинвентаризации;
- документы на право собственности;
- кадастровый паспорт;
- отказы соседей от покупки в письменном виде.
Первоочередное право на покупку есть у других совладельцев квартиры.
Поэтому если к нотариусу никто не идет — достаточно разослать заказные уведомления о факте продажи, цене комнаты и сроки ожидания в течение месяца.
Документы в письме подтверждаются описью с датой отправки и печатью отделения почты. Если в квартире прописаны дети, то уведомление также нужно отправить в местные органы опеки.
