Расприватизация и деприватизация квартиры: как вернуть жильё государству

От того, каким путём жильё вернулось в публичную собственность, зависит главное — получится ли потом приватизировать снова.

Что такое расприватизация и деприватизация на самом деле

Приватизация — бесплатная передача гражданам в собственность на добровольной основе занимаемого ими жилья (ст. 1 Закона № 1541-1). В быту:

• расприватизация — обычно отмена приватизации через суд;
• деприватизация — добровольный возврат квартиры по ст. 9.1 Закона № 1541-1.

«Реприватизация» — термин из экономики о предприятиях, к квартирам граждан он не относится.

Добровольный возврат квартиры государству по ст. 9.1

Закон ставит два условия (ст. 9.1 Закона № 1541-1):

• квартира приватизирована и остаётся для граждан единственным местом постоянного проживания;
• жильё свободно от обязательств — например, не находится в залоге.

Тогда орган власти или местного самоуправления обязан принять жильё и заключить с этими же гражданами договор социального найма. Договор оформляют письменно (п. 1 ст. 63 ЖК РФ). Порядок и документы определяют местные акты.

1. Получите согласие всех собственников: на практике администрации принимают только квартиру целиком, а не долю.
2. Если среди собственников есть ребёнок, заранее обратитесь в орган опеки: без его предварительного разрешения родители не вправе отчуждать имущество ребёнка (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Дают его неохотно: ребёнок лишается собственности. Согласие опеки нужно и тогда, когда в квартире живут подопечные или дети, оставшиеся без попечения родителей, и сделка затрагивает их права (п. 4 ст. 292 ГК РФ). См. материал о сделках с недвижимостью, в которых участвуют дети.
3. Подайте заявление в жилищный отдел администрации. Обычно просят паспорта, договор передачи, выписку из ЕГРН, разрешение опеки.
4. Подпишите договор передачи квартиры в публичную собственность и договор социального найма.
5. Дождитесь регистрации перехода права в Росреестре.

Что делать при отказе

Требований об отсутствии долгов за коммунальные услуги или о том, чтобы в квартиру не вселялись другие люди, в ст. 9.1 нет — они встречаются в местных порядках. Попросите письменный отказ с причиной. Если она не связана с условиями закона, отказ обжалуют в суде: принять жильё — обязанность органа.

Как проходит регистрация и сколько ждать

Собственник меняется с момента государственной регистрации в ЕГРН, а не с подписания договора.

Росреестр регистрирует переход права за 7 рабочих дней с даты приёма заявления, при подаче через МФЦ — за 9 рабочих дней (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). При новой приватизации решение принимают в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона № 1541-1).

Расприватизация через суд: основания и сроки давности

Суд признаёт недействительным договор передачи квартиры по тем же основаниям, что и любую сделку (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8). Того, что собственник передумал, недостаточно.

Нарушение закона само по себе делает сделку оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Ничтожна она, только если при этом нарушены публичные интересы или права третьих лиц (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Остальные три основания — тоже оспоримость: договор недействителен по решению суда (п. 1 ст. 166 ГК РФ). От этого зависит срок исковой давности:

• ничтожная сделка — три года со дня, когда началось исполнение договора. Для того, кто не был его стороной, — со дня, когда он узнал или должен был узнать о начале исполнения, но не более 10 лет с начала исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ);
• оспоримая сделка — один год со дня прекращения насилия или угрозы либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основании для иска (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

По давним приватизациям срок у участников договора, скорее всего, истёк. Подробнее — в статье о сроках давности при оспаривании незаконной приватизации.

Что будет с покупателем и участниками приватизации

При недействительности сделки каждая сторона возвращает другой всё полученное (п. 2 ст. 167 ГК РФ): квартира уходит в публичную собственность, граждане снова становятся нанимателями.

Если квартиру успели продать, у покупателя её заберут не всегда. У добросовестного приобретателя — он заплатил за жильё и не знал и не мог знать о нарушении — имущество истребуют, только когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Государству и муниципалитету суд откажет, если с записи в ЕГРН о праве первого добросовестного покупателя прошло три года (п. 4 ст. 302 ГК РФ). Если квартиру всё же изымают по основаниям, возникшим до продажи, продавец обязан возместить убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать об этих основаниях (ст. 461 ГК РФ). Перед покупкой выясните, кто был зарегистрирован в квартире на дату приватизации и все ли дали согласие, — см. материал о предварительной проверке квартиры.

Можно ли приватизировать квартиру снова

Бесплатно приватизировать жильё гражданин вправе один раз (ст. 11 Закона № 1541-1).

• Через суд. Недействительная сделка не влечёт юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ), поэтому право на приватизацию, как правило, считают неиспользованным. Заявление подают заново, в обычном порядке приватизации, устранив нарушение.
• После добровольного возврата. Прямого запрета в ст. 9.1 нет, но право на бесплатную приватизацию уже использовано, и администрации, как правило, отказывают. Единой позиции Верховного Суда нет, рассчитывать на повторную приватизацию — этой или другой квартиры — не стоит.
• Те, кто участвовал ребёнком. Ставшие собственниками несовершеннолетними сохраняют право на одну бесплатную приватизацию после совершеннолетия (ст. 11 Закона № 1541-1).
• Те, кто не участвовал. Граждане, которые лишь дали согласие на приватизацию другими жильцами, своё право не использовали; Пленум ВС РФ прямо сохраняет за ними приватизацию другого, полученного позже жилья (п. 5 постановления № 8). Возвращённую квартиру они — например, родители, не бывшие собственниками, — могут приватизировать на общих условиях: если включены в договор социального найма и согласны все жильцы с правом на приватизацию. Практика администраций различается.

Согласие на приватизацию дают все имеющие на неё право совершеннолетние и подростки от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона № 1541-1).

Что изменилось: срок приватизации отменён, принудительной расприватизации нет

Федеральный закон от 22.02.2017 № 14-ФЗ признал утратившей силу норму о сроке — часть 2 статьи 2 Закона № 189-ФЗ. Приватизация стала бессрочной, ст. 9.1 тоже действует без конечной даты.

Нормы о принудительном изъятии приватизированных квартир в законе нет. Передача по ст. 9.1 — право, а не обязанность; против воли собственника договор отменяет только суд.

Зачем возвращают квартиру: коммунальные платежи и капремонт

Взносы на капитальный ремонт обязаны платить собственники помещений (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ). Наниматель их не платит, но вносит плату за наём; коммунальные услуги оплачивает как раньше. Подробнее — в статье о капитальном ремонте многоквартирного дома.