Может ли собственник продать квартиру, которую завещал. Информация для наследников
– Дед завещал мне свою квартиру, но потом мы на какое-то время перестали общаться. Когда я приехал к нему через несколько лет, оказалось, что в квартире живут другие люди. Они сказали, что недавно ее купили. Могу ли я все-таки претендовать на недвижимость? Имел ли дед право продавать ее после оформления завещания?
– Все зависит от того, насколько корректно был составлен договор купли-продажи, но шансы оспорить его будут минимальными.
🔑 Право собственника продать завещанную квартиру
Дед является полноправным собственником квартиры вплоть до момента открытия наследства (то есть до его смерти). Завещание – это способ распоряжения имуществом (ст. 1118 Гражданского кодекса (ГК)). Поэтому, пока дед был жив, ничего не препятствовало ему в реализации права продавать или дарить квартиру третьим лицам по нормам ст. 209, 246 ГК.
Оформление завещания не приводит к наложению на квартиру обременений по аналогии с арестом или ипотекой. Также завещание не порождает обязанности у завещателя исполнить его условия и передать квартиру наследнику – наследодатель в любой момент может изменить или отменить документ без объяснения причин. И для этого на основании ст. 1130 ГК не нужно согласия наследников.
👩⚖️ Оспаривание продажи завещанного имущества. Вероятность выигрыша дела
Оспорить продажу завещанного имущества достаточно сложно. Если в качестве основания для оспаривания избрать то, что квартира была указана в завещании, то шансов получить одобрение от суда практически нет.
Но в среднем 5-15% от заключенных сделок оспариваются в судебном порядке, как недействительные. Признать сделку купли-продажи недействительной можно на основании ее ничтожности или в результате оспаривания.
Сделку могут признать ничтожной, если у вас есть доказательства недееспособности вашего деда и того, что он не мог руководить своими действиями: например, у него были психические отклонения, он находился под наблюдением, лежал в стационаре и пр.
Основаниями для признания сделки недействительной являются:
- Договор подписан без согласия третьего лица (например, супруги деда).
- Сделка заключена с лицом, которое ограничено в дееспособности (ст. 176 ГК) без согласия его попечителя или органов опеки.
- Дед не понимал значения своих действий: например, был пьян или в состоянии аффекта (ст. 177 ГК).
- Дед подписал сделку под влиянием заблуждения – он не знал, что подписывал именно договор купли-продажи.
- Сделка подписана под влиянием насилия, обмана или угроз.
Если у вас есть подтверждения для доказательства в суде одного из вышеперечисленных обстоятельств, то можно инициировать судебное разбирательство.
✨ Итоги
Запоминаем:
- Оформление завещания на недвижимость не накладывает на нее обременения, а является способом распоряжения имуществом только после смерти наследодателя.
- До своей смерти завещатель выступает собственником недвижимости и может распоряжаться ею по своему усмотрению. Поэтому владелец вправе продать квартиру, даже если на нее оформлено завещание. Проданное при жизни наследодателя имущество в наследственную массу не включается.
- Для заключения сделки купли-продажи недвижимости аннулировать завещание не нужно.
- Оспорить договор купли-продажи завещанной квартиры можно только на основании признания сделки ничтожной или недействительной.
