Договор купли-продажи квартиры с обременением

Когда на квартиру наложены обременения данный факт должен найти обязательное отражение в договоре купли-продажи. В этом состоит ключевая особенность данной сделки.

Особенности договора купли-продажи квартиры с обременениями

Продажа квартиры с обременением имеет свои особенности. Согласно ГК РФ (ст.460) продавец квартиры обязан получить согласие от покупателя на приобретение обремененного жилья и должен уведомить его о наличии ограничений в пользовании квартирой.

В противном случае сделку купли-продажи могут признать недействительной по иску покупателя. Он может подать в суд на продавца за то, что тот не предоставил ему полную информацию о предмете покупки, потребовать расторжения договора и получения назад своих денег, а также компенсации причиненного ущерба. Чтобы этого не произошло, в договор купли-продажи обязательно включается пункт о наличии обременений.

Под обременением понимается ограничение, которое препятствует собственнику свободно распоряжаться квартирой.

Обременениями квартиры могут быть:

• залог по ипотечному или иному договору до полного погашения задолженности по кредитному договору;
• арест в рамках исполнительного производства из-за долгов собственника;
• долгосрочная аренда квартиры на срок более 11 месяцев, которая подлежит обязательной госрегистрации – покупателю нужно учитывать, что договор продолжит свое действие после заключения сделки купли-продажи;
• рента;
• нахождение дома в аварийном состоянии;
• договор найма;
• третьи лица, которые зарегистрированы в квартире.

Обременения могут накладываться согласно договору между сторонами (например, по ипотечному договору или договору аренды), а также по решению суда. В последнем случае речь идет об аресте квартиры в рамках исполнительного производства.

Что касается ипотечной квартиры, оформленной в залог банка, то ее продажа допускается. Но для этого требуется предварительно получить согласие залогодержателя. Такая сделка будет происходить в несколько этапов. Первоначально стороны подписывают предварительный договор с задатком.

Сумма задатка будет равна сумме задолженности продавца перед банком. После того как задаток внесен и долг погашен, обременение снимается и стороны подписывают уже типовой договор квартиры без залога.

В ряде случаев обременение не мешает продавцу продавать квартиру, но при включении сведений об ограничениях в договор. Утаить сведения о наличии обременений на жилье продавец не сможет, так как эта информация фиксируется в ЕГРН и доступна всем заинтересованным лицам. Покупатель может в любой момент запросить выписку из реестра и узнать, есть ли ограничения в ее использовании.

Договор купли-продажи с обременением — это и наложение на квартиру залога в пользу продавца. Квартира оформляется в залог до того момента, пока покупатель полностью не рассчитается с продавцом.

Ведь нередко сторонами практикуется рассрочка платежа за квартиру и многоступенчатая оплата (например, аванс до госрегистрации прав собственности и полное погашение задолженности – после). Залог позволяет снизить риски неоплаты для продавца.

Правила заполнения и структура договора купли-продажи квартиры с обременением

Договор купли-продажи квартиры составляется в письменном виде в количестве экземпляров, соответствующем числу участников сделки.

В шапке указывают дату подписания, город и реквизиты сторон. Документ не имеет унифицированной формы и составляется по усмотрению сторон. Но его основная часть должна содержать существенные условия сделки, чтобы договор не признали ничтожным.

В их числе:

• указание на стороны сделки, их ФИО, адреса регистрации и прописки, паспортные данные или иные удостоверения, регистрационные сведения юрлица;
• ФИО доверенного лица и реквизиты доверенности на представление интересов (если договор подписывается с участием представителя одной из сторон);
• наименование предмета сделки-квартиры: ее кадастровый номер, адрес, количество комнат, этаж;
• цена договора и порядок оплаты, способы и сроки внесения платежей;
• указание на обременение, его вид, дату регистрации и снятия (если применимо), основание возникновения обременения (реквизиты договора или решения суда);
• способы снятия обременения покупателем или условия для его прекращения (например, внесение финального платежа за квартиру);
• список зарегистрированных лиц и когда они обязаны выписаться, право покупателя на принудительное выселение;
• момент перехода прав собственности;
• права и обязанности сторон;
• иные условия на усмотрение сторон: каким образом будут регулироваться спорные ситуации, действия на случай форс-мажорных обстоятельств, кто понесет расходы на госрегистрацию и пр.

К приложениям обычно относят копии документов, подтверждающих права собственности продавца и указание на обременения, план и экспликация квартиры.

Стороны могут составить договор самостоятельно, заказать его платно в юридической компании или заполнить документ по готовому шаблону.

Порядок покупки квартиры с обременением

Сначала покупатель запрашивает выписку из ЕГРН и проверяет, какое именно ограничение наложено: залог, арест, аренда или рента. Затем стороны согласуют, кто и в какой срок снимает обременение, и фиксируют это в договоре.

Если это ипотека, покупатель вносит задаток в размере остатка долга, продавец гасит кредит, обременение снимается и регистрируется переход права. При аресте сделку провести нельзя, пока долг не погашен и арест не снят.

Как снять обременение с квартиры

Залог по ипотеке снимается после полного погашения кредита: банк подаёт заявление в Росреестр, запись об обременении в ЕГРН погашается. Арест снимает судебный пристав после исполнения требований или по решению суда.

Договор аренды на срок более 11 месяцев сохраняет силу и после продажи квартиры, поэтому покупателю важно заранее проверить срок и условия такого договора.