Как выкупить долю в квартире у родственника: пошаговый порядок

Сделка с братом, сестрой или родителями оформляется так же, как с чужим человеком. Отличия есть в трёх местах: кого извещать о продаже, как на сделку посмотрит банк и что будет с налогами.

Кто считается близким родственником и на что это влияет

Семейный кодекс называет близкими родственниками родителей и детей, дедушку, бабушку и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестёр (ст. 14 СК РФ). Усыновители и усыновлённые к ним приравнены. Опекун и подопечный близкими родственниками не считаются.

Для самой сделки этот статус ничего не меняет: договор, нотариус и регистрация те же. Он важен для налогов, причём там круг другой. Взаимозависимыми признаются супруги, родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых), полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун и подопечный (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Дедушки, бабушки и внуки в этот перечень не входят.

Сначала определите, что продаётся: квартира целиком или доля

• Квартира целиком у одного собственника. Достаточно письменного договора в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Нотариус по желанию, если собственник совершеннолетний и дееспособный.
• Доля в квартире. Сделка подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Правило действует и тогда, когда покупатель родственник, и тогда, когда он уже владеет другой долей.
• Все собственники продают свои доли по одной сделке. Это исключение: нотариальная форма не обязательна (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Те же правила применяются к доле в доме: покупка половины дома у родной сестры оформляется через нотариуса. В любом случае покупатель становится собственником только после регистрации перехода права (п. 1 ст. 551 ГК РФ). О том, что писать в договоре, читайте в статье о договоре купли-продажи доли в квартире.

Нужно ли спрашивать остальных собственников

Преимущественное право покупки есть у совладельцев только при продаже доли постороннему лицу (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Посторонний здесь тот, кто не участвует в долевой собственности на эту квартиру. Родство значения не имеет.

• Покупатель сам совладелец. Брат выкупает долю сестры в общей квартире. Он не посторонний, извещать остальных собственников по ст. 250 ГК РФ не требуется.
• Покупатель родственник, но доли у него нет. Продавец обязан письменно известить остальных собственников о цене и других условиях продажи. Если они не купят долю в течение месяца со дня извещения, её можно продать любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Ждать месяц не обязательно: если все остальные собственники письменно откажутся от покупки, долю можно продать раньше (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Нотариальной формы отказа закон не требует, достаточно письменной. Подробнее о таких сделках рассказано в материале о купле-продаже долевой собственности.

Пошаговый порядок покупки доли у родственника

1. Договоритесь о цене. Закон не обязывает заказывать оценку, но заниженная цена привлекает внимание банка, налоговой и кредиторов продавца. См. как определить цену квартиры.
2. Закройте вопрос с преимущественным правом. Если покупатель не совладелец, продавец рассылает извещения и ждёт месяц или собирает письменные отказы.
3. Соберите согласия. Супруга продавца, а если покупатель в браке, то и его супруга: нотариус попросит оба. О доле ребёнка сказано в разделе о согласиях.
4. При необходимости подпишите предварительный договор. Он заключается в форме основного (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Для доли это значит: тоже у нотариуса, иначе договор ничтожен. В нём указывают срок заключения основного договора; если срока нет, основной договор заключается в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Что включить в текст, описано в статье о содержании предварительного договора.
5. Удостоверьте договор купли-продажи у нотариуса. С собой берут паспорта, документ, по которому продавец получил долю (договор, свидетельство о наследстве), согласия и отказы или подтверждение извещения совладельцев. Список со стороны продавца разобран в статье о документах для продажи квартиры.
6. Зарегистрируйте переход права. Госпошлина для физического лица по состоянию на октябрь 2026 года составляет 4000 рублей, если часть кадастровой стоимости квартиры, приходящаяся на долю, не превышает 20 млн рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Как проходит процедура, описано в статье о регистрации перехода права собственности.

Сроки регистрации установлены ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ и считаются с даты приёма заявления и документов.

Результат регистрации подтверждает выписка из ЕГРН, свидетельства о праве собственности больше не выдают.

Согласия: супруг, дети, опека

Супруг продавца. Если доля куплена в браке и относится к общему имуществу, нужно нотариально удостоверенное согласие мужа или жены (п. 3 ст. 35 СК РФ). На имущество, полученное до брака, в дар или по наследству, согласие не требуется (ст. 36 СК РФ). Без согласия супруг вправе оспорить сделку в суде в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней. Детали есть в статье о продаже квартиры продавцом в браке.

Ребёнок-собственник. Родители распоряжаются имуществом ребёнка по правилам о подопечных (п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ). Купить долю ребёнка не вправе его родители, их супруги и близкие родственники, например бабушка или дедушка: сделки с подопечным им запрещены, кроме дарения ему и передачи имущества в безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Разрешение опеки этот запрет не снимает. Продать такую долю можно только человеку вне этого круга, с предварительным разрешением органа опеки и через нотариуса (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ). Порядок описан в статье о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего.

Покупка доли у родственника в ипотеку

Закон не запрещает покупать жильё у родственника на кредитные деньги. Одобрять ли такую сделку, решает банк по своим правилам, и к сделкам между близкими он относится строже: проверяет, что продажа настоящая. До подачи заявки спросите в банке, в том числе в Сбербанке, кредитует ли он выкуп доли у близкого родственника.

Что закреплено законом:

• жильё, купленное на кредит банка, находится в залоге с момента регистрации ипотеки в ЕГРН (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке № 102-ФЗ);
• договор купли-продажи доли удостоверяет нотариус и при ипотеке, а договор об ипотеке долей с банком нотариального удостоверения не требует (п. 5 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ);
• когда продавец получит деньги (аккредитив, ячейка, перевод после регистрации), определяет кредитный договор, а не закон.

Порядок действий тот же, что и выше, но перед нотариусом добавляются одобрение заёмщика и объекта банком и подписание кредитного договора. Если дохода не хватает, банк может предложить привлечь созаёмщика. Когда банк отказал, а родственник готов ждать, стороны вправе договориться об оплате частями: смотрите статью о договоре купли-продажи с рассрочкой платежа.

Налоги при сделке между родственниками

Покупатель. Имущественный вычет на покупку жилья не предоставляется, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ). При покупке у супруга, родителей, детей, брата или сестры вернуть налог не получится.

Продавец. Родство с покупателем на его налог не влияет, важен срок владения.

Закон региона может сократить эти сроки (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Частые ошибки и риски

• Договор на долю без нотариуса. Росреестр переход права не зарегистрирует.
• Не известили совладельцев. Любой из них может через суд перевести покупку на себя в течение трёх месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о продаже (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22). Пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить.
• У продавца долги. Сам по себе долг перед банком сделку не отменяет. Риск возникает, когда доля продана для вида или заметно дешевле рынка, чтобы спрятать имущество от взыскания: кредитор может оспорить такую сделку в суде как мнимую (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Платите через банк и храните документы об оплате.
• Оплата «в счёт будущей недвижимости». Обмен доли на другое жильё оформляют договором мены, оплату позже — куплей-продажей с отсрочкой платежа. Условие записывают в нотариальном договоре: устную договорённость родственников в споре доказать трудно.