Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка

Родители могут менять жильё, переезжать и делить имущество при разводе, даже если часть квартиры оформлена на ребёнка. Порядок зависит от возраста ребёнка и от того, что он получит взамен проданной доли.

Можно ли продать квартиру, если в ней есть доля ребёнка

Можно. За ребёнка до 14 лет договор подписывают родители, и к их сделкам с его имуществом применяются правила о распоряжении имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ). То же следует из п. 3 ст. 60 СК РФ.

Правил, которые из этого следуют, четыре:

1. До сделки нужно получить разрешение органа опеки и попечительства. Разрешение именно предварительное: принести его после подписания договора нельзя (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
2. Имущество ребёнка не должно уменьшиться. Закон запрещает любые действия, которые к этому ведут (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
3. Покупателем доли ребёнка не могут быть сами родители, их супруги и близкие родственники. Им разрешено только дарить ребёнку имущество или передавать его в безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК РФ).
4. Договор удостоверяет нотариус (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Если ребёнок в квартире только зарегистрирован, а доли у него нет, правила другие: о них рассказано в статье о том, можно ли продать квартиру, где прописаны несовершеннолетние дети.

Кто подписывает договор: возраст ребёнка

От возраста зависит, кто участвует в сделке и нужна ли опека.

Работа или собственный бизнес сами по себе взрослым подростка не делают: полностью дееспособным его объявляет орган опеки с согласия обоих родителей либо суд (п. 1 ст. 27 ГК РФ).

Разрешение органов опеки на продажу

За разрешением обращаются в орган опеки и попечительства до подписания договора. Опека проверяет, не станет ли у ребёнка меньше имущества, чем было (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому в заявлении нужно сразу показать, что ребёнок получит взамен.

На практике опека соглашается на такие варианты:

• одновременно покупается другое жильё, и ребёнку в нём выделяется доля не меньше прежней по площади и стоимости;
• ребёнку дарят долю в другой квартире, например бабушка или дедушка. От близких родственников он может получить её только в дар, купля-продажа и мена с ними запрещены (п. 3 ст. 37 ГК РФ);
• деньги за долю зачисляются на счёт, открытый на имя ребёнка.

Третий вариант и есть ответ на вопрос, можно ли продать долю ребёнка без покупки нового жилья. Решает опека, и соглашается она на это реже всего. Деньги на счёте остаются имуществом ребёнка: расходовать их родители вправе исключительно в его интересах и с предварительного разрешения опеки (п. 1 ст. 37 ГК РФ).

Срок рассмотрения установлен федеральным законом: разрешение или отказ опека обязана выдать в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 Закона № 48-ФЗ). Закон написан для опекунов, но к родителям применяется так же: порядок управления имуществом подопечного определяет именно он (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Если срок прошёл, а ответа нет, можно письменно обратиться к руководителю опеки со ссылкой на эту норму.

Перечень документов задают региональные правила. Обычно просят заявление родителей, а от подростка с 14 лет и его собственное, паспорта, свидетельство о рождении, документы на продаваемую квартиру и на жильё, где ребёнок получит долю, и проект или предварительный договор. Точный список возьмите в своей опеке или в МФЦ до того, как искать покупателя.

Срок действия разрешения тоже задаёт регион, обычно он указан в самом документе: не успеете провести сделку — разрешение придётся получать заново.

Почему опека отказывает в разрешении

Главное основание отказа — сделка уменьшает имущество ребёнка (п. 2 ст. 37 ГК РФ). На практике оно выглядит так:

• новая доля меньше прежней по площади или дешевле;
• взамен предлагается жильё в недостроенном доме, где долю пока невозможно оформить;
• новое жильё покупается в ипотеку, и квартира будет в залоге у банка;
• дом или квартира непригодны для проживания: нет воды, электричества, отопления;
• ребёнку не достаётся ничего, а деньги родители планируют потратить на свои нужды.

Опека ссылается и на перечень случаев, в которых недвижимость подопечного вообще можно отчуждать: мена к выгоде ребёнка, перемена его места жительства, исключительные случаи вроде оплаты дорогостоящего лечения (ч. 1 ст. 20 Закона № 48-ФЗ). Поэтому простую продажу с зачислением денег на счёт согласовать труднее, чем обмен на другое жильё.

Отказ должен быть письменным и мотивированным, его можно оспорить в суде (ч. 3 ст. 21 Закона № 48-ФЗ). Второй путь — изменить условия сделки (увеличить долю, подобрать другой объект) и подать заявление снова.

Как оформляется сделка: нотариус и регистрация

Простой письменной формы недостаточно: сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ). Правило действует при любом размере доли ребёнка.

Порядок действий:

1. Найдите покупателя и согласуйте условия. Предупредите его, что понадобится время на разрешение опеки. Общие правила — в материале о том, что учесть при самостоятельной продаже квартиры.
2. Определите, что получит ребёнок: долю в покупаемой квартире, долю в другом жилье или деньги на счёте.
3. Подайте заявление в опеку и получите письменное разрешение.
4. Подпишите у нотариуса договор купли-продажи квартиры. Подросток с 14 лет подписывает его сам, родители дают письменное согласие (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
5. Сдайте документы на регистрацию перехода права. Спросите нотариуса, направит ли он их в Росреестр сам в электронной форме: так регистрация проходит быстрее всего.
6. Оформите на ребёнка новую долю или зачислите деньги на его счёт и принесите подтверждение в опеку, если это указано в разрешении.

Для квартиры с долей ребёнка работают три нижние строки, потому что договор в любом случае удостоверяет нотариус. Подробнее о сделках, где продаётся не вся квартира, а её часть, — в статье про куплю-продажу долевой собственности.

Если второй родитель против или его нет

Законные представители ребёнка — оба родителя, поэтому опека, как правило, просит заявление или согласие от каждого. После развода бывший супруг остаётся родителем.

Если второй родитель возражает, опека разрешение обычно не выдаёт. Спор между родителями разрешает орган опеки или суд, и до его решения сделку лучше не назначать. Если второго родителя нет (он умер, лишён родительских прав, признан безвестно отсутствующим), приложите к заявлению подтверждающий документ: свидетельство о смерти или решение суда.

Госпошлина и налог при продаже

Госпошлина за регистрацию права на жильё для гражданина — 4000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 000 000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Её платит тот, на кого регистрируется право: покупатель вашей квартиры, а при покупке нового жилья — вы и ребёнок как новые собственники.

Налог с продажи считается для каждого собственника по его доле, в том числе для ребёнка. Декларацию за ребёнка подаёт родитель.

Вычет 1 000 000 рублей даётся не каждому собственнику. Если квартира в долевой собственности продаётся целиком, он один на всех и распределяется между совладельцами пропорционально долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Например, ребёнку с долей 1/4 достанется четверть вычета.

Ставка — 13 процентов, пока доходы от продажи имущества за год после вычетов не превышают 2,4 миллиона рублей; с превышения берут 15 процентов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Эта сумма считается отдельно от зарплаты.

Срок владения должен быть непрерывным, а закон региона может его сократить (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Если долю ребёнку выделили в квартире, купленной с материнским капиталом, срок владения этой долей считается с даты приобретения самой квартиры (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Что будет, если продать без разрешения опеки

Сделка нарушает требование закона, и суд может признать её недействительной (ст. 168 ГК РФ). Опека, обнаружив договор без предварительного разрешения, обязана обратиться в суд с требованием о его расторжении, если договор заключён не к выгоде ребёнка (ч. 4 ст. 21 Закона № 48-ФЗ). В суд могут пойти и прокурор, второй родитель, а позже сам выросший ребёнок.

Последствия такие: квартира возвращается, покупатель получает назад деньги (п. 2 ст. 167 ГК РФ), а убытки сторон договора возмещают родители как законные представители (ч. 4 ст. 21 Закона № 48-ФЗ).

На практике до этого доходит редко: без разрешения опеки нотариус договор не удостоверит, а без нотариального договора переход права не зарегистрируют. Покупателю разрешение тоже нужно: попросите приложить его копию к договору. Особенности таких сделок со стороны покупателя разобраны в статье про куплю-продажу квартиры с несовершеннолетним собственником.