Можно ли продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети

Собственник решил продать жильё, а в нём зарегистрированы дети: свои, внуки или вовсе чужие. Что придётся делать, зависит не от самой прописки, а от того, есть ли у ребёнка доля, кто его законный представитель и готовы ли родители выписать его добровольно.

Можно ли продать квартиру, где прописан несовершеннолетний ребёнок

Можно. Ребёнок, который только зарегистрирован в квартире, не собственник и в договоре не участвует. Как член семьи собственника он вправе пользоваться жильём (ч. 1–2 ст. 31 ЖК РФ), но распоряжается квартирой только тот, на кого она оформлена.

После продажи право пользования у членов семьи прежнего собственника прекращается: основанием служит переход права собственности к покупателю (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Согласие опеки не требуется, но судебной защиты ребёнка это не лишает: если сделка вопреки обязанностям родителей нарушила его права, например оставила без жилья, её можно оспорить в суде (постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П). Покупатели поэтому просят выписать всех до сделки либо закрепить срок выписки в договоре. Те же правила действуют при продаже жилого дома.

Что решает статус ребёнка: прописан, собственник или под опекой

Возраст влияет на то, кто подписывает договор, когда ребёнок собственник. За малолетнего, которому нет 14 лет, сделку совершают родители, усыновители или опекун (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Подросток от 14 до 18 лет подписывает договор сам, с письменного согласия родителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Разрешение опеки нужно в обоих случаях. Если ребёнок только прописан, его возраст на продажу не влияет.

Когда родители лишены прав и ребёнок остался без попечения, продать квартиру, где он живёт как член семьи собственника, без согласия опеки нельзя, даже если доли у него нет (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Если прав лишён один родитель, а ребёнок остаётся на попечении второго, он не считается оставшимся без попечения родителей, и согласие опеки по этой норме не требуется.

Отдельные правила действуют для жилья, купленного с господдержкой: о них — в материале о том, как продать квартиру, приобретённую на материнский капитал.

Как выписать ребёнка и куда его прописать

Место жительства ребёнка до 14 лет закон связывает с местом жительства его родителей, усыновителей или опекунов (п. 2 ст. 20 ГК РФ). Регистрируют такого ребёнка вместе с законным представителем, по заявлению установленной формы (п. 28 Правил регистрации, утверждённых постановлением Правительства № 713). Поэтому сначала нужен адрес, где зарегистрирован или регистрируется хотя бы один из родителей.

1. Определите новый адрес: купленная квартира, жильё второго родителя или родственников. К родителям ребёнка регистрируют независимо от согласия нанимателя и членов его семьи, а также наймодателя и собственников жилья (п. 18 Правил). Подробнее об этом — в статье о регистрации ребёнка по месту жительства родителей.
2. Подайте заявление о регистрации по новому месту жительства. Отдельный «листок убытия» не нужен: по старому адресу ребёнка снимут с учёта на основании этого заявления либо заявления о снятии с учёта (пп. «а» п. 31 Правил).
3. Уложитесь в срок: обратиться за регистрацией нужно не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства (ст. 6 Закона РФ № 5242-1, п. 16 Правил).

Для подростка с 14 лет нужны общие документы: паспорт, заявление и документ-основание для вселения (п. 16 Правил). Нужно ли при подаче присутствие родителя, уточните там, куда сдаёте документы. Документы принимает и многофункциональный центр — см. статью о том, как получить постоянную прописку через МФЦ.

Когда нужно согласие органов опеки и как его получить

Разрешение опеки требуется, если продаётся имущество самого ребёнка: вся квартира или доля. Родители распоряжаются имуществом детей по тем же правилам, что и опекуны (п. 3 ст. 60 СК РФ), а опекун не вправе отчуждать имущество подопечного без предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Недвижимость ребёнка по общему правилу не отчуждается. Среди исключений закон называет продажу жилья при перемене места жительства (ч. 1 ст. 20 закона № 48-ФЗ). На практике опека проверяет, что ребёнок получит взамен не меньше: долю в новом жилье или деньги на счёте.

1. Узнайте в органе опеки по месту жительства ребёнка перечень документов: он региональный. Обычно просят документы на продаваемое жильё и на то, что ребёнок получит взамен.
2. Подайте заявление о разрешении на сделку.
3. Дождитесь ответа. Разрешение или отказ опека обязана выдать письменно не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления, отказ должен быть мотивирован (ч. 3 ст. 21 закона № 48-ФЗ).
4. При отказе устраните названные в нём причины и подайте заявление снова либо оспорьте отказ в суде (та же норма).

Тот же срок и тот же порядок отказа действуют, когда нужно согласие на продажу квартиры, где живёт ребёнок под опекой или без попечения родителей (ч. 5 ст. 21 закона № 48-ФЗ).

Нотариус и договор: что обязательно

Если ребёнок собственник, договор удостоверяет нотариус: сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ). Размер доли значения не имеет. Подробности — в статье о нотариальном оформлении продажи квартиры. Если ребёнок только прописан, достаточно простой письменной формы.

Что записать в договоре о зарегистрированных жильцах:

• кто зарегистрирован в квартире на день подписания;
• обязательство продавца снять с учёта себя и детей и конкретный срок, который стороны согласовали;
• что лиц, сохраняющих право пользования после продажи, нет. Если такие лица есть, их перечень с указанием прав — существенное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Если продавец обещал выписаться после сделки и не сделал этого, покупатель обращается в суд. Право пользования прежних жильцов прекратилось с переходом права собственности (п. 2 ст. 292 ГК РФ), с учёта их снимут по решению суда. Покупатель может привязать расчёт к выписке, например через банк: см. статью про счета эскроу для оплаты квартиры.

Пошаговый порядок сделки

1. Проверьте по выписке из ЕГРН, есть ли ребёнок среди собственников.
2. Договоритесь с покупателем, когда выписываются жильцы: до подписания договора или в согласованный срок после.
3. Если у ребёнка есть доля, получите разрешение опеки.
4. Подпишите договор, при доле ребёнка — у нотариуса.
5. Сдайте документы на регистрацию перехода права: если договор удостоверял нотариус, он направит их в Росреестр сам, в остальных случаях подайте их через МФЦ.
6. Зарегистрируйтесь с ребёнком по новому адресу и передайте покупателю подтверждение выписки.

Если выписать ребёнка не получается

Снять ребёнка с учёта по заявлению могут только его законные представители. Что делать собственнику, зависит от того, чей это ребёнок.

Свой ребёнок собственника. Частый случай: после развода ребёнок прописан у отца, а живёт с матерью. Иском его не выписать: развод и раздельное проживание родителей не лишают ребёнка права пользования квартирой родителя-собственника (п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Остаётся договориться со вторым родителем о регистрации ребёнка по его адресу либо продавать квартиру с прописанным ребёнком: с переходом права к покупателю его право пользования по общему правилу прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Ребёнку при этом должно быть где жить, иначе сделку могут оспорить.

Внучка, ребёнок супруги от другого брака, ребёнок прежних жильцов. Варианта два:

• договориться с родителями, чтобы они зарегистрировали ребёнка у себя, тогда по прежнему адресу его снимут с учёта;
• подать иск о признании утратившими (или не приобретшими) право пользования жильём — к родителю и ребёнку вместе. Суды обычно исходят из того, что право ребёнка следует за правом его родителя: пока родитель сам сохраняет право пользования квартирой, в иске к одному ребёнку, скорее всего, откажут. Прямой нормы об этом нет, это подход судебной практики. С учёта снимают на основании вступившего в силу решения суда (пп. «е» п. 31 Правил).

У бывшего члена семьи, например бывшей супруги, право пользования не сохраняется, если нет соглашения об ином, но суд вправе оставить его на определённый срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Продать квартиру можно и до суда, если покупатель согласен: ребёнка указывают в договоре, а иск подаёт уже новый собственник.