За сколько можно продать квартиру: как определить цену
Вопросов два: сколько за квартиру готов заплатить рынок и сколько из этой суммы останется у продавца после налога.
- Кто и как определяет цену продажи квартиры
- Рыночная и кадастровая стоимость: в чём разница
- Как оценить квартиру самому: аналоги, поправки, торг
- От чего зависит цена: район, дом, этаж, планировка, ремонт, юридическая чистота
- Онлайн-оценка квартиры по адресу: что даёт и чего не учитывает
- Оценка у риэлтора и у оценщика: когда нужна и сколько действует отчёт
- Цена в договоре и налог с продажи
- Как оформить цену в договоре: письменно и с регистрацией
Кто и как определяет цену продажи квартиры
Цену определяют продавец и покупатель по договорённости. Граждане свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ), а договор оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Цена в объявлении продавца не связывает. Реклама и другие предложения неопределённому кругу лиц считаются приглашением делать оферты, если иное прямо не указано (п. 1 ст. 437 ГК РФ). Объявление можно менять, а с покупателем — торговаться, пока не подписан договор, в том числе предварительный.
Обязательной цена становится в договоре. Если в нём нет письменно согласованного условия о цене, договор продажи недвижимости считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Рыночная и кадастровая стоимость: в чём разница
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой квартиру можно продать на открытом рынке в условиях конкуренции (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»).
Кадастровая стоимость — величина, установленная по итогам государственной кадастровой оценки (ст. 3 того же закона). Её считают массово, без осмотра квартиры, поэтому она может быть и выше, и ниже рыночной. Продавца она не ограничивает, но влияет на налог. Подробнее — в материале о том, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости.
Как оценить квартиру самому: аналоги, поправки, торг
Самостоятельная оценка строится на сравнении с похожими квартирами. Порядок такой:
- Соберите объявления о продаже квартир в своём доме и в соседних домах того же типа: та же комнатность, близкая площадь, похожий год постройки и материал стен.
- Уберите повторы и объявления, которые давно висят без движения.
- Посчитайте среднюю цену квадратного метра по оставшимся объявлениям и умножьте на свою площадь.
- Внесите поправки на отличия: этаж, состояние, вид из окон, балкон, планировка, лифт.
- Учтите торг. Цены в объявлениях — это пожелания продавцов, сделки обычно проходят ниже.
- Сверьте результат с онлайн-сервисами оценки и мнением местного агента.
- Выставьте объявление и следите за откликом. Если нет ни звонков, ни просмотров — цена выше рынка, её стоит пересмотреть.
В небольшом городе или посёлке похожих объявлений мало. Берите квартиры во всём населённом пункте и спрашивайте соседей и местных агентов о недавних сделках.
От чего зависит цена: район, дом, этаж, планировка, ремонт, юридическая чистота
| Фактор | Что повышает цену | Что снижает |
|---|---|---|
| Район | Транспорт, школы, поликлиники, парки рядом | Промышленная зона, шумная магистраль, слабая инфраструктура |
| Дом | Кирпич или монолит, лифт, ухоженный двор | Изношенные коммуникации, деревянные перекрытия, аварийность |
| Этаж | Средние этажи | Первый и последний этажи — на них спрос обычно ниже |
| Планировка | Изолированные комнаты, просторная кухня, балкон, высокие потолки | Проходные комнаты, маленькая кухня, несогласованная перепланировка |
| Документы | Один собственник, нет зарегистрированных жильцов и обременений | Недавнее наследство, продажа по доверенности, зарегистрированные жильцы |
Дорогой ремонт редко окупается полностью: покупатель платит за состояние, а не за ваши расходы. Подробнее — в статье о том, как лучше продавать квартиру — с ремонтом или без.
Юридические вопросы снижают цену заметнее ремонта. Покупатель будет проверять квартиру на юридическую чистоту, осторожно отнесётся к жилью, полученному по наследству, и попросит скидку за квартиру с прописанными людьми.
Онлайн-оценка квартиры по адресу: что даёт и чего не учитывает
Калькуляторы на сайтах объявлений и банков считают цену по адресу, площади, числу комнат, этажу и типу дома.
Сервис не видит состояния квартиры, вида из окна, планировки после переделки, ситуации с документами и жильцами. Он опирается на цены объявлений, а не сделок. Для нетиповых квартир результат особенно условный. Сверяйте несколько сервисов.
Оценка у риэлтора и у оценщика: когда нужна и сколько действует отчёт
Риэлтор знает, за сколько квартиры в районе реально уходят, но у него свой интерес: завысить цену, чтобы получить договор, или занизить, чтобы быстрее закрыть сделку. Спросите мнение двух-трёх агентов и попросите показать, на каких продажах оно основано.
При обычной продаже частной квартиры отчёт оценщика не нужен. Обязательна оценка для сделок с имуществом государства, региона или муниципалитета, а также при споре о стоимости — например, при разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон (ст. 8 Закона № 135-ФЗ). В остальных случаях отчёт заказывают по желанию или по требованию банка покупателя.
Стоимость из отчёта признаётся достоверной и рекомендуемой для сделки, пока иное не установлено в предусмотренном законом порядке или судом (ст. 12 Закона № 135-ФЗ). Действует эта рекомендация шесть месяцев с даты составления отчёта. Продать квартиру дороже или дешевле суммы из отчёта собственник вправе.
Цена в договоре и налог с продажи
Доход от продажи освобождён от НДФЛ, если квартира непрерывно была в собственности не меньше минимального срока владения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
| Ситуация | Правило | Норма |
|---|---|---|
| Квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, по приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением (продавец — плательщик ренты) | Минимальный срок владения — три года | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Продаётся единственное жильё: на дату регистрации перехода права у продавца и его супруга нет другой квартиры или доли (купленное за 90 календарных дней до этой даты не считается) | Три года | пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Остальные случаи | Пять лет | п. 4 ст. 217.1 НК РФ |
| Срок не выдержан | Вычет до 1 000 000 рублей за год либо уменьшение дохода на подтверждённые расходы на покупку этой квартиры | пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ |
| Ставка налога для налоговых резидентов | 13% с налоговой базы (дохода после вычета или расходов) до 2,4 млн рублей за год и 15% с превышения | п. 1.1 ст. 224 НК РФ |
| Декларация, если срок владения не выдержан | Не позднее 30 апреля следующего года. Доходы от продажи жилья, которые за год не превышают вычет, в ней можно не указывать | п. 1 и 4 ст. 229 НК РФ |
| Уплата налога | Не позднее 15 июля следующего года | п. 4 ст. 228 НК РФ |
Опустить налог ценой ниже 70% кадастровой стоимости не получится. Если цена в договоре меньше кадастровой стоимости, внесённой в ЕГРН и применяемой с 1 января года регистрации перехода права, умноженной на 0,7, налог считают от этой величины (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Регион вправе уменьшить и этот коэффициент, и минимальный срок владения (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Цена выше этой границы, но ниже реальной остаётся притворной сделкой.
Как оформить цену в договоре: письменно и с регистрацией
Договор продажи квартиры заключают письменно, одним документом, который подписывают обе стороны (ст. 550 ГК РФ). В нём укажите:
- полную цену квартиры цифрами и прописью;
- порядок расчётов: когда и каким способом покупатель платит;
- что входит в цену — мебель и техника, если они остаются.
Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сохраните договор и документы об оплате: ими подтверждают доход в декларации.
Частые вопросы
Нужна ли оценка квартиры при продаже и можно ли без неё?
При обычной продаже можно. Обязательна оценка для имущества государства, регионов и муниципалитетов и при споре о стоимости (ст. 8 Закона № 135-ФЗ).
Чем рыночная стоимость квартиры отличается от кадастровой?
Рыночная — наиболее вероятная цена продажи на открытом рынке, кадастровая — результат государственной кадастровой оценки. Продают по рыночной, кадастровая нужна для расчёта налогов.
Можно ли указать в договоре цену ниже реальной и что за это будет?
Такая сделка притворная и ничтожна, к продаже применяют реальную цену (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Ниже 70% кадастровой стоимости налог не опустится: при меньшей цене доход считают от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Какой налог платит продавец квартиры и когда его не платят?
НДФЛ не платят, если квартира была в собственности не меньше минимального срока — три года или пять лет, а семьи с двумя и более детьми, купившие взамен жильё большей площади или кадастровой стоимости, — независимо от срока, если соблюдены все условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Если срок не выдержан, налога нет, когда цена не превышает вычет 1 000 000 рублей или расходы на покупку. Иначе резидент платит 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей за год и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).
Сколько действует отчёт оценщика?
Стоимость из отчёта рекомендуется для сделки в течение шести месяцев с даты его составления (ст. 12 Закона № 135-ФЗ).
