Земля в аренду на 49 лет: особенности и риски
Получить землю в аренду интересно на длительный период, тогда можно хозяйничать на свое усмотрение, не боясь получить через 3 года отказ в продлении по какой-либо причине.
Каковы условия оформления аренды на 49 лет?
Законодательство
Государство, как собственник земельных угодий, может предоставить право пользования любому желающему.Подобные действия регламентируются следующими законодательными актами:
- Федеральный закон от 21.07.2014 N 217-ФЗ;
- ЗК РФ, ст. 22, 28, 39;
- Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ;
- ФЗ-181 от 24.11.1995г.;
- ФЗ-171 от 23.06.2015г.;
- ФЗ-582 от 16.07.2009г.;
- Ст. 620, 621 ГК РФ.
Отношения между арендодателем (муниципалитетом той местности, где расположен участок) и арендатором устанавливаются договором аренды.
Выделить землю могут только в порядке очередности, на основании заявления в местную администрацию.Остановившись на подходящем варианте и подав документы в местную администрацию, нужно дождаться очереди. На свободный, то есть никем не оформленный в собственность или во временное пользование, участок будут объявлены торги, победитель которых и получит право аренды на 49 лет. Есть масса случаев, когда надел отдадут без торгов, это зависит от конкретности целевого использования.
Что это такое
Земельные угодья — ценный природный ресурс, стоимость которого достаточно высока,
и не каждому по карману сразу взять и приобрести кусок приличной площади. В этом случае можно арендовать приглянувшиеся гектары и вести там свою деятельность.
Пользование государственной землей на протяжении 49 лет – вид аренды, называемой долгосрочной. Предоставить могут только тот кусок, который уже зарегистрирован в ГКН. Сначала нужно определиться с родом занятий, для которого и нужны сотки.
Подбирать участок следует с соответствующей целевому назначению категорией земель.
Документы нужны такие:
- заявление;
- кадастровый паспорт (заказать в кадастровой палате);
- схема расположения выбранного куска поверхности;
- копия паспорта.
Получив добро от местных властей, можно подписывать договор долгосрочной аренды, в котором должны быть оговорены все основные моменты:
- срок;
- площадь;
- характер использования;
- размер арендной платы;
- сроки внесения платы, периодичность и способ передачи средств, и пр.
К составлению и подписанию этого важнейшего документа нужно подойти очень ответственно: слишком многое поставлено на кон.Под какие цели можно арендовать землю на 49 лет
Арендовать землю на 49 лет(фактически бессрочный договор аренды земельного участка ) можно под такие серьезные цели:
- прокладка газовых сетей или высоковольтных линий;
- фермерство;
- сельскохозяйственную деятельность (кроме выпаса скота, сенокошения);
- строительство;
- использование недр;
- предпринимательство;
- эксплуатация промышленных территорий;
- ведение личного подсобного хозяйства;
- устройство автодорог, и пр.
Определившись с целевым использованием, придется этой линии придерживаться весь период аренды, в противном случае арендодатель вправе разорвать отношения.
Особенности аренды
В ст. 39.8 ЗК РФ перечислены особенности долгосрочной аренды. К ним относятся:
- условие предоставления свободного доступа людей к воде, если участок примыкает к берегу водоема;
- применение приоритетного права (без торгов) для лиц, являющихся владельцами зданий и строений, возведенных на этой земле;
- заключение договора с победителем аукциона или с единственным заявителем;
- заключение договора без торгов, при условии имеющегося соглашения о развитии застроенной территории в будущем;
- продление срока аренды возможно только на условиях участия в торгах.
Арендная плата за максимальный срок аренды земельного участка может быть предусмотрена не только в виде обычных денежных взносов, а и в других формах:
- сельскохозяйственной продукцией;
- оказанием услуг;
- передачи во владение какой-то вещи, предмета;
- зачета за аренду затрат, понесенных арендатором при улучшении качеств земель.
Долгосрочная аренда земельного участка может стать шансом для покупки ставшего родным надела, с последующим оформлением права собственности.Условия оформления
Оформление договора аренды земельного участка на 49 лет может быть только в письменной форме. Одно из условий — предоставление комплекта бумаг, состав которого может отличаться по количеству и номенклатуре документов, в зависимости от целевого назначения. Отсутствие информации о кадастровом учете и о межевании может стать причиной признания договора недействительным.
Оформление — процесс непростой и не скорый, вначале пройдет подготовка и утверждение документа, называющегося распоряжением о выделении гектаров.
Также нужно будет осуществить действия по межеванию земли, если этого еще не производилось, определиться со статусом строений, если они имеются, и только потом может состояться подписание договора.
В тексте контракта обязательно должен быть указан срок – 49 лет, это важно.
Условия оплаты, пользования – все это нужно разъяснить, как и условия досрочного прекращения отношений, а также пролонгации. Следует знать, что ст. 22 ЗК РФ дает приоритетное право продления контракта тем арендаторам, кто в точности соблюдал условия и нормы Земельного Кодекса. Нельзя упускать из виду и условия внесения изменений в действующий контракт.
Какие существуют риски
Получив право пользоваться земельном участком в аренду на протяжении 49 лет, нельзя быть уверенным в том, что в один прекрасный день арендодатель не откажется от сотрудничества.
Риски существуют такие:
- в договор были включены завуалированные дополнительные условия, наделяющие владельца особыми правами для разрыва отношений;
- на участок наложены обременения с правами третьих лиц;
- именно эта земля может потребоваться для нужд федерального значения;
- арендодатель может счесть, что земли использовались без учета ограничений в эксплуатации;
- будет признано нецелевое пользование;
- предъявят претензии относительно ухудшения качества почвы;
- докажут, что эксплуатация проводилась с нанесением вреда экологии;
- арендодатель разорился, и банк изымет гектары в счет погашения долгов, и пр.
Единственный способ перестать волноваться за судьбу земельного участка — воспользоваться правом выкупить ее.
Следует отличать переуступку права аренды земельного участка от субаренды. Право аренды можно использовать в качестве залога при оформлении ипотеки. Подробнее об этом читайте здесь.
Признание права собственности на долю квартиры происходит в несколько этапов. Подробно об этом можно узнать здесь.
Что такое бессрочная аренда земли и чем она отличается от аренды на 49 лет
Бессрочная аренда – это передача земель в постоянное пользование, без ограничения срока.
На 49- летний период (предельный срок) можно взять гектары не только у государства или муниципалитета, но и у другого владельца, или даже в субаренду, и при этом нужно вносить постоянную арендную плату, а по окончанию срока, если не получится продлить контракт, участок нужно будет вернуть.
Бессрочно отдают только таким пользователям:
- органам власти и местного самоуправления;
- гос. или муниципальным учреждениям;
- центрам наследия бывших президентов РФ;
- казенным предприятиям.
Постоянное (бессрочное) пользование не предусматривает возможности и необходимости возврата собственнику — муниципалитету или государству.Но получившие право бессрочной эксплуатации органы и предприятия могут отдавать эту землю частями юридическим и физическим лицам (ст. 39.10, 39.20 ЗК РФ), причем безвозмездно, но на некоторый срок.
Земельные вопросы сложны, и возникают постоянные потребности внесения изменений в действующее законодательство. При намерении взять гектары в долгосрочную аренду не стоит полагаться на свои собственные знания и силы, разумнее обратиться к помощи юриста, имеющего опыт именно в этой сфере юриспруденции.
Только так можно с большей долей надежности защитить себя от риска потерять право пользования участком, ставшим родным.
