Предусмотреть будущее — продление срока аренды земельного участка

Подписывая договор аренды земельного надела, стоит заранее задуматься о будущих перспективах его использования и узнать о о продлении договора аренды земельного участка без торгов.

Земельная правоустанавливающая система четко определяет алгоритм продления сроков пользования выделенным наделом.

Законодательство

Для развития бизнеса выгодно использовать арендованные земли, при этом арендодателем может выступать государство или частное лицо. Перспективы напрямую связаны с временными ограничениями, которые накладывают условия договора.

Что делать, если он истекает? Если есть такая необходимость – продлить, соблюдая требования земельного законодательства.

Продление договора аренды земельного участка – это его правовая пролонгация, которая имеет свои условия и сроки.

Процесс регулируют нормы Земельного и Гражданского кодекса. Общие положения содержаться в ГК (статья 621), также учитываются условия заключенного договора и соблюдение выдвинутых требований арендатором.

При этом ЗК (статья 22) четко устанавливает преимущественное право на пролонгацию договора при условии соблюдения всех прописанных обязанностей. Это значит, что в случае проведения аукциона на аренду данного надела, действующий арендатор будет иметь преимущество перед иными участниками.

Если арендодатель по необъективным причинам отказывает в продлении аренды и в течение года заключает договор с иным лицом, сделка считается незаконной. Прежний арендатор может обратиться в суд, чтобы отстоять свое право аренды и добиться возмещения убытков.

Если арендодателем выступает государство в лице муниципалитета, необходимо принести заявление о продлении срока договора в локальные уполномоченные инстанции.

Бывает такое, что арендатор продолжает пользоваться выделенным участком после истечения сроков аренды. При этом оно также исправно вносит арендную плату за землю и соблюдает все условия договора. Если арендодатель не имеет претензий, соглашение автоматически пролонгируется на неопределенное время.

Если договор не содержит точного срока использования арендуемого надела, закон позволяет считать его заключенным на неопределенное время (ГК статья 610). При этом каждая из сторон может в любой момент расторгнуть договоренность, заранее уведомив вторую сторону. Допустимый срок - 3 месяца до расторжения, если иное не установлено договором.

Условия продления

Продление возможно на правовых основаниях:

• взаимное согласие сторон продолжать сотрудничество;
• по судебному решению, если между участниками возникли разногласия;
• на основании административного решения (по согласию сторон).

Муниципалитет должен сдавать наделы на основании торгов. Поэтому действующим арендаторам нужно заявить о своем намерении продлить аренду заранее.

Соответствующий образец заявления служит основанием для легализации его преимущественных прав.

Способы пролонгации

Закон предусматривает несколько способов продления договора аренды:

1. перезаключение на иной срок;
2. заключение дополнительного соглашения;
3. автоматическое продление.

Рассмотрим каждый из них детально.

Перезаключение

В этом случае составляется новый договор, при этом стороны на свое усмотрение могут внести изменения в его пункты. Основное условие — он перезаключается с тем же арендатором, а его права не могут меняться в произвольном порядке. Документ подлежит обязательной регистрации.

Процедура проста — необходимо за 3 месяца до истечения срока обратиться с соответствующим заявлением в муниципалитет, которому принадлежит участок.

Заявление имеет уведомительный характер. Арендатор сообщает о своих дальнейших намерениях — продлении аренды и указывает сведения:

• договор аренды, дающий право пользования землей с указанием точной даты его заключения и регистрации;
• сроки действующего соглашения с указанием даты прекращения;
• намерения заявителя о продлении сроков аренды;
• прикладывается договор аренды;
• ссылка на преимущество в праве аренды (участок не должен «уйти» на аукцион, пролонгация осуществляется на льготных условиях без участия в аукционе).

Заявление можно передать удобным способом — лично, обычной почтой (с описью вложенного), по электронной почте (с электронной подписью).

Требуемый пакет документов:

• заявление о продлении аренды;
• копия паспорта (для представителей — доверенность с отметкой нотариуса);
• копии учредительных документов (для юр. лиц);
• копия ИНН;
• выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП (на дату подачи заявления);
• копии договоров с «коммунальщиками»;
• квитанции об отсутствии долгов по использованию земельного участка;
  справка об одобрении пролонгирования договора аренды от представительного органа (для юр. лиц).

Полный перечень документов можно заранее узнать в Регистрационной палате.

Заявление будет рассматриваться в течение месяца абсолютно бесплатно. При положительном решении на руки выдается административное решение. С ним следует отправиться в Росреестр, чтобы перерегистрировать договор.

Здесь уже придется заплатить госпошлину — 350 рублей.

Перезаключение договора удобно при долгосрочной аренде, так как есть возможность учесть изменения экономической ситуации. При этом старый договор, когда заканчивается, теряет свою силу.

Дополнительно соглашение

Закон также позволяет продлить срок аренды, не заключая нового договора. Для этого предусмотрено дополнительное соглашение между сторонами. Документ опирается на действующий договор и не имеет самостоятельной юридической силы.

Оно также подлежит регистрации, если основной договор аренды долгосрочный.

В соглашение можно внести изменения сроков и скорректировать несущественные условия пользования наделом. Это более удобный и экономичный вариант решения вопроса сроков аренды. Основное условие — согласие обеих сторон.

Содержание документа:

• ссылка на основной договор аренды;
• дата заключения соглашения;
• реквизиты арендатора и арендодателя;
• предмет соглашения — продление срока аренды;
• ссылка на основные условия договора;
• подписи сторон.

Основное правило — форма соглашения должна совпадать с формой самого договора.

Автоматическое продление

Договор автоматически может продлеваться, если обе стороны проигнорировали факт прекращения срока аренды. В этом случае документ сохраняет свою юридическую силу на время, прописанное в нем. Все условия сохраняются, договор не требует повторной регистрации.

Основное требование – отсутствие претензий к выполнению договора с обеих сторон. Арендатор должен добросовестно выполнять свои обязательства. Минус такого способа – в случае необходимости расторгнуть такой договор нужны будут веские причины.

Особенности продления договора аренды земельного участка под строительство

Надел, отданный под застройку, должен использоваться строго по назначению. Это значит, что на его территории возводится объект недвижимости, который является собственностью арендатора. Это условие вносится в договор аренды заранее.

В этом случае закон также предусматривает преимущество в праве аренды действующим арендатором. Основанием служит наличие собственности на территории участка.

Аренда может прекратиться только в определенных случаях:

• строительство не было предусмотрено договором аренды;
• категория земли не разрешала возведение построек;
• стройка так и не началась на арендованном под строительство участке.

Арендатор-строитель может освобождаться от участия в торгах. В некоторых случаях договор аренды пролонгируется автоматически.

Основания для отказа

Если арендодатель государственный орган, он правомочен отказать в продлении арендного срока по конкретным причинам:

• если земельный надел был изъят из оборота;
• если участок был зарезервирован для государственных нужд;
• если был наложен запрет на приватизацию данного участка.

Об отказе уведомляют в выданном на руки решении с обоснованием причин.

Если после отрицательного ответа, арендодатель течение года заключил договор аренды с иным лицом, можно смело отправляться в суд.

Такое действие считается незаконным, поэтому можно вернуть свое право аренды и взыскать возмещение убытков.

Земля в аренду на 49 лет с последующим выкупом может предоставляться только гражданам РФ.

Хотите арендовать землю под ЛПХ? Как это сделать правильно, описано здесь.

Нежилое помещение можно перевести в жилое. Подробный алгоритм есть в нашей статье.

Что делать в случае отказа?

Отказ оспаривается в суде. Иск подается в течение 10 дней в районную судебную инстанцию по месту расположения административного ведомства, которое предположительно нарушило права арендатора.

В заявлении необходимо указать основание отказа и приложить выписки из официального решения административной комиссии, вынесшей решение. Также необходимо представить доказательства добросовестного пользования выделенным участком.

Если суд вынесет решение в пользу действующего арендатора, оно послужит основанием для продления договора.

Успех бизнеса во многом зависит от предсказуемости экономической ситуации и от способности ее предвидеть. Поэтому, договариваясь об аренде земли, стоит заранее учесть возможность продления сроков пользования им. Закон предполагает различные варианты пролонгации договора, каждый из которых выгоден по-своему.