Особенности долгосрочной аренды земельных участков у государства
Аренда земли у государства и муниципалитетов отличается рядом преимуществ, таких как возможности получения льготных послаблений и выкупа земель при истечении срока договора, а также возможность пролонгации договора при добросовестном исполнении его условий.
Но арендные отношения с государством предполагают и ограничения, связанные с намерением арендовать землю в соответствии с их предназначением.
Законодательство и регистрация
Главными нормативными актами, регулирующими отношения государства и арендатора, являются статьи 28, 39.1, 39.2, 39.6-39.8, 39.11-39.20 Земельного кодекса.Особое внимание стоит обратить на статью 39.8 ЗК, так как в ней регламентируются возможные сроки аренды и дается список земель, подлежащих долгосрочной аренде.
Также на арендные отношения с государством распространяются общие положения статьи 22 ЗК и статей, составляющих главы 27-29 и 34 Гражданского кодекса.
Объекты аренды и ее ограничения
Как и все прочие виды аренды, аренда государственных земель подтверждается заключением договора. Право на долгосрочную аренду на землю может быть предоставлено гражданину как напрямую, так и в ходе аукционных торгов.
Арендаторами могут быть как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся резидентами РФ.Аренда любого вида земли имеет временные ограничения, которые зависят от цели ее использования и местоположения. Однозначного определения долгосрочности в законодательстве не предусмотрено. На практике под этим предполагаются сроки, превышающие 5 лет.
В таблице представлены возможные цели использования, их минимальные и максимальные сроки.
| Цель | Минимальный срок | Максимальный срок |
| Строительство и восстановление зданий и сооружений, за исключением типов зданий, указанных ниже | 3 года | 10 лет |
| Строительство линейных объектов (инфраструктура и коммуникации) | Неопределен | 49 лет |
| Строительство индивидуального жилья в пределах населенных пунктов | 20 лет | 20 лет |
| Личное подсобное хозяйство | 20 лет | 20 лет |
| Ведение дачного хозяйства юридическим лицом | 3 года | 5 лет |
| Использование земных недр | Неопределен | Срок, не превышающий срока действия договора использования более чем на два года |
| Предоставления земли арендатору, имеющему на ней в собственности недвижимость | Неопределен | 49 лет |
| Сельскохозяйственное производство (кроме сенокошения и выпаса животных) | 3 года | 49 лет |
Отдельно стоит упомянуть о возможности выкупа земли.
Договор аренды с правом выкупа будет предполагать наличие как стандартных для аренды условий, так и особых выкупных соглашений, которые оформляются в соответствии с регламентацией отношений купли-продажи, а не аренды.
В таких соглашениях указывается, что при истечении срока договора арендатор получает имущество в свое пользование, если выкупная стоимость была полностью выплачена.В договоре можно обозначить возможность досрочного выкупа. Также возможно
отождествить арендную плату и выкупную. Приоритетное право на выкуп имеют лица, имеющие в собственности постройки на территории участка.
Выкупная стоимость определяется рыночным и кадастровым методами. Кадастровая оценка предполагает расчет прибыли, которую должна приносить земля при ее использовании с максимальной эффективностью.
Такой метод подсчета стоимости исходит из характеристик земельного участка вне его связи с другими представленными на рынке продуктами, что не может давать полной и адекватной информации о ценности арендуемой земли.
Этот недостаток исправляет рыночная оценка, соотносящая участок с другими участками и учитывающая конкурентные условия.
Заключение договора аренды земельного участка
В общем случае право на заключение договора об аренде дается победителям государственных аукционов. Исключением являются случаи предоставления земель:
- Юридическим лицам для реализации долгосрочных инвестиционных проектов и строительства объектов регионального значения;
- Для строительства некоммерческими организациями индивидуального жилья;
- Фермерским организациям для освоения с/х угодий, за исключением подсобных, дачных и огородных хозяйств;
- Гражданам для индивидуального строительства или ведения дачного хозяйства, если участок находится в пределах населенного пункта.
В этих случаях заинтересованная сторона отправляет в уполномоченный исполнительный или муниципальный орган заявление о предварительном согласовании участка.
Помимо стандартных реквизитов обеих сторон договора к заявлению необходимо приложить:
- Кадастровый план участка;
- Основания для предоставления земли без аукциона;
- Права, на которые претендует заявитель (аренда, выкуп);
- Цель аренды. Государственные органы обязательно проверят земельный участок на соответствие его характеристик заявленным целям.
Сведения о решении по предварительному согласованию сообщаются заказчику, при аренде земель в черте города они также публикуются в печатных органах, ответственных за информирование о муниципальных актах. При утвердительном решении составляется договор.
Если в его пунктах не были указаны конкретные сроки, то его длительность ограничивается верхним порогом в 5, 10, 20 и 49 лет в соответствии с таблицей выше.
По истечении этого срока он автоматически становится недействительным.
Особенностью договоров долгосрочной аренды является обязательность их регистрации в Росреестре, для чего необходимо оплатить госпошлину. Арендодатель (государство) от выплаты пошлины во время аренды земли освобождается.
Во время действия долгосрочного договора по аренде земельного участка арендатор имеет право свободно переуступать участок и сдавать его в субаренду, если обратное не оговорено в договоре. У этих действий есть два обязательных условия: необходимо известить государственные органы о своих намерениях минимум за месяц до переуступки или сдачи земли в субаренду; арендатор может передавать право аренды только с целями, аналогичными изначальным.
Аукцион проводится во всех остальных случаях, в частности при аренде юридическими лицами земель для строительства и освоения недр вне рамок инвестиционных проектов, для обустройства дачных хозяйств и индивидуального строительства за чертой города. Размер арендной платы при аукционе будет соответствовать результату этого аукциона.
Начальная цена аукциона приравнивается к рыночной или к 1,5 % кадастровой стоимости участка (на выбор организации).Размер арендной платы и выкупных платежей при заключении договора без торгов
определяется федеральными и региональными органами власти, причем региональные власти не могут устанавливать плату выше установленной федеральными органами.
Если договор заключается с юридическими лицами, комплексно осваивающими территорию, а также с юридическими лицами, строящими жилье экономического класса, то арендная плата не может быть выше земельного налога.
После развода часто встает вопрос, как выписать бывшую жену из квартиры.Вам необходимо составить договор аренды с/х земель? В нашей статье можно бесплатно скачать образец.
Для оформления дарственной потребуются определенные документы. Список есть здесь.
Получение прибыли
Возможность получения прибыли зависит от специализации земли. Долгосрочная
аренда позволяет фермерским организациям регулярно собирать урожай с сельскохозяйственных земель и поставить дело торговли продуктами питания на поток. Хорошую прибыль сулит и освоение недр, так как территории РФ богаты полезными ископаемыми.
Заработать деньги могут не только юридические лица, но и физические. Если гражданин будет вести подсобные и дачные хозяйства рациональными методами, то такое мелкотоварное производство даст хороший сезонный доход и позволит в долгосрочной перспективе выйти на более крупные рынки при положительной конъюнктуре.
