Купля-продажа земельного участка является сделкой, при которой покупатель за определенную сумму денег приобретает у продавца землю определенной площади и определенного целевого назначения.
Покупка земельного участка, как и любой другой недвижимости, является выгодным вложением денежных средств. Такая сделка является более простой, чем когда продается и покупается квартира или жилым домом, однако все равно имеет определенные особенности и риски.
Поэтому стоит более подробно рассмотреть, как приобрести земельный участок, особенности проведения купли-продажи в различных ситуациях и наиболее важные моменты при этом.
Как купить землю?
Какие участки могут выступать объектом сделки?
Требования к земле, которая может передаваться по договору купли-продажи, приведены в российском земельном законодательстве.
В частности, в ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом данной сделки могут выступать только те участки, которые прошли процедуру государственного кадастрового учета.Помимо этого, в законодательстве также выделяется ряд земель, которые в силу определенных причин не могут быть объектом купли-продажи. В частности, сюда относятся такие земли:
- которые являются историко-культурным наследием;
- предоставленные для нужд обороны;
- государственные природные заповедники;
- ботанические сады;
- дендрологические, природные и национальные парки;
- памятники природы;
- земли общего пользования, расположенные в населенных пунктах;
- залежи природных ископаемых и т. д.
Остальные категории участков, не подлежащих продаже, могут быть установлены отдельными законодательными актами — как федерального, так и регионального уровня.
Как правильно купить земельный участок — процесс купли-продажи
Как купить участок земли? Пошаговая инструкция следующая:
- поиск покупателя (проводится продавцом);
- поиск необходимого земельного участка (проводится покупателем).
После этого сторонам необходимо обсудить все наиболее существенные условия сделки:
- цену земли;
- способ внесения средств (единоразово или по частям, при помощи банковской ячейки или безналичного перевода и т. д.);
- форму заключения договора (с нотариальным заверением или без него);
- распределение сопутствующих расходов (например, на оплату юридических услуг или государственной пошлины);
- необходимость внесения задатка или заключения предварительного договора и т. д.
После обсуждения и согласования всех этих вопросов сторонам остается только оформить все условия купли-продажи в виде договора.
Оформление договора купли-продажи
Данный документ не имеет установленной формы, однако он составляется в обязательном письменном виде и должен содержать в себе информацию о таких двух существенных условиях:
Цена
Наличие условий о цене обязательно, поскольку сделка купли-продажи является возмездной и требует обязательной оплаты.При этом она может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме, однако последний способ на практике используется крайне редко.
Особенности определения цены зависят от того, кто является ее собственником. В частности, частные собственники могут устанавливать ее самостоятельно, практически без каких-либо ограничений. Единственная проблема может возникнуть, если цена будет слишком маленькой, значительно ниже рыночной.
В этом случае продавца могут обвинить в попытке уклонения от налогов, ведь НДФЛ при продаже земельных участков платится от ее стоимости. Если же цена, напротив, слишком большая, никаких претензий к нему не возникнет — при согласии на это покупателя сделка будет проведена без проблем.
Для государственной и муниципальной земли цена устанавливается по-другому — первоначальное значение зависит от заключения независимого оценщика. Далее на аукционе данная цена может неоднократно повышаться, если будут соответствующие ставки от участников.
Предмет
В качестве предмета выступает конкретный земельный участок, который подлежит продаже. При этом он должен быть описан максимально подробно, с указанием такой информации:
- площадь;
- адрес и месторасположение;
- кадастровый номер;
- вид разрешенного использования.
Также желательно указать, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается. Стоит учесть, что при отсутствии в договоре купли-продажи этих условий его могут признать недействительным, а сделку аннулировать.
Помимо данных условий, стороны могут включить в договор любые другие пункты, которые не противоречат действующему законодательству.
В частности, необходимо указать реквизиты продавца и покупателя, их взаимные права, обязанности и ответственность друг перед другом, а также наличие на участке каких-либо обременений.
Составлять договор стороны могут как самостоятельно, так и при помощи юриста. Для самостоятельного оформления можно найти в интернете образец этого документа и внести в него необходимые изменения. Что касается нотариального удостоверения, то оно в данном случае необязательно.
На следующем этапе продавцу и покупателю необходимо организовать передачу денежных средств при помощи того способа, который они сами выбрали и закрепили в договоре. Наиболее надежным является банковский (например, при помощи ячейки или безналичного перевода). Если средства передаются наличными без участия банка, с продавца необходимо взять расписку, подтверждающую их получение.
После оформления договора и передачи денег остается только отдать его вместе с пакетом необходимых документов в Росреестр. Это необходимо для регистрации перехода права собственности, которое происходит в случае продажи земельного участка. При этом понадобятся такие документы:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (например, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство);
- свидетельство о праве собственности;
- кадастровый паспорт или план;
- квитанция об оплате госпошлины;
- акт приема-передачи.
Помимо этого базового пакета, в некоторых ситуациях могут потребоваться и другие дополнительные бумаги:
- разрешение от супруга, заверенное нотариально (если продавец состоит в официальном браке);
- доверенность (в случае участия в купле-продаже законного представителя покупателя или продавца);
- документы на строения, которые расположены на участке;
- разрешение от других собственников участка (если он находится в совместной собственности).
Заверенные должным образом копии всех этих документов подаются в Росреестр вместе с тремя экземплярами договора, которые подписываются там же. Один экземпляр после остается в регистрационном органе, а два возвращаются продавцу и покупателю.Срок регистрации обычно составляет до одного месяца, после чего покупателю выдается оформленное в соответствии с требованиями законодательства свидетельство о праве собственности на участок. После этого он считается его полноценным собственником и может распоряжаться им по своему усмотрению, процедура покупки считается завершенной.
При покупке земельного участка необходимо особенное внимание обращать на наличие всех необходимых для этого документов, правильность их оформления и подлинность. При этом стоит 
Еще один важный момент касается установления цены на приобретение участка. Часто продавец предлагает указать в договоре меньшую стоимость участка, чем будет необходимо заплатить на самом деле, с целью уменьшения величины его налоговых обязательств. На такое условие лучше не соглашаться, ведь в случае возникновения проблем с налоговой инспекцией сделку могут признать недействительной.
