Договор купли-продажи садового участка с домом: как оформить и на что смотреть

Задумав приобрести садовый участок с домом, будущий владелец хочет быть уверенным, что приобретение окажется не обремененным никакими проблемами, а договор не будет содержать подводных камней.

На что нужно обратить особое внимание?

Законодательство

Садовый участок обычно располагается на территории коллективных объединений граждан, называемых товариществами. Садовые некоммерческие товарищества (далее — СНТ) в своей деятельности регламентируются такими законодательными актами:

• ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»;
• ФЗ № 82 «Об общественных объединениях»;
• ГК РФ, ст. 218, 252 и пр.;
• ЗК РФ, ст. 25;
• СК РФ, ст. 34,35;
• Уставом товарищества.

При проведении процедуры купли-продажи не стоит игнорировать пунктов Устава товарищества, где прописаны правила передачи прав на садовый участок с постройкой от одного владельца другому: продавец должен прекратить членство в сообществе, а покупатель — наоборот, вступить в товарищество.

Подобные вопросы решаются общим собранием членов сообщества, итоги решения обязательно должны быть зафиксированы в протоколе, надлежащим образом оформленном.

Без проведения собрания может сложиться ситуация, которая приведет к неразрешимому конфликту, а для суда наличие членской книжки не является неоспоримым доказательством законной передачи прав новому собственнику.

Протокол собрания и наличие массы свидетелей, а также обязательная регистрация договора купли-продажи после того, как участок продали, просто необходимы именно покупателю для закрепления и правовой защиты своих прав владения.

Структура и содержание договора

Сама структура документа ничем не отличается от любых других договоров купли-продажи. Бланк договора обычно выглядит так:

• название бумаги, место проведения сделки, дата;
• сведения о сторонах сделки;
• предмет договора;
• подробные данные о садовом участке и доме (отдельно о каждом);
• цена сделки;
• разъяснение прав сторон;
• приложения;
• подписи и реквизиты.

Что касается содержания, то каждый пункт должен быть освещен в полной мере, без допущения иного толкования, для этого в тексте указывают ссылки на конкретные статьи законов РФ.

Приложения к договору (соглашению) должны включать:

• акт передачи садового участка и дома, с подробным указанием реквизитов на каждый из объектов недвижимости отдельно;
• правоустанавливающие документы на дом и на землю;
• паспорт собственника (копию);
• выписки из ЕГРН на дом и на землю;
• межевой план участка.

Если какой-либо из документов отсутствует, то такая сделка не сможет пройти процедуру регистрации, так что имеет смысл подыскать другой участок, где все бумаги будут в полном порядке.

Как правильно оформить такой договор?

Покупателю важно обезопасить себя от покупки не того надела с домиком, который он облюбовал, а совсем другого, поэтому в контракте важно максимально точно описывать предмет покупки и не забывать, что объектов, по сути, два. По каждому из них нужно в описании упомянуть характерные признаки: размер дома, его этажность, материал стен, кровли, что произрастает на участке, его протяженность, отразить наличие иных построек, и непременно — адрес.

При заполнении договора следует брать данные из первоисточников, то есть из оригиналов правоустанавливающих документов, копиями пользоваться нежелательно, чтобы исключить мошенничество.

Важно также зафиксировать цену приобретаемого имущества, правильным решением будет указать отдельно стоимость садового участка и отдельно — домика.

Проверьте, что участок и постройки принадлежат продавцу: иметь дело можно только с собственником.

Нотариальное оформление сделок такого уровня не требуется, но желательно это сделать, исходя из интересов приобретающей стороны — специалист проконтролирует юридическую грамотность составления договора купли-продажи, проверит подлинность бумаг покупателя и их объем. Существует масса всяких законодательных требований, которые несведущий человек просто не может знать, а опытный юрист не пропустит.

Нельзя допустить, например, факта отсутствия в контракте сведений о том, что супруга продавца согласна на проведение акта продажи: без констатации согласия законной жены сделка купли-продажи участка с постройкой, как совместно нажитого в браке имущества, может быть признана впоследствии ничтожной.

Порядок покупки садового участка с домом

Определившись с предметом приобретения, покупатель должен встретиться на месте с нынешним собственником недвижимости, чтобы еще раз все осмотреть, а также проверить наличие документов. Потом порядок действия таков:

1. вместе с продавцом нанести визит в правление СНТ, написать заявления о вступлении и выходе в товарищество, а заодно убедиться в отсутствии задолженности владельца перед товариществом и поставщиками услуг;
2. в назначенное время принять участие в проведении собрания, на котором будут рассматриваться вопросы выхода из сообщества прежнего владельца и принятия нового члена, и получить свой экземпляр протокола собрания;
3. выбрать нотариуса, который поможет составить правильно договор купли-продажи и заверит подписи на документе;
4. составить передаточный акт приобретаемой недвижимости;
5. произвести финансовый расчет за покупку, воспользовавшись одним из способов — через банковскую ячейку, карточку, наличными в присутствии нотариуса и пр.;
6. подать заявление в Росреестр (через МФЦ или онлайн), чтобы зарегистрировать переход права и внести сведения в ЕГРН;
7. оплатить госпошлину;
8. получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

После регистрации перехода права вы вправе в полном объёме пользоваться землёй и постройкой.

Купить садовый участок с домиком — мечта многих граждан, особенно пенсионеров. При правильно составленном договоре процедура купли-продажи проходит быстро и без нежелательных последствий, главное, чтобы все правоустанавливающие и личные документы продавца были в порядке.

Как зарегистрировать переход права в Росреестре

Заявление о государственной регистрации перехода права подают обе стороны — продавец и покупатель. Сделать это можно в МФЦ, онлайн через Госуслуги или на сайте Росреестра, а также у нотариуса, если сделка удостоверялась.

К заявлению прикладывают договор, акт передачи, документы о правах и квитанцию об уплате госпошлины. По итогам регистрации выдаётся выписка из ЕГРН на нового собственника.

Что будет, если не зарегистрировать переход права

По ст. 551 ГК РФ договор продажи недвижимости считается заключённым с момента подписания, но право собственности переходит к покупателю только после государственной регистрации в ЕГРН. Без регистрации покупатель не становится собственником.