Купля-продажа земельного участка со строением: как оформить сделку

На участке может стоять не жилой дом, а гараж, баня, склад или торговый павильон. Порядок сделки зависит от того, считается ли постройка недвижимостью, кому принадлежит земля и зарегистрировано ли право на строение.

Что говорит закон о продаже участка со строением

Здания и сооружения относятся к недвижимости вместе с участками, потому что прочно связаны с землёй (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому к такой сделке применяются правила о продаже недвижимости: продавец обязуется передать покупателю в собственность участок, здание или сооружение (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор заключают в письменной форме — одним документом, который подписывают обе стороны. Если форма не соблюдена, договор недействителен (ст. 550 ГК РФ). Подробно о составе документа — в статье о договоре купли-продажи земельного участка.

Лёгкая постройка без фундамента, которую можно разобрать и перевезти, с землёй прочно не связана. Её отдельно в договоре как недвижимость не описывают, а при желании перечисляют как имущество, остающееся на участке.

Если участок относится к землям сельхозназначения, но на нём стоит недвижимость, Закон № 101-ФЗ к нему, по общему правилу, не применяется (п. 1 ст. 1 Закона № 101-ФЗ). Значит, нет и преимущественного права региона на покупку, которое действует при продаже сельхозземли (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Почему нельзя продать строение без земли и землю без строения

Земельный кодекс исходит из единства судьбы участка и прочно связанных с ним объектов: постройки следуют судьбе земли, кроме случаев, указанных в федеральных законах (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Отсюда прямое правило: здание и участок одного владельца отчуждаются вместе, а продать участок без находящегося на нём здания нельзя (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Исключения перечислены в том же пункте. Главные из них:

• продаётся часть здания, которую нельзя выделить в натуре вместе с частью участка;
• участок изъят из оборота;
• сооружение стоит на участке на условиях сервитута.

Гражданский кодекс говорит о том же с другой стороны: вместе со зданием покупатель получает права на участок, который занят зданием и нужен для его использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Если продавец владеет этим участком, к покупателю переходит право собственности на него (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Если участок арендованный

Здание на чужом участке, например арендованном у муниципалитета, можно продать без согласия собственника земли, если это не противоречит условиям пользования участком по закону или договору аренды. Покупатель получает право пользоваться соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Перед сделкой прочитайте договор аренды: нет ли в нём запрета или особых условий. Покупателю стоит запросить у продавца копию договора аренды и проверить, сколько осталось до конца его срока.

Участок со строением и участок с домом: в чём разница

Общие правила ст. 549–556 ГК РФ одинаковы для жилого дома, бани или склада. Но для жилого дома есть дополнительное существенное условие: если в нём живут люди, сохраняющие право пользования после продажи, в договоре нужен их перечень с указанием прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ). У нежилого здания свои вопросы — о разрешённом использовании земли. Особенности сделки с жильём разобраны в материале о договоре купли-продажи земельного участка с домом.

Два договора закон не требует. Удобнее один: в нём описаны оба объекта и указана цена каждого. Регистрируется не сам договор, а переход права собственности на каждый объект (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Если строение не зарегистрировано, продать его как отдельный объект недвижимости не получится: в договоре должны быть данные, позволяющие точно установить передаваемый объект (ст. 554 ГК РФ), а собственником покупатель становится только с момента регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Поэтому продавцу нужно сначала поставить здание на кадастровый учёт и зарегистрировать на него право.

Что обязательно указать в договоре

1. Предмет: кадастровые номера участка и здания, адрес, площадь, назначение и расположение строения на участке. Без этих данных договор считается незаключённым (ст. 554 ГК РФ).
2. Цену в письменной форме. Если её нет, договор тоже считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена здания по умолчанию включает цену участка под ним (п. 2 ст. 555 ГК РФ), поэтому лучше указать сумму за землю и за строение отдельно.
3. Порядок и срок расчётов, а если был задаток — его зачёт в цену.
4. Порядок передачи: передаточный акт или иной документ о передаче, подписанный сторонами. Пока он не подписан, обязанность продавца передать объект не исполнена (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Перечень всех существенных и дополнительных условий договора разобран отдельно. Если покупатель вносит предоплату до подписания основного договора, оформите договор задатка или договор аванса.

Когда нужен нотариус и согласие супруга

Обычный договор между двумя собственниками нотариус не удостоверяет — достаточно простой письменной формы. Нотариус обязателен в двух случаях:

• продаётся доля в праве общей собственности. Исключения перечислены в законе, например все совладельцы продают свои доли по одной сделке или продаётся доля в участке из земель сельхозназначения (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Подробнее — в статье о продаже доли земельного участка;
• собственник участка или строения — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ). До нотариуса нужно получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Удостоверить договор у нотариуса можно и по желанию сторон — тогда регистрация идёт быстрее (см. таблицу ниже).

Если участок со строением — общее имущество супругов, второй супруг даёт нотариально удостоверенное согласие на продажу. Без него сделку можно оспорить в течение года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Как зарегистрировать переход права и сколько это занимает

1. Подпишите договор и передаточный акт. Список бумаг для сделки — в материале о необходимых документах.
2. Оплатите госпошлину и вместе подайте заявление о регистрации перехода права в Росреестр или МФЦ.
3. Дождитесь окончания регистрации и получите выписку из ЕГРН. Она удостоверяет право; свидетельство о собственности больше не выдают (ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ).

Собственником покупатель становится не в день подписания договора, а с момента регистрации в ЕГРН (п. 2 ст. 223 ГК РФ). До этого распоряжаться участком и строением он не может.

Налог при продаже участка со строением

Продавец-гражданин не платит НДФЛ, если владел объектом не меньше минимального срока. Общий срок — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Для объектов, полученных по наследству, в дар от близкого родственника, при приватизации и в ряде других случаев срок — 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).