Затраты на куплю-продажу участка с домом: пошлины, нотариус и налоги
Купля-продажа земельного участка (ЗУ) с домом мало отличается от сделок с другой недвижимостью.
При заключении такой сделки необходимо собрать пакет определенных документов, подписать договор, произвести денежный расчет и передать дом и ЗУ покупателю.
Коротко
Купить или продать участок с домом без расходов нельзя: покупатель платит госпошлину за регистрацию права (4000 руб. за дом и 700 руб. за участок для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества или гаража), а стороны несут расходы на нотариуса и сопровождение сделки. Продавец, владевший объектом меньше минимального срока (обычно 5 лет, в отдельных случаях 3 года), платит НДФЛ: 13% с суммы до 2,4 млн руб. и 15% с превышения, для нерезидентов — 30%.
Актуально на 2026 год Актуально на 2026 год: с 1 января 2025 года госпошлина за регистрацию права выросла до 4000 руб. для граждан и 44000 руб. для организаций, а выписку из ЕГРП заменила выписка из ЕГРН (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Основные затраты
При проведении сделки по купле-продаже ЗУ с домом необходимо представить целый ряд документов, в состав которого входят:
- Договор продажи;
- Правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о наследстве);
- Технический паспорт на дом;
- Выписка из ЕГРН на земельный участок;
- Выписка из ЕГРН.
При необходимости может потребоваться удостоверенная нотариусом справка о согласии на сделку супруга.Купля — продажа ЗУ с домом включает следующие основные этапы:
- Оценка объектов продажи;
- Приготовление и проверка документов;
- Подписание предварительного договора (ПД);
- Подписание основного договора (ОД);
- Передача денег;
- Регистрация;
- Оплата НДФЛ.
Основные затраты, которые возникают при купле-продаже ЗУ с домом, следующие:
- затраты, связанные с оформлением договора нотариусом;
- затраты на регистрацию прав перехода собственности;
- выплата НДФЛ.
Кроме основных затрат, возможны и другие затраты.
Например, затраты на получение выписки из ЕГРН при подготовке документов, затраты на аренду банковской ячейки при передаче денег, затраты на проверку подлинности купюр передаваемой суммы денег.
Цены при купле-продаже
По закону договор купли–продажи (ДКП) необязательно заверять у нотариуса.
Однако юристы рекомендуют привлекать к составлению договора нотариуса, поскольку в таком виде договор принимает официальный статус и его труднее будет оспорить.Кроме того, юристы нотариальной конторы могут быстро и точно оформить все документы, освободив продавца и покупателя от лишних хлопот. Но услуги нотариуса стоят недешево.
Эти услуги состоят из двух частей:
- плата в пользу государства;
- плата за услуги нотариуса.
Первая часть платы определена законом о нотариате и является фиксированной суммой для всех регионов страны.
Вторая часть платы определяется самими нотариусами и зависит от объема работы, их квалификации и условий на рынке нотариальных услуг.
При составлении договора в нотариальной форме по сделкам, для которых не требуется обязательного заверения нотариусом, величина оплаты сильно отличается при продаже ЗУ с домом близким людям и третьим лицам.
В первом случае плата составляет 3000 руб. + 0,2% от стоимости недвижимости (СН) при СН ≤10 млн. руб. и 23000 руб. + 0,1% от СН при СН >10млн. руб.
При продаже ЗУ с домом третьим лицам плата в бюджет равна 3000 руб. + 0,4% от СН (при СН ≤ 1млн. руб.), 7000 руб. + 0,2% от (СН-1 млн. руб.) для СН от 1 до 10 млн. руб. и 25000 руб. + 0,1% от (СН – 10 млн. руб.) для СН> 10 млн. руб.
Федеральный тариф ограничен: 50 000 руб. — для близких родственников и 100 000 руб. — для иных лиц по жилым помещениям и участкам под ними.
Вторая составляющая оплаты услуг различна для разных контор и разных регионов РФ.В среднем, за свои технические услуги нотариус может запросить от 10000 до 15000 руб.
В состав комплексных услуг по обеспечению купли-продажи обычно входят такие услуги:
- подготовка и проверка необходимых документов;
- проведение консультации;
- помощь в составлении ПД и ОД;
- регистрация права перехода собственности.
Услуги по купле-продаже участка с домом оказывают и другие агентства и фирмы.
При оформлении договора агентствами недвижимости сумма оплаты берется в 3 - 10% от цены. При этом необходимо учитывать, что риэлторы в таких агентствах обычно не являются юристами. При оформлении сделки такие риэлторы обращают внимание только на технические детали, а юридические тонкости им не всегда понятны. Если возникают проблемы, издержки несут заказчики, а риэлтор ответственности не несёт.
Юридические фирмы обычно следят как за техническими вопросами, так и за юридической чистотой сделки.
Стоимость услуг купли-продажи в таких фирмах обычно ниже, чем в агентствах недвижимости.Например, в Москве комплексные услуги по сопровождению ДКП участка с домом стоят, в среднем, 8000-10000 руб., в Санкт-Петербурге 5000 - 9000 руб., в Екатеринбурге – около 10000 руб. В Краснодаре за юридическое сопровождение просят 10000 руб. При этом сумму госпошлины в 2000 руб. заказчик должен оплатить дополнительно.
В некоторых случаях предлагаются услуги по различным этапам подготовки купли-продажи. В Краснодаре (Правовой центр «Алфавит») разработка ПД стоит 2000 руб., а разработка ОД – 3000 руб. В Санкт-Петербурге разработка ОД обойдётся в 2500 руб., а регистрация перехода права собственности (ППС) – в 5500 руб.
Оплата госпошлины
В соответствии со ст. 131 ГК любой ППС должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом должна быть уплачена госпошлина. По ст. 333.33 (п.22) НК за регистрацию ППС на недвижимость физическое лицо уплачивает пошлину 4000 руб., а юридическое — 44000 руб. (при кадастровой стоимости объекта до 20 и 22 млн руб. соответственно)
Особенность оплаты госпошлины состоит в том, что эта оплата должна происходить до начала регистрации.При этом при регистрации ППС в пакете документов желательно наличие квитанции по оплате пошлины.
Вообще такая квитанция при регистрации не требуется.
Однако при отсутствии в органах регистрации данных об уплате госпошлины регистрация не будет произведена (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Если в сделке несколько объектов недвижимости, пошлина взимается по каждому из них. То есть, при регистрации ППС на участок с домом покупатель будет платить пошлину 700 рублей за регистрацию участка (для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества или гаража) и 4000 руб. за регистрацию дома. Таким образом, общая пошлина составит 4700 руб.
Кто должен оплачивать расходы
При оплате пошлины иногда возникает вопрос о том, кто ее должен оплачивать. В соответствии с НК за прекращение права собственности пошлина не уплачивается.
Поэтому даже если в договоре прописано, что пошлину за регистрацию должен платить продавец или эта оплата производится совместно, квитанция об оплате пошлины должна быть от покупателя.
Практически отделения Росреестра принимают квитанцию от любого имени. Главное, чтобы была полностью заплачена пошлина.
По закону налоговые обязанности (к которым относится оплата пошлины) гражданин должен выполнять лично.Кроме пошлины, при подготовке сделки по купле-продаже возникают вопросы по оплате следующих операций:
- выписка из ЕГРН;
- разработка ПД;
- разработка ОД;
- аренда банковской ячейки (например, современного варианта эксперт-сейфинга за 6500 руб.);
- проверка подлинности банкнот.
Эти оплаты производятся в соответствии с договоренностью сторон, и эта договоренность отражается в договоре. Тем не менее, существуют общепринятые нормы.
В частности, за выписку из ЕГРН обычно платит продавец, за разработку ПД платят пополам или по договоренности, за основной договор платит покупатель, аренду банковской ячейки покупатель и продавец оплачивают пополам, а проверку подлинности банкнот оплачивает продавец.
В чем особенности использования счета эскроу для внесения оплаты за покупку квартиры? Подробно об этом мы рассказали здесь.
Пошаговая процедура приватизации комнаты в общежитии описана в нашей статье.
Налоги
Если человек продает участок с домом, то он получает доход. А с дохода в соответствии с НК (гл. 23) надо платить налог (НДФЛ). Для резидентов РФ ставка НДФЛ с 2025 года прогрессивная: 13% с суммы до 2,4 млн руб. и 15% с части, превышающей эту сумму; для нерезидентов — 30%.
В соответствии со ст. 217.1 НК от налогов при продаже недвижимого имущества освобождаются люди, владевшие им не менее 5 лет (Для некоторых категорий недвижимости - 3 года). Для освобождения от налога продавец ЗУ с домом подает заявление в ФНС.
При расчете налога продавец недвижимости может получить налоговый вычет, но не более 1 млн. руб. Вместо налогового вычета продавец может сократить величину облагаемых налогом доходов на затраты по покупке ЗУ с домом.
Если ЗУ принадлежит продавцу 5 лет, а время существования дома менее 5 лет, то освобождению от налога подлежит только ЗУ.
За продажу дома необходимо заплатить НДФЛ.Налоговая декларация подается до 30 апреля, а налог оплачивается до 15 июля следующего года.
Что входит в расходы по сделке
Основные расходы покупателя — госпошлина за регистрацию права, а при необходимости — услуги нотариуса и агентства. Дополнительно оплачивают выписку из ЕГРН, аренду банковской ячейки или счёта эскроу, проверку подлинности банкнот. Продавец платит НДФЛ, если владел объектом меньше минимального срока.
Сколько платить нотариусу
Федеральный нотариальный тариф за удостоверение договора купли-продажи, когда нотариальная форма не обязательна, для близких родственников — 3000 руб. + 0,2 % суммы сделки, но не более 50 000 руб.; для иных лиц — 3000 руб. + 0,4 % (при сумме до 1 млн руб.), 7000 руб. + 0,2 % (от 1 до 10 млн руб.), 25 000 руб. + 0,1 % (свыше 10 млн руб.), но не более 100 000 руб. по жилью и участкам под ним. Сверху добавляется региональный тариф субъекта РФ.
Что будет, если не заплатить налог с продажи
За непредставление декларации 3-НДФЛ начисляют штраф не менее 1000 руб., за просрочку уплаты — пени за каждый день. ФНС рассчитывает налог в том числе по данным Росреестра, поэтому сделку без декларации она увидит.
Частые вопросы
Сколько стоит госпошлина за регистрацию участка с домом?
За дом физическое лицо платит 4000 руб., за участок для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества или гаража — 700 руб.; итого около 4700 руб.
Обязательно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?
Нет, для сделки между посторонними людьми нотариус не обязателен. Нотариальное удостоверение обязательно, если продаётся доля или недвижимость несовершеннолетнего.
Сколько налогов платит продавец участка с домом?
НДФЛ платят, если владели объектом меньше минимального срока — обычно 5 лет, в отдельных случаях 3 года. Ставка — 13% с суммы до 2,4 млн руб. и 15% с превышения, для нерезидентов — 30%.
В какой срок нужно подать декларацию и уплатить налог?
Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, а налог уплачивают до 15 июля следующего года.
Сколько стоит выписка из ЕГРН?
В 2026 году для граждан — 700 руб. в электронном виде и 1740 руб. на бумаге (приказ Росреестра от 28.10.2024 № П/0335/24).
Кто оплачивает услуги нотариуса и риэлтора?
По договорённости сторон; чаще расходы делят пополам или перекладывают на покупателя.
