Какие документы нужны для покупки дачного участка с домом
Покупатель дачи рискует деньгами, если продавец не собственник, участок под арестом или второй супруг против сделки. Поэтому сначала проверяют документы, а договор, акт и регистрацию оформляют уже по проверенным данным.
- Какие документы запросить у продавца дачи
- Что проверить в выписке из ЕГРН
- Садовая книжка и СНТ: что она подтверждает
- Можно ли купить участок отдельно от дома
- Что проверить до сделки: согласие супруга
- Как составить договор купли-продажи дачи
- Нужен ли нотариус при продаже дачи
- Передаточный акт
- Регистрация перехода права в Росреестре
- Госпошлина и сроки регистрации дачи
Какие документы запросить у продавца дачи
Попросите у продавца до задатка и подписания договора:
- Паспорт продавца — сверьте ФИО с выпиской.
- Свежую выписку из ЕГРН на участок и отдельно на дом. Право на недвижимость удостоверяется именно выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 закона № 218-ФЗ). Её можно заказать и самому: срок предоставления — не более трёх рабочих дней (ч. 9 ст. 62 закона № 218-ФЗ).
- Документ-основание права: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, постановление администрации о предоставлении участка.
- Нотариальное согласие супруга, если продавец купил дачу в браке.
- Справку правления СНТ об отсутствии долгов по взносам — закон её не требует, но она показывает, есть ли претензии товарищества.
Свидетельство о праве собственности у продавца может отсутствовать: сейчас регистрацию подтверждает выписка из ЕГРН, этого достаточно. Если на руках только свидетельство или государственный акт начала 90-х годов, менять его не нужно: права, возникшие до появления системы регистрации, действительны и без записи в ЕГРН (ч. 1 ст. 69 закона № 218-ФЗ). Но для продажи такое право вносят в реестр — заявление продавец подаёт одновременно с заявлением о переходе права (ч. 3 ст. 69 закона № 218-ФЗ).
Что проверить в выписке из ЕГРН
Выписка содержит описание объекта, зарегистрированные права, ограничения и обременения, а также правопритязания и заявленные в суде требования (ч. 7 ст. 62 закона № 218-ФЗ).
| Строка выписки | Что должно быть |
|---|---|
| Правообладатель | Продавец, данные совпадают с паспортом; если собственников несколько — все участвуют в сделке |
| Вид права | Собственность, а не аренда или пожизненное наследуемое владение |
| Вид разрешённого использования | Садоводство или иное, под которое вы покупаете |
| Ограничения и обременения | Пусто: нет ареста, ипотеки, запрета регистрационных действий |
| Правопритязания и требования, заявленные в суде | Пусто: нет спора о праве на дачу |
| Дом | Стоит на учёте, кадастровый номер участка совпадает с указанным в выписке на дом |
Продавец обязан передать дачу свободной от прав третьих лиц. Если обременение скрыли, покупатель вправе требовать снижения цены или расторжения договора (п. 1 ст. 460 ГК РФ), но только если не знал о нём. Подробнее о шагах проверки — в материале о проверке юридической чистоты сделки.
Садовая книжка и СНТ: что она подтверждает
Членская книжка подтверждает только членство в товариществе (ст. 12 закона № 217-ФЗ). Собственником делает запись в ЕГРН, а не книжка и не решение общего собрания (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В таком случае продавцу сначала нужно оформить землю на себя — о вариантах см. статью покупка земли у государства. Покупать стоит после того, как его право появится в ЕГРН.
Если у СНТ есть общее имущество в долевой собственности (дороги, сети, площадки), доля в нём переходит к покупателю автоматически вместе с регистрацией участка, отдельный договор на неё не нужен (ч. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).
Можно ли купить участок отдельно от дома
Нельзя. Садовый участок не продаётся отдельно от жилого или садового дома, построек и гаража на нём (ч. 6 ст. 23 закона № 217-ФЗ). Общее правило то же: здание отчуждается вместе с участком, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). В договоре указывают оба объекта.
Закон различает садовый и жилой дом. Садовый дом — здание сезонного использования для временного пребывания (ст. 3 закона № 217-ФЗ); его можно признать жилым в порядке, установленном Правительством РФ (ст. 23.1 того же закона). Назначение дома проверьте по выписке.
Если дом не стоит на учёте, продавцу проще оформить его до сделки. До 1 марта 2031 года жилой или садовый дом на садовом участке регистрируют по техническому плану и документу на землю, без разрешения на строительство (ч. 12 ст. 70 закона № 218-ФЗ, подборка КонсультантПлюс о дачной амнистии). Дом должен соответствовать параметрам объекта ИЖС.
Что проверить до сделки: согласие супруга
Если продавец купил дачу в браке, это общее имущество супругов. Для продажи нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без него супруг может оспорить сделку в суде в течение года с того дня, когда узнал или должен был узнать о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Согласие не нужно, если дача — личная собственность продавца: куплена до брака, получена в дар или по наследству (п. 1 ст. 36 СК РФ). Это видно по документу-основанию и дате его составления — сверьте их со штампом о браке в паспорте.
Как составить договор купли-продажи дачи
Договор заключают в письменной форме одним документом, который подписывают обе стороны. Нарушение формы делает договор недействительным (ст. 550 ГК РФ). Сколько экземпляров печатать, ГК не устанавливает: обычно по одному каждой стороне и при необходимости ещё один для подачи. Образец условий — в статье про договор купли-продажи садового участка.
Что указать в договоре:
- стороны: ФИО, паспортные данные, адреса;
- участок: кадастровый номер, площадь, адрес, категория земель и вид разрешённого использования из выписки;
- дом и постройки: кадастровый номер дома, площадь, назначение;
- основание права продавца — документ и запись в ЕГРН;
- цену — без письменного условия о цене договор считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
- порядок расчётов: задаток или аванс, аккредитив или ячейка, когда продавец получает деньги;
- срок передачи дачи и снятия продавца с учёта в СНТ;
- заверение продавца, что дача не продана, не заложена и не под арестом.
Если покупка идёт в кредит, условия банка определяют и форму расчётов — см. ипотеку на покупку дома с земельным участком.
Нужен ли нотариус при продаже дачи
Когда продаётся весь участок с домом, нотариус не обязателен. Нотариальное удостоверение нужно при продаже доли в праве общей собственности, кроме случаев, когда все собственники продают свои доли по одной сделке, и других исключений (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ). Нотариус обязателен и тогда, когда дача или доля в ней принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину либо находится под опекой (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ). Добровольно сделку тоже можно заверить у нотариуса: при подаче документов в электронной форме регистрация займёт один рабочий день (п. 9 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).
Передаточный акт
Дачу передают по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны (п. 1 ст. 556 ГК РФ). В акте перечислите участок, дом и постройки с кадастровыми номерами, ключи, показания счётчика электроэнергии и видимые недостатки. О роли передаточного акта при продаже жилья есть отдельный материал.
Регистрация перехода права в Росреестре
Договор купли-продажи не регистрируют — регистрируют переход права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Покупатель становится собственником с момента записи в ЕГРН, а не со дня подписания договора или акта (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
- Продавец и покупатель подают заявления о регистрации перехода права — лично в МФЦ, у нотариуса или в электронной форме.
- Прикладывают договор, передаточный акт, нотариальное согласие супруга (если нужно) и квитанцию об оплате пошлины.
- Если право продавца возникло до системы ЕГРН, он одновременно подаёт заявление о регистрации своего права.
- Если документов не хватает или продавец не вправе распоряжаться дачей, регистрацию приостановят (ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ). Причины из уведомления устраните в срок приостановления, иначе будет отказ (ч. 1 ст. 27 закона № 218-ФЗ).
- После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН — это подтверждение его права (ч. 1 ст. 28 закона № 218-ФЗ).
Госпошлина и сроки регистрации дачи
| Что | Сумма или срок | Норма |
|---|---|---|
| Пошлина за регистрацию права физлица на участок для садоводства или дом на нём | 700 рублей за каждый объект, за участок с домом — 1400 рублей | пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Пошлина за регистрацию права физлица в остальных случаях (кадастровая стоимость не выше 20 млн рублей) | 4000 рублей | пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Регистрация садового участка и дома на нём | 3 рабочих дня с приёма заявления органом регистрации, через МФЦ — 5 рабочих дней | п. 8.4 и 11.1 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ |
| Регистрация по нотариально удостоверенной сделке | 3 рабочих дня, в электронной форме — один рабочий день, через МФЦ — 5 рабочих дней | п. 9 и 10 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ |
| Выдача выписки из ЕГРН | не более трёх рабочих дней | ч. 9 ст. 62 закона № 218-ФЗ |
Если дачу не продают, а передают родственнику безвозмездно, порядок другой — об этом статья как подарить дачу.
Частые вопросы
Какие документы нужны для покупки дачного участка с домом?
Паспорта сторон, выписки из ЕГРН на участок и дом, документ-основание права продавца, нотариальное согласие его супруга, если дача нажита в браке, договор и передаточный акт. В Росреестр подают заявления сторон и эти документы.
Нужен ли нотариус при покупке дачи?
При покупке всего участка с домом — нет, достаточно простой письменной формы (ст. 550 ГК РФ). Нотариус обязателен, если продаётся доля в праве общей собственности (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ), а также если дача принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).
Можно ли купить дачу по садовой книжке?
Книжка подтверждает только членство в СНТ, собственником по ней не станешь. Покупайте, когда право продавца записано в ЕГРН.
Сколько стоит регистрация права собственности на дачу и дом в 2026 году?
Для физлица пошлина за регистрацию права на садовый участок или дом на нём — 700 рублей за каждый объект, за участок с домом — 1400 рублей (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Сколько дней идёт регистрация покупки дачи в Росреестре?
Для садового участка и дома на нём — 3 рабочих дня с приёма заявления органом регистрации, через МФЦ — 5 рабочих дней (п. 8.4 и 11.1 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).
Нужно ли согласие жены на продажу дачи?
Да, нотариальное, если дача куплена в браке (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если она получена до брака, в дар или по наследству, согласие не требуется (п. 1 ст. 36 СК РФ).
