Покупка земли у государства: порядок и варианты действий, нюансы процедуры
Государство выступает главным собственником земли в стране: ему принадлежит 92% всех земель.
Граждане и юридические лица имеют право на приобретение участков, составляющих государственный земельный фонд, для строительства индивидуального жилья, для ведения подсобного хозяйства, для ведения коммерческой деятельности и для реализации иных целей.
Законодательство
Общие положения, регулирующие куплю-продажу имущества, изложены в Гражданском кодексе.Глава 30 ГК описывает регламент таких сделок, а § 7 этой главы уточняет нюансы купли-продажи недвижимости. Также следует ознакомиться с главой 9 ГК, описывающей общие принципы сделок, и с главами 27-29, регламентирующими договорные отношения.
Законодательные акты, уточняющие информацию о купле-продаже земельных участков, содержатся в Земельном кодексе. Статья 37 ЗК устанавливает дополнительные условия осуществления таких сделок, требует обязательного прохождения кадастрового учета участка и запрещает продавать землю на условиях ограничения дальнейших сделок с ней.
Статьи 39.1-39.4 ЗК определяют условия и порядок продажи земли государством через проведение аукциона и в прямом порядке. Проведение аукциона по продаже регламентируется статьей 39.13 ЗК.
Порядок и условия приобретения участка без торгов изложены в статьях 39.15-39.19.Стоит отметить, что законодательство разграничивает категории государственных и муниципальных земель (ст. 16-19 ЗК), но на практике приобретение земли у федеральных (региональных) органов и у муниципалитетов различается лишь уполномоченным учреждением, с которым совершается сделка, в то время как все указанные выше нормативные акты имеют одинаковую силу при покупке земли у государства и муниципалитетов.
Условия
Земля должна быть зарегистрирована в Росреестре и иметь кадастровый паспорт. В обратном случае необходимо подать заявку на проведение межевания и технических работ с целью включения участка в реестр и составления документации на него.
В ходе этой процедуры важно определить разрешенное целевое использование земли.
Важным условием получения разрешения на покупку участка является отсутствие на нем зданий (в том числе тех, строительство которых не завершено), принадлежащих другим гражданам или организациям.
Исключением является право сервитута на здание — при его наличии у других граждан покупка земли возможна.
В продаже участка будет отказано, если он зарезервирован государством или муниципалитетом для своих нужд (строительство зданий, размещение инфраструктурных объектов, военные нужды и т. д).
Продажа включенных в реестр участков осуществляется через аукцион или через непосредственное заключение договора купли-продажи.
Каждый из способов реализуется в определенных условиях.
Предоставление земли без проведения торгов проходит в следующих случаях (ст. 39.3 ЗК):
- При выкупе участков, арендованных для комплексного освоения, за исключением случаев аренды для строительства жилья экономического класса.
- При выкупе участков, предоставленных некоммерческим организациям для индивидуального жилищного строительства (кроме участков, составляющих общее имущество).
- Участки, на которых находятся здания, продаются собственникам этих зданий без торгов.
- При продаже земли юридическим лицам, имеющим на нее право бессрочного пользования.
- При истечении срока аренды сельскохозяйственных земель, если они были предоставлены гражданам или организациям на срок, превышающий 3 года, и при надлежащем использовании вверенной земли арендаторами.
- Для ИЖС, ведения подсобного хозяйства и дачного строительства при предварительном согласовании предоставления участка (ст. 39.15).
В остальных случаях покупка земли возможна только через торги.Порядок действий
В большинстве случаев покупка земли без проведения торгов начинается с подачи заявления на предварительное согласование собственности.
В нем необходимо указать:
- Личные данные заявителя, его паспортные данные, адрес регистрации. Если заявление подается юридическим лицом, то указываются его наименование и регистрационные данные.
- Кадастровый номер участка.
- Перечисление оснований, дающих право на покупку земли без торгов. Основания подкрепляются ссылками на нормативные акты.
- Целевое назначение участка.
- Данные для связи со стороной заявителя.
К заявлению прикладываются:
- Документы, подтверждающие наличие оснований на покупку земли без торгов.
Копия паспорта. - Справка, содержащая сведения о результатах оценки имущества.
- Схема расположения участка, если он еще не образован и не проведено межевание.
Заявление с прилагаемыми документами отправляется в региональную администрацию.
При одобрении предварительного согласования гражданин может составить заявление о предоставлении земли.
Его реквизиты идентичны указанным выше с тем отличием, что необходимо сделать отсылку на документ предварительного согласования и приложить к заявлению копию удовлетворительного решения по нему.Заявления рассматриваются в течение не более 30 дней. Если принимается решение о предоставлении участка гражданину или организации, то можно приступать к оформлению договора купли-продажи.
Договор имеет стандартную форму и содержит следующие данные:
- Данные о сторонах продавца и покупателя;
- Данные об участке (адрес, кадастровый номер, площадь);
- Цена договора;
- Подтверждение отсутствия обременений;
- Дата перехода права собственности по договору (т. е дата вступления его в силу);
- Дополнительные условия;
- Дата составления, подписи сторон.
Переход права собственности по договору регистрируется в Росреестре, для чего следует подать заявку, приложив к ней копию договора и техническую документацию на участок.
Регистрация проходит в течение 10 дней.
В конце составляется передаточный акт, где стороны указывают на отсутствие претензий к наличному состоянию участка и подтверждают внесение оплаты в соответствии с установленным в договоре регламентом.
Проведение торгов
Приобретение участка через аукцион начинается с того, что уполномоченный орган принимает решение о его проведении.
Решение может быть принято по инициативе заинтересованных граждан, в таком случае они должны предоставить схему расположения участка, по которому требуется провести торги.
Сведения об аукционе, о дате, месте проведения и о предмете аукциона публикуются в интернете не менее чем за месяц до проведения торгов. В течение этого времени заявки на участие могут подать все желающие, необходимо лишь внести залог, возвращаемый проигравшим сторонам после завершения торгов.
Начальная цена утверждается в соответствии с рыночной ценой участка или в соответствии с кадастровой ценой, если последняя кадастровая оценка была проведена не ранее чем за пять лет до решения о проведении торгов.
«Шаг аукциона» равен трем процентам от начальной цены.
Торги считаются состоявшимися, если начальная цена перекрывается как минимум один раз. Конечной ценой участка становится та, которая объявляется после троекратного объявления.
С победителем торгов заключается договор по указанному выше алгоритму с тем отличием, что в договоре необходимо сделать отсылку к результатам аукциона, а при подаче документов на государственную регистрацию следует приложить копию результирующего документа по проведенным торгам.
Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома обычно проводится на средства ТСЖ.Необходимо составить договор задатка при покупке земли? В нашей статье есть правильный образец.
Некоторые договоры купли-продажи земельного участка подлежат обязательному нотариальному заверению. Подробнее об этом читайте здесь.
Нюансы
Процедура приобретения земли от подачи заявки на проведение учета и межевания
участка до вступления в силу договора купли-продажи может занять относительно большой срок. Имущественные сделки с государством всегда отличались своей затянутостью, что связано со строгостью учета казенных земель.
Передаточный акт является обязательным документом при купле-продаже земли, но можно перенести его функции на договор, то есть оговорить в нем те моменты, которые оговариваются в данном акте.
При одобрении предварительного согласования земли аналогичные заявления от других граждан приниматься не будут.
