Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома: правила

Жильцы хотят обновить двор, поставить шлагбаум или навести порядок с парковкой, а управляющая компания или администрация отвечают, что это «не их земля». Ответ зависит от того, сформирован ли участок под домом и какое решение примет общее собрание.

Чья придомовая территория и что в неё входит

Земельный участок, на котором стоит дом, вместе с элементами озеленения и благоустройства и объектами для обслуживания дома входит в общее имущество собственников помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Доля каждого пропорциональна общей площади его квартиры (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Выделить свою часть двора в натуре или продать её отдельно от квартиры нельзя (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Есть важная оговорка. В состав общего имущества входит только тот участок, границы которого определены по данным государственного кадастрового учёта (пп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Газон за этими границами — уже не двор дома, а чужая, обычно муниципальная, земля.

Проверить границы можно по выписке из ЕГРН: сведения реестра выдают по запросу любого лица (ч. 1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Закажите выписку на участок под домом (это можно сделать и через интернет) и посмотрите, есть ли у него кадастровый номер и установленные границы.

Как оформить участок под домом: порядок по закону

Порядок задаёт ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Всё зависит от того, когда образован участок.

Если в выписке участка нет, ждать «добровольного межевания» от администрации не нужно. Образование участка под многоквартирным домом — обязанность органов государственной власти или местного самоуправления (ч. 4 ст. 16 закона № 189-ФЗ). Платить за межевание жильцы не обязаны.

1. Подайте заявление об образовании участка под домом в орган местного самоуправления (администрацию) или в орган государственной власти, который распоряжается землёй. Подать его вправе любой один собственник квартиры, собрание для этого не требуется (ч. 3 ст. 16 закона № 189-ФЗ).
2. Органы власти сами утверждают проект межевания территории или схему расположения участка, готовят межевой план и подают документы на кадастровый учёт. О начале работ собственников уведомляют не позднее пяти рабочих дней после принятия решения (ч. 4.2 ст. 16 закона № 189-ФЗ).
3. Со дня кадастрового учёта участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений (ч. 5 ст. 16 закона № 189-ФЗ).

Конкретного срока на образование участка закон не называет. Если администрация бездействует или отказывает, это можно обжаловать в суде.

Для новостроек застройщик не может обойтись без участка: разрешение на ввод в эксплуатацию дома, построенного после введения ЖК, выдают только при внесённых в ЕГРН границах участка (ч. 6 ст. 16 закона № 189-ФЗ, текст статьи).

Что входит в благоустройство и кто за него отвечает

Если участок входит в общее имущество, его содержание оплачивают собственники в составе платы за содержание жилья, а выполняет тот, кто управляет домом. По Правилам № 491 в содержание общего имущества входят:

• уборка и санитарно-гигиеническая очистка участка (пп. «г» п. 11);
• содержание и уход за газонами, деревьями, площадками и другими элементами озеленения и благоустройства (пп. «ж» п. 11);
• текущий и капитальный ремонт элементов благоустройства на участке (пп. «з» п. 11).

Дворы, площадки, дороги и внутриквартальные проезды убирает организация, обслуживающая жилой фонд; тротуары допускается убирать специализированным службам (п. 3.6.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170). Сначала убирают тротуары и дорожки, затем дворовую территорию (п. 3.6.8). Пересаживать и вырубать деревья без разрешения нельзя (п. 3.8.2).

Новое благоустройство — площадку, ограждение, шлагбаум — оплачивают сами собственники по решению собрания, если двор не попал в программу благоустройства. Узнайте в администрации, есть ли в городе программа благоустройства дворов и как дому подать заявку. Требования к ограждениям, шлагбаумам и озеленению могут быть и в местных правилах благоустройства: найдите их на сайте администрации до голосования.

Кто именно отвечает перед жильцами, зависит от способа управления домом. Их три: непосредственное управление (если квартир не больше 30), ТСЖ или кооператив, управляющая организация (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). «Домовой комитет» способом управления не является. Чем отличаются варианты на практике — в статье о выборе между ТСЖ и УК.

Если двор входит в общее имущество, а управляющая компания его не убирает, напишите ей претензию с фотографиями и требованием выполнить работы. При отказе обращайтесь в жилищную инспекцию или жалуйтесь на управляющую компанию в прокуратуру.

Как жильцам решить вопрос: собрание, кворум, голоса

Решение о благоустройстве участка, в том числе о размещении, обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства, относится к компетенции общего собрания собственников (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

1. Инициатор сообщает о собрании всем собственникам не позднее чем за 10 дней до даты проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
2. Собрание правомочно, если в нём участвуют собственники, у которых более 50 % голосов от общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
3. Голосование и подсчёт оформляют протоколом. Для каждого вопроса нужен свой порог.

Две трети считают от всех голосов дома, а не от пришедших (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Решение может оспорить в суде собственник, который не участвовал в собрании или голосовал против, если решение нарушает ЖК и его права. Срок — шесть месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Ограждение, шлагбаум и проезды

Огородить двор или поставить шлагбаум можно только на своём участке, то есть в границах по ЕГРН, и только по решению собрания, принятому двумя третями голосов всех собственников (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). На муниципальной земле такое решение собрания силы не имеет.

Ограждение не должно мешать пожарной технике. Проезды для неё нельзя перекрывать предметами и посадкой крупных деревьев, а площадки для пожарных машин — занимать парковкой. Шлагбаумы и ворота на проездах должны открываться автоматически при пожаре; вручную — при круглосуточном дежурстве персонала прямо у шлагбаума, дистанционно — при видео- и (или) аудиосвязи с местом его установки (п. 71 Правил противопожарного режима, постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479). Подробнее о порядке — в статье об установке шлагбаума во дворе.

Парковка во дворе: кто решает и какие расстояния

Запретить парковку чужим машинам, ввести пропуска или выделить места жильцам — это ограничение пользования участком. Нужны две трети голосов всех собственников (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Размещая стоянку, соблюдайте санитарные разрывы из таблицы 7.1.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03:

Чем больше стоянка, тем больше разрыв. Но для гостевых автостоянок жилых домов эти разрывы не устанавливаются (примечание 11 к таблице 7.1.1), а обычная парковка во дворе, как правило, гостевая. Поэтому ссылаться в жалобе на 10 и 25 м уместно только против стоянки, которая не является гостевой. Против гостевой парковки у окон довод другой: решение собрания об ограничении пользования двором.

Аренда и платное использование части территории

Часть двора можно передать в пользование другим лицам, в том числе за плату — под киоск или платную стоянку, — если это не нарушает права граждан и организаций (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Решение принимают двумя третями голосов всех собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Требования «только безвозмездно» в законе нет.