Покупка дачного участка: пошаговый алгоритм действий, необходимые документы, нюансы и особенности процедуры
Купля-продажа дачных участков юридически является разновидностью купли-продажи земли с той особенностью, что здесь объектом сделки может выступать выступает не только сама земля, но и находящиеся на ней строения (дача и прилегающие постройки).
Специфика таких сделок состоит в том, что дачные участки нередко являются имуществом, принадлежащим по праву пользования особым формам объединения собственников — садоводческим товариществам, тогда стороной продавца выступает государство.
Имеет свои особенности и покупка участков у единоличных собственников.
Законодательство
30 глава Гражданского кодекса описывает регламент совершения сделок купли-продажи, правила оформления договора и необходимые для этого документы.
Нюансы купли-продажи недвижимости излагаются в 7 параграфе данной главы.Особое внимание стоит обратить на статью 551 ГК, устанавливающую
обязательную государственную регистрацию таких сделок, а также на статью 552 ГК, устанавливающую переход права на владение землей при продаже расположенного на ней здания.
Немаловажна и статья 556 ГК, устанавливающая обязательность составления передаточного акта.
Актуальны и положения Гражданского кодекса о сделках (9 глава) и договорах (27-29 гл.)
Статья 37 Земельного кодекса предъявляет дополнительные требования к продаже земли.Выбор участка
Дачный участок для покупки выбирается по ряду основных критериев:
- Цена, в том числе и затраты на содержание участка;
- Наличие у продавца всех документов, обеспечивающих законность будущей сделки;
- Удобство эксплуатации, сюда можно отнести такие параметры, как размеры участка, наличие коммуникаций, тип почвы, рельеф местности, состояние экологии, расстояние от города, благоприятность района (в том числе криминогенная обстановка) и т.д.
Важно учесть соотношение площади, отведенной под дом (или уже занятой им), и общей площади участка.
Оно варьируется от 1/4 до 1/10 в зависимости от того, планируется ли возведение дополнительных построек.
Особое внимание стоит уделить оценке криминогенной обстановки, так как воровство имущества из дачных домов широко распространено в российских реалиях.
Одной из главных юридических характеристик участка является его принадлежность по праву собственности или по праву пользования. Во втором случае он не является полноценным владением гражданина, что осложняет процедуру его приобретения.
Самостоятельная оценка всех факторов может отнимать много сил и времени. Для их экономии можно воспользоваться услугами агентств по недвижимости, но за их работу приходится платить относительно большую сумму, к тому же есть вероятность найма недобросовестных риелторов, которые пользуются неосведомленностью покупателя в тех или иных вопросах и предлагают ему некачественный товар.
Для недопущения таких эксцессов следует контролировать работу риелторов и быть знакомым с общими принципами выбора участков.Необходимые документы
Основной пакет документов предоставляется со стороны продавца, он должен доказывать, что имущество официально находится в его владении.
К числу подтверждающих документов можно отнести:
- Свидетельство о регистрации права на владение;
- Кадастровый паспорт и кадастровый план участка;
- Технические документы на дачный дом и его кадастровый паспорт;
- Справки, подтверждающие отсутствие обременений и долговых обязательств.
При изучении документов стоит обратить внимание на несколько моментов:
Графа собственника. Важно, чтобы в ней был прописан только один человек, то есть продавец. Если собственниками являются несколько человек, то и решение о продаже принимается только коллективно.
Назначение земли, прописываемое в кадастровом паспорте и в документах, подтверждающих право собственности.
Проверка назначения особенно важна при покупке незастроенного участка.Всего есть два вида назначений, при которых разрешено строить дачные дома: сельскохозяйственные участки и земли населенных пунктов.
Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам не является необходимым условием законности сделки, но обязательства по выплате таких долгов в большинстве случаев закреплены за участком, а не за конкретным человеком, поэтому они автоматически перекладываются на нового владельца.
Проверить подлинность документов позволяет выписка из Росреестра. Заказать ее можно как через интернет, так в региональном отделении организации. Для получения выписки необходимо указать кадастровые данные недвижимости и личные данные владельца. В течение 7 календарных дней будет выдан документ, подтверждающий или опровергающий наличие права собственности на участок.
Если участок находится в СНТ, то его нельзя считать личной собственностью гражданина, он принадлежит муниципалитету и товариществу как юридическому лицу, а гражданин имеет лишь право на его целевое использование.
По этой причине продажа участка по садовой книжке (документ, подтверждающий членство в СНТ) юридически продажей не является — передается лишь членство в товариществе и право пользования землей, в то время как право собственности остается за государством.
В таком случае для получения участка в личную собственность необходимо провести приватизацию.Приватизация может совершаться стороной продавца, после чего он сможет
полноценно распоряжаться участком. Приватизацию может совершить и покупатель после переоформления права пользования землей и получения членства в товариществе.
Первый вариант более выгоден, так как изначальные пользователи земли, как правило, имеют право на льготную приватизацию.
Для покупки участка в СНТ необходимо собрать следующие документы:
- Садовая книжка;
- Паспорт гражданина;
- Справка из СНТ, подтверждающая право владения;
- Кадастровый паспорт;
- Документы на дом;
- Данные о государственной оценке стоимости участка;
- Письменное разрешение муниципальных органов на приватизацию.
Порядок действий
После сбора и проверки всех документов можно перейти к составлению договора купли-продажи.
К его существенным пунктам относятся:
- Предмет. Нужно подробно описать участок, его адрес, вид использования, кадастровый номер, перечень находящихся строений и их характеристики.
- Цена. Нужно указать точную сумму покупки, принцип ее формирования, способ расчета между сторонами.
- Права и обязанности сторон.
- Также в договоре подтверждается отсутствие обременений и притязаний третьих лиц на землю.
- Дата вступления договора в силу.
- Подписи сторон, дата составления.
Заполненный договор с прилагаемыми к нему документами необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Перед государственной регистрацией его можно заверить у нотариуса, но это не является обязательной процедурой.Для регистрации необходимо составить заявление, в котором указываются данные о
договоре и реквизиты сторон. К заявлению прикладываются все необходимые документы, затем уплачивается госпошлина (2000 рублей для физических лиц), по истечении срока регистрации Росреестром выдается выписка, подтверждающая успешное завершение данной процедуры.
Переход земли в собственность покупателя завершается составлением передаточного акта, что является обязательной процедурой при купле-продаже дачных участков. Данный акт содержит в себе данные об участке, а также подтверждение отсутствия претензий сторон к его состоянию и к произведению выплат.
Один из экземпляров документа передается в Росреестр.
Выкуп участка в СНТ предполагает получение разрешения на это действие у муниципалитета, являющегося собственником земли.Только после получения письменного разрешения можно переходить к дальнейшим действиям.
Для получения разрешения в уполномоченные органы подается письменное заявление с указанием личных данных и характеристик участка. К заявлению прикладываются копии учредительных документов товарищества, а также справки, подтверждающие членство гражданина в СНТ и наличие права пользования землей.
Если цена участка при покупке у единоличного собственника произвольно устанавливается гражданами, то выкуп земли у администрации имеет ограничение в цене — она не должна быть больше кадастровой стоимости. Если ее величина неизвестна, то требуется проведение официальной оценки.
После получения разрешения и проведения оценки составляется договор купли-продажи в соответствии с изложенным выше алгоритмом, проводится регистрация в Росреестре и составляется передаточный акт.
Стоит отметить, что наличие СНТ в районе еще не означает принадлежности участков государству.
Граждане могут объединяться в товарищества, являясь индивидуальными собственниками. Это делается для упрощения ведения хозяйственной деятельности. В таких случаях покупка участка проходит по алгоритму, стандартному для сделок с индивидуальными собственниками.
Собственник, состоящий в СНТ, имеет как садовую книжку, так и правоустанавливающие документы на участок.
Прежде всего, при покупке земли под ИЖС необходимо правильно выбрать участок.Испытываете проблемы с жильем? Узнайте, возможно вы имеете право проживать в помещениях маневренного фонда. Подробнее об этом читайте в нашей статье.
Здесь подробно описано, что такое ЖСК, в чем его плюсы и минусы.
Нюансы и возможные проблемы
Документы на дом необходимо изучать так же тщательно, как и документы на землю.
Возможны ситуации, при которых земля принадлежит одному человеку, а дом находится в собственности нескольких человек.Покупка членства в СНТ хоть и не является противозаконной сделкой, но не имеет
официального статуса, так как переход права собственности не регистрируется в Росреестре, а земля продолжает принадлежать государству. Оспорить такую сделку можно в течение 10 лет после ее совершения, и суд будет на стороне оспаривающей стороны. Поэтому приватизацию лучше проводить сразу после получения прав членства в СНТ, не стоит откладывать эту процедуру.
Нередко земли в составах СНТ не поставлены на кадастровый учет, что делает невозможной их покупку до внесения в кадастровые списки. Постановка на учет может осложняться тем, что между участками не проведено строгих границ, тогда потребуется проведение межевания.
Владение многими дачными участками не оформлено должным образом из-за того, что они принадлежат людям еще с советских времен, и правильное переоформление документов в соответствии с современными законодательными нормами не было произведено.
Купля-продажа подразумевает выплату подоходного налога (13 %) продавцом, если им не является государство.Налоговые обязательства со стороны покупателя при совершении сделки не предусмотрены, но за владение приобретенной собственностью он обязан вносить земельный налог в общем порядке. Размер земельного налога на дачные участки устанавливается муниципалитетом, но не может превышать 0,3 % от кадастровой стоимости.
