Грамотное приобретение участка для индивидуального жилищного строительства

Индивидуальное жилищное строительство представляет собой достаточно динамично развивающуюся сферу на рынке жилой недвижимости.

Это явление обусловлено достаточно большим количеством плюсов собственного дома перед любым другим вариантом размещения (даже если речь идет о собственной квартире).

Именно по этой причине вопрос о том, как правильно осуществить приобретение участка для такой цели, сейчас набирает все большую популярность.

Что сказано в законодательстве

Регламентация вопросов, связанных с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС), достаточно в полной мере представлена в Градостроительном Кодексе Российской Федерации, где содержатся все нормы, которые должны быть соблюдены при осуществлении такого строительства.

Что именно подразумевают под ИЖС

Индивидуальное жилищное строительство — это возведение на пригодном (как по целям использования, так и по своему фактическому состоянию) земельном участке дома с ограниченным количеством этажей, в котором будет проживать только одна семья.

То есть, дом будет считаться одноквартирным (так как есть варианты, когда на одном земельном участке возведен дом, но еще на этапе строительства он был разделен на самостоятельные части или, по-другому, квартиры, в каждой из которых проживает самостоятельная семья).

Участок под такое строительство должен отвечать одному конкретному требованию — на нем должны существовать все условия для успешного возведения жилого дома.

Если говорить о передаче участков под ИЖС от одного собственника другому, то этот вопрос тщательно проработан в Земельном Кодексе, статья 39.18 которого подтверждает возможность выделения физическим лицам, имеющим гражданство Российской Федерации, земельные наделы для возведения собственного жилья.

Этот же нормативный акт, но уже в ст. 39.7, подробно описывает, в каких случаях каким способом участок можно получить.

Способы получения земли для ИЖС

Как уже говорилось выше, ст. 39.7 Земельного Кодекса описывает способы получения в пользование земельных наделов на территории Российской Федерации.

Всего таких способов выделено три:

1. Путем оформления договора купли-продажи земли (этот способ является наиболее распространенным ввиду простоты его подготовки, а также возможности получить результат сразу после заключения соглашения);
2. Через аренду земли (с обязательным указанием в тексте договора, что земля арендуется именно для осуществления ИЖС);
3. С помощью оформления в бессрочное пользование.

Каждый из этих способов имеет как свои достоинства, так и недостатки.

Это связано, в первую очередь, с разницей статуса полученного в результате осуществления процедуры участка с правовой точки зрения (например, участок, полученный по договору купли-продажи сразу переходит в собственность покупателя после подписания договора, однако свидетельство о праве собственности ему придется подождать аренда земли право распоряжаться имуществом не дает, однако вступление в права арендатора начинаются после того, как обе стороны подписали договор; при бессрочном пользовании человек, получивший такой ордер на землю может осуществлять с ней все, что захочет, кроме продажи).

Плюсы и минусы каждого из способов

Так как способов приобретения участков под ИЖС существует три, каждый из которых отличается от другого своей сутью, у каждого из них есть как положительные, так и отрицательные стороны.

Если рассматривать каждый вариант в отдельности, то их можно сформулировать достаточно четко.

Так, для приобретения участка путем договора купли-продажи с предыдущим собственником, здесь можно отметить такие положительные стороны, как:

• Переход права собственности на участок сразу после совершения сделки;
• Возможность осуществлять строительство дома по такому проекту, который подходит конкретному собственнику без согласования с кем-либо, кроме государственных органов, ответственных за безопасность возводимых зданий для окружающих;
• Отсутствие каких-либо ограничений на эксплуатацию участка (например, все денежные средства были вложены в приобретение имущества, а на строительство на данный момент их не осталось, но при этом собственник имеет возможность на таком участке в сложившейся ситуации заниматься сельским хозяйством).

Если же говорить об отрицательных сторонах такого способа, то ключевым будет являться достаточно крупная сумма денежных средств, которая уйдет из семейного бюджета, что может сказаться не самым положительным образом на уровне достатка. Кроме того, еще одним неприятным моментом может являться риск возникновения незапланированных обременений на участке (например, если по новому проекту было принято решение вести дорогу через купленный участок).

Приобретение через аренду с последующим выкупом также имеет как свои плюсы, так и минусы.

К плюсам такого способа будут относиться:

• Возможность сначала построить дом на участке и оформить строение в собственность, чтобы уже потом выкупать участок.
• При заключении договора аренды через торги у арендатора, который планирует в дальнейшем участок выкупить, есть возможность попытаться добиться снижения арендной платы.
• Сразу всю сумму за надел вносить не придется, так как достаточно будет вносить плату каждый год за аренду до того момента, пока не возникнет необходимость осуществить выкуп.

После принятия решения о выкупе в случае полного соответствия всем предъявляемым требованиям относительно осуществления преимущественного права приобретения в собственность такого участка (при наличии на нем официально зарегистрированных в органах Росреестра построек) получить надел в собственность можно будет, заплатив сумму в размере 3 процентов от кадастровой стоимости участка.

Минусов у такого пути приобретения участка не так много, однако, при их возникновении, есть риск остаться без жилья.

Такими недостатками следует назвать:

• Риск отказа в приоритетном праве выкупа надела в том случае, если документы на строение оформлены ненадлежащим образом;
• Отказ в приобретении земли, если первые продавец сможет доказать, что участок используется не по назначению (брался в аренду для индивидуального строительства, а возводится дом на несколько семей);
• Ликвидация организации (в том числе и методом реорганизации) с расторжением всех заключенных договоров (в этом случае восстановить свое право на приобретение земельного участка в его приоритетном виде по отношению к остальным потенциальным покупателям у арендатора получится только через суд).

Последним вариантом приобретения участка для ИЖС будет получение его в бессрочное пользование.

Такой вариант позволяет строиться на участке (но использовать его можно только для достижения той цели, которая была поставлена при заключении договора), но вопрос о возможности выкупа его в собственность будет решаться отдельно.

Из плюсов такого получения земли для строительства можно отметить невысокую арендную стоимость (так как договор заключается на основе личного заявления лица, желающего построить дом, и участие в торгах в этом случае не предусматривается).

А вот минусов в этом случае гораздо больше:

• В том случае, если через некоторый промежуток времени участок попадет в сферу интересов государства или муниципального образования (строительство дороги в непосредственной близости — участок попадает в зону отчуждения), он может быть изъят без выплат соответствующих компенсаций, как и может не быть компенсаций за уже построенный дом (если соответствующие органы докажут, что на строительство на участке разрешения выдано не было);
• Получить в собственность такой участок можно будет только путем его приватизации. То есть, в том случае, если один раз какое-то имущество уже было приватизировано пользователем, второй раз процедуру можно будет осуществить только платно;
• В том случае, если представитель администрации, руководствуясь действующим законодательством, решит, что участок не может находиться больше в пользовании конкретного человека, он может оспорить договор в суде и, в случае выигрыша именно представителем администрации, участок придется освободить.

То есть, у каждого из способов есть как положительные, так и отрицательные стороны, которые необходимо учитывать при выборе того из них, который на данный момент кажется наиболее оптимальным.

Как формируется цена?

Процесс формирования цены на участок для осуществления индивидуального жилищного строительства осуществляется двумя способами, которые являются наиболее распространенными.

Первый способ целиком зависит от кадастровой стоимости участка: на основании расчетов кадастровых инженеров (которые в зависимости от установленных характеристик того или иного надела относят его к одному из существующих классов в аграрном типе земель) устанавливается цена за один квадратный метр земли.

Эта цена является единой для всех участков этого класса среди аграрных земель.

На основании этой установленной цифры рассчитывается стоимость участка (в зависимости от его площади).

Эту сумму вместе со всеми необходимыми налогами и придется заплатить покупателю земли.

Второй способ определяет стоимость земельного участка на основании рыночных показателей.

В этом случае устанавливается средняя рыночная стоимость земельного надела такой площади и с аналогичным расположением (нахождение рядом коммуникаций, дорог, инфраструктурная сеть). На основании этого показателя устанавливается цена на конкретный участок. В нее уже будут заложены все дополнительные доплаты, так как эта величина, как правило, отличается в большую сторону от кадастровой.

Иногда встречаются такие варианты установления цены, когда собственник участка решает назначить ту или иную сумму только по собственному желанию.

В этом случае гарантировать хоть какое-то совпадение с кадастровой стоимостью невозможно.

Чаще всего такой вариант присутствует в договорах, которые заключаются между физическими лицами, то есть в которых одним из собственников выступает частное лицо.

Механизм покупки участка

Для покупки участка под ИЖС существует два пути — через торги (в большинстве своем этот путь используется при продаже земельных наделов государством) и без таковых с помощью заключения простого договора купли-продажи.

Однако, независимо от того, каким именно образом будет осуществляться покупка, механизм для обоих вариантов схож и состоит из нескольких этапов:

• Подбор необходимого участка (он может осуществляться с помощью изучения объявлений или путем выбора свободных участков на публичной карте Росреестра);
• При этом необходимо обратить внимание, что выбор должен осуществляться среди тех земель, которые относятся к типу земель населенных пунктов, так как в противном случае в покупке именно для целей ИЖС могут отказать;
• Оформление всех необходимых кадастровых документов на него (в том случае, если участок выкупается у государства и кадастровый номер ему не присвоен), а также осуществление межевания (если у участка нет межевых границ);
• В случае покупки через торги покупатель обращается с соответствующим заявлением в органы администрации, где назначают дату их проведения. Если договор заключается без таковых, то происходит переход к следующему этапу;
• Согласование проекта договора купли-продажи, а также возможных дополнительных соглашений к нему. При этом, на данном этапе происходит окончательное согласование вопросов о цене приобретаемого участка, а также обсуждается механизм ее формирования;
• Подписание договора (на его проверку обеими сторонами-участницами сделки и последующее подписание каждой из сторон дается срок не более тридцати календарных дней с момента получения итогового проекта);
• Регистрация права собственности в органах Росреестра с получением покупателем свидетельства о праве собственности на земельный участок.

Алгоритм приобретения участка как у государства, так и у частного лица един.

Разница будет состоять в приобретении у разных собственников в тех документах, которые будут подготовлены для каждого случая в отдельности.

Какие документы надо будет готовить?

Перечень документов для осуществления купли-продажи участков у государства (администрации) и частного лица будет различаться, так как и категории собственников тоже кардинально отличаются.

Так, если говорить о сделке с государством (в лице его представителей), потребуется подготовить следующий пакет документов:

• Первичное заявление о рассмотрении вопроса покупки участка в целях индивидуального жилищного строительства. На основании результатов рассмотрения такого заявления представитель уполномоченного государственного органа (или администрации) принимает решение об осуществлении сделки или об отказе в ней.
• Кадастровый паспорт на участок. Он должен быть предоставлен в том случае, если ранее на него такие документы не оформлялись. Подготовка таких документов осуществляется после того, как первичное заявление на заключение договора купли-продажи участка было рассмотрено в положительную сторону.
• Заявление на участие в торгах по продаже конкретного земельного надела. К нему должны быть приложены копии удостоверяющих личность документов, кадастровый паспорт участка, а также (в случае покупки участка в ипотеку) материалы, подтверждающие платежеспособность (то есть наличие выданных банком средств) покупателя.
• Договор купли-продажи участка, составленный в количестве экземпляров, на один превышающих число сторон-участниц (этот «лишний» экземпляр отправляется в Росреестр, где будет храниться как доказательство правомерности совершения сделки).

Этот перечень, однако, исчерпывающим не является, и в каждом конкретном случае может содержать дополнительные документы, которые необходимо будет предоставить.

Если говорить о сделке, заключаемой с частным лицом, то здесь перечень документов значительно расширится:

• Заявление о заключении договора купли-продажи (в первичной форме оно будет подаваться в том случае, если покупка будет осуществляться через администрацию путем проведения торгов);
• Документы, удостоверяющие личности сторон-участниц сделки (или их представителей), а также те документы, которые подтверждают право представителей заключать какие-либо соглашения, в том числе, имущественного характера;
• Кадастровые документы на участок (с указанием кадастрового номера), а в случае, если проводилось межевание — акт об установлении границ конкретного участка;
• Разрешение органов опеки и попечительства на осуществление сделки (в том случае, если подписание соглашения может в какой-то мере затронуть интересы несовершеннолетнего или недееспособного);
• Согласие супруга (даже если имущество нажито до заключения брака) на подписание соглашения. Оно необходимо, так как и для покупателя, и для продавца заключение такого договора понесет существенное изменение имущественного положения;
• Документы, подтверждающие отсутствие на участке каких-либо обременений и возможных задолженностей;
• Проект договора купли-продажи, согласованный обеими сторонами-участницами сделки.

Список документов исчерпывающим не является и может быть расширен в случае принятия такого решения органами, осуществляющими регистрацию заключенного договора.

Кроме того, и в том, и в другом случае дополнительно потребуется предоставить квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины за осуществление регистрации сделки.

Так как под ИЖС участки выкупают преимущественно физические лица, то сказать необходимо о размере, установленном именно для них. В 2016 году эта сумма составляет две тысячи рублей. Однако оплатить ее придется только на этапе регистрации сделки в Росреестре.

Как оформить и что должен содержать договор

Так как договор купли-продажи будет являться ключевым документом, на основании которого будет происходить оформление перехода права собственности от одного владельца к другому, оформлению этого документа, а также его содержанию необходимо уделить особое внимание.

Что касается технического оформления документа, он вместе с возможными приложениями должен составлять единое целое, однако каждое приложение оформляется на отдельных листах.

Кроме того, подписи сторон-участниц сделки должны стоять как на тексте самого договора, так и на каждом приложении. Сам текст договора и приложения к нему сшиваются в единое целое, а место шва закрепляется подписями сторон-участниц договора, а также подписью сотрудника Росреестра, регистрирующего сделку.

Это позволит минимизировать риск замены листов в документе и подделки его содержания.

Если говорить непосредственно о содержании договора, то его структура является стандартной как для документов, подписываемых при покупке земли у государства или администрации, так и у частного лица. Состоять такой документ будет из следующих частей:

• Преамбула (в ней указываются стороны договора с подробной расшифровкой их данных, а также с предоставлением сведений о тех документах, на основании которых они осуществляют свои полномочия). В этом же разделе указывается место и дата совершения договора;
• Предмет договора (в этом разделе дается конкретная характеристика того участка, который приобретается, включая его адрес, а также наиболее необходимые кадастровые сведения, например, кадастровый номер);
• Цена договора и порядок расчетов (этот раздел посвящен целиком вопросам установления цены за участок, в том числе, и механизму формирования —рыночный или на основе кадастровой стоимости, а также порядку взаиморасчетов между сторонами, включая информацию о возможности внесения аванса и его роли в определении конечной стоимости земельного надела);
• Права и обязанности сторон (в этом разделе будут зафиксированы не только права и обязанности по соблюдению договора каждой стороной-участницей, но и представлены сведения об имеющихся обременениях на участок и его использование);
• Обстоятельства непреодолимой силы (исходя из названия раздела становится понятно, что в нем перечисляются те форсмажорные обстоятельства, которые стороны не могут предусмотреть и повлиять на их исход, а также зафиксирован механизм действий для преодоления таких обстоятельств с наименьшими потерями для обеих сторон);
• Реквизиты сторон (здесь указываются подробные сведения о данных участников соглашения. При этом, для удобства всех участников сделки в этом разделе принято указывать и платежные реквизиты, с помощью которых будут производиться расчеты);
• Приложения к договору (в этом разделе, являющемся дополнительным к тексту контракта, можно разместить кадастровый паспорт участка, акт межевания, план и любые другие документы, которые стороны посчитают необходимым включить в текст документа). В случае наличия этого раздела в тексте договора должно быть обязательно указание на каждое из них.

Эта структура договора является классической для любой сделки, связанной с куплей-продажей того или иного имущества.

Расхождений в толковании разделов документа быть не может, так как его содержание составлено в строгом соответствии нормами Гражданского Кодекса РФ, регламентирующего все вопросы заключения таких сделок.

Договор аренды земли безвозмездно могут заключать льготные категории населения с государством.

У вас накопились долги за коммунальные платежи, но вы не знаете сумму, которую должны заплатить. Что делать в такой ситуации, рассказано здесь.

Хотите перевести нежилое помещение в жилое? В нашей статье описана пошаговая процедура.

Можно ли получить налоговый вычет?

Так как покупка земли является достаточно крупным вложением денежных средств, большинство покупателей задумывается над вопросом возможности получения налогового вычета на покупку.

Для регулирования ответа на этот вопрос в дело вступает Налоговый Кодекс РФ, который дает четкий ответ на вопрос возможности получения такой компенсации.

Так, оформить его получение может только работающий человек, с чьей заработной платы идет постоянное отчисление налога на доходы физических лиц (никакие другие в расчет вычета взяты не будут).

Кроме того, оформить вычет можно только на земли, официально предназначенные для осуществления индивидуального жилищного строительства и только в том случае, если на участке уже возведен или возводится дом.

В том случае, если участок приобретен, но строительство на нем еще не начиналось, надеяться на получение вычета не придется. То же самое касается и категории земель: если в документах указана любая другая категория, кроме земли для ИЖС, вычет предоставлен не будет.

Индивидуальное жилищное строительство — настоящий выход из сложной ситуации для тех семей, которые хотят жить отдельно в том доме, которые удобен именно им. Для того, чтобы такой дом построить, необходимо правильно оформить в собственность участок, который должен отвечать целям именно индивидуального строительства. Однако, несмотря на кажущуюся сложность такого процесса, получение в собственность земельного надела, на котором может расположиться дом мечты — действительно достойное вложение сил и средств.