Земельные участки различного назначения: как правильно оформить куплю-продажу

Земля продавалась во все времена. Популярность капиталовложений именно в этот ресурс очень популярна, так как ее цена всегда растет.

А как правильно оформлять сделку по купле-продаже для каждой категории земель?

Правила для разных категорий

Прежде чем говорить о том, как именно может продаваться та или иная категория земель, необходимо отметить, что в настоящее время таких видов этого ресурса существует достаточно много.

Земельный Кодекс РФ выделяет такие категории как:

• Земли для индивидуального строительства;
• Участки для возведения дачных строений, а также для ведения личного подсобного хозяйства;
• Сельскохозяйственные земли;
• Земли лесного фонда;
• Земли особых категорий.

Для каждой из таких категорий существует своя процедура выкупа и действуют свои правила оформления договоров купли-продажи.

Так, например, не подлежат выкупу земли особых категорий (например, находящиеся в закрытых административных образованиях или вокруг режимных объектов), а также те земельные участки, которые принадлежат к землям лесного фонда, или на которых находятся государственные природные заповедники или заказники.

Кроме того, не подлежат выкупу территории, на которых расположены те или иные водоемы.

Если же говорить о процедуре выкупа всех остальных категорий, то все они оформляются путем проведения публичных торгов (как участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, так и для ведения личного подсобного хозяйства).

При этом в том случае, если ранее эти участки в собственности не находились, потенциальный покупатель обязан будет оформить на возможно приобретаемый объект необходимые кадастровые документы. Осуществить это будет необходимо после подачи первичного заявления о возможности рассмотрения заключения договора купли-продажи.

В том случае, если администрация муниципального образования или руководитель соответствующего государственного органа посчитает, что осуществить такую сделку возможно, будет назначена процедура проведения торгов. И именно на основании ее результатов осуществляется заключение договора купли-продажи того или иного участка.

Однако, при подаче такого заявления, следует помнить, что земли сельхозназначения можно будет выкупить только после того, как участок три года будет находиться в аренде и использоваться по назначению.

А вот земли под ведение личного подсобного хозяйства, осуществление разных видов строительства (дачного или ИЖС) можно выкупить и без аренды, путем участия в публичных торгах.

Особенности договоров купли-продажи для каждой категории земель

Договор купли-продажи для каждой из категорий земель формируется в соответствии с Гражданским Кодексом РФ и содержит основные разделы, которые регламентированы этим нормативным актом:

• Вводная часть, где даются сведения об участницах сторон;
• Предмет договора (здесь даются не только физические характеристики участка, такие как адрес, кадастровые сведения, но и принадлежность к той или иной категории земель);
• Цена участка и порядок расчетов за него (в том числе содержится информация о том, используются ли заемные средства на приобретение участка, а также есть ли аванс или задаток при покупке надела и порядок их передачи в случае наличия);
• Права и обязанности сторон (в том числе дублируется информация о передаче денежных средств — аванса или задатка, а также наличие возможных обременений на участке в виде оформления перехода права собственности по итогам окончательных расчетов);
• Обстоятельства непреодолимой силы (и пути исполнения условий соглашения сторонами в случае их наступления);
• Реквизиты сторон (в том числе и платежные данные, в соответствии с которыми будут производиться все расчеты между сторонами).

Кроме того, по усмотрению сторон к договору могут быть составлены приложения, указание на наличие которых обязательно должно содержаться в тексте договора (как правило, здесь оформляются копии кадастровых и межевых документов).

Однако, это унифицированная форма договора, которая формируется для всех категорий земель. Но для каждой из категорий в отдельности есть некоторые дополнения, которые обязательно должны быть учтены при составлении текста договора.

Так, в случае с землями сельхозназначения необходимо указать, что ранее они находились в аренде и использовались по прямому назначению. Кроме того, при сделке по землям сельхозназначения необходимо указать также, какие виды строения могут быть на таких землях возведены, чтобы не нарушить возможности последующего целевого использования участка.

А продажа участка для ИЖС администрацией муниципального образования была осуществлена на основании соответствующего постановления главы администрации (если речь идет о преимущественном выкупе без соблюдения процедуры проведения публичных торгов).

В том случае, если продается участок для ведения подсобного хозяйства, в тексте договора купли-продажи указывается информация о том, можно ли возводить на таком участке капитальные строения или такое строительство запрещено.

Страхование квартиры от пожара и затопления сильно вам поможет, если возникнет несчастный случай.

Когда и как происходит прекращение договора аренды земли? Узнайте об этом из нашей статьи.

Подарить садовый участок очень легко! Читайте наш материал.

Особенности приобретения земли в ипотеку

Если говорить о приобретении земли с использованием средств по ипотечному кредитованию, то в этом случае в договоре купли-продажи будет отражена информация о том, что участок был приобретен с помощью заемных средств.

Кроме того, в тексте документа также отражается факт того, что участок будет оформляться с обременением, так как по законодательству об ипотечном кредитовании новые владельцы обязаны будут его передать в залог той кредитной организации, которая средства предоставила, до момента полного погашения долга.

Еще одной особенностью договора купли-продажи земель, приобретаемых в ипотеку, будет обязательное наличие дополнительного договора залога, который будет составлен в том же количестве экземпляров, что и основной договор, так как он также должен быть передан в архив Росреестра и всем сторонам-участницам сделки.

Такой договор будет свидетельствовать о том, что на участок и все юридически значимые действия с ним действует залоговое обременение. Соответственно, свидетельство о праве собственности будет оформляться так же с указанием информации о том, что участок находится в залоге.

Купля-продажа земель различного назначения имеет свои особенности, как и заключение договоров по каждой из таких категорий. Все такие процедуры полностью регламентированы Земельным Кодексом, а содержание текстов соглашений — Гражданским.