Договор задатка при покупке земельного участка: как составить

Участок нашли, о цене договорились, но выйти на сделку сразу не получается: покупатель ждёт деньги или продавец дособирает бумаги. Сработает ли задаток, зависит от того, как он записан и что в этот момент известно об участке и продавце.

Что такое задаток и зачем он при покупке земли

Задаток — это деньги, которые покупатель передаёт продавцу в счёт цены участка, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). От обычной предоплаты его отличает последняя функция: сторона, которая сорвала сделку, теряет деньги.

Аванс — просто часть цены, уплаченная заранее. Если сделка не состоялась, он возвращается покупателю в том же размере, кто бы ни был виноват. Отдельно о нём — договор аванса при покупке земельного участка и примерная форма соглашения об авансе; для задатка она не годится. «Залогом» в разговоре тоже обычно называют задаток или аванс, поэтому в документе пишите именно слово «задаток» и ссылку на ст. 380 и 381 ГК РФ.

Как оформить: соглашение о задатке или расписка

Соглашение о задатке должно быть письменным при любой сумме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Если бумаги нет или из неё неясно, что это задаток, сумма считается авансом, пока не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Двойную сумму тогда не взыскать, а продавец не сможет оставить деньги себе.

Обычно хватает документа с подписями обеих сторон: нотариус обязателен только в случаях, указанных в законе (п. 2 ст. 163 ГК РФ). При покупке земли это:

• продаётся доля в праве на участок, кроме продажи всеми сособственниками своих долей по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
• участок принадлежит несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному или находится под опекой (ч. 2 ст. 54 того же закона).

Тогда и предварительный договор с задатком заключают у нотариуса: без него договор ничтожен (п. 2 ст. 429 ГК РФ), и вернуть удастся только уплаченное.

Какие бумаги подписать при передаче денег:

1. Соглашение о задатке — два экземпляра, по одному каждой стороне.
2. Расписку продавца в получении денег, если платите наличными. Соглашение она не заменяет.
3. При переводе на счёт — сохраните платёжный документ и укажите в назначении платежа: «задаток по соглашению от такой-то даты».

Что обязательно указать в соглашении

• Стороны. Фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адреса и телефоны продавца и покупателя. Подпись — с расшифровкой. Если за продавца действует представитель, проверьте его полномочия: о рисках рассказано в материале о покупке земли по доверенности.
• Участок. Кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и разрешённое использование — данные должны позволять определённо установить, какая недвижимость передаётся покупателю (ст. 554 ГК РФ).
• Полная цена участка. Цифрами и прописью. Без письменно согласованной цены договор продажи недвижимости считается незаключённым (ст. 555 ГК РФ), поэтому её фиксируют уже на этом этапе.
• Сумма задатка и слова о том, что она передана именно как задаток и засчитывается в цену.
• Обязательство, которое обеспечено задатком: заключить основной договор купли-продажи на согласованных условиях.
• Срок, до которого стороны подписывают основной договор.
• Последствия срыва — по ст. 381 ГК РФ, и порядок возврата денег, если сделка не состоится по причинам, за которые никто не отвечает.

Остальное, что стоит согласовать заранее, — в статье про условия договора купли-продажи земельного участка.

Задаток по предварительному договору и по основному

Чаще всего задаток дают до основной сделки. Закон позволяет по соглашению сторон обеспечить задатком обязательство заключить основной договор на условиях предварительного (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Условие о задатке включают в сам предварительный договор или в отдельное соглашение к нему.

Что учесть в предварительном договоре купли-продажи участка:

• Он заключается в форме, установленной для основного договора; нарушение формы делает его ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Для земли это письменный документ, подписанный обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ), кроме случаев, когда закон требует нотариальной формы.
• Срок заключения основного договора лучше назвать конкретной датой. Если он не определён, основной договор нужно заключить в течение года с момента подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
• Если одна сторона уклоняется, другая вправе требовать через суд понуждения к заключению основного договора — в течение шести месяцев с момента, когда обязательство заключить договор не исполнено (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
• Если до конца срока основной договор не заключён и ни одна сторона не направила другой предложение его заключить, обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Задаток тогда возвращается в одинарном размере. Чтобы получить двойную сумму или оставить задаток себе, письменно позовите другую сторону на сделку до этой даты.

Задаток можно дать и по уже подписанному основному договору — до расчёта и подачи документов на регистрацию. В договоре купли-продажи земельного участка это записывают в разделе о цене: такая-то сумма получена продавцом до подписания договора в качестве задатка по соглашению от такой-то даты и засчитана в счёт цены, остаток уплачивается в оговорённом порядке.

Что проверить до передачи задатка

Единственное доказательство существования зарегистрированного права — запись в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), а подтверждает её выписка из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 того же закона). Попросите у продавца свежую выписку и сверьте:

1. Собственника: фамилия, имя, отчество в выписке и в паспорте продавца совпадают. Если собственников несколько, соглашение подписывают все.
2. Кадастровый номер, площадь и адрес — те же, что в документах продавца и в вашем соглашении.
3. Категорию земель и разрешённое использование — подходят ли они под ваши планы.
4. Записи об ограничениях: ипотека, арест, запрет регистрации, аренда.
5. Сведения о границах. Если границ участка в ЕГРН нет, регистрацию перехода права приостановят (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ). Запишите, что межевание делает продавец, и дайте запас по сроку.
6. Согласие супруга продавца, если участок куплен в браке: оно нужно нотариальное, иначе супруг вправе оспорить сделку (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
7. Сам участок на месте: границы, постройки, насаждения.

Полный перечень бумаг — в статье о документах для покупки земельного участка.

Что будет, если сделка сорвалась

Последствия зависят от того, кто отвечает за срыв (ст. 381 ГК РФ). Виноват покупатель — задаток остаётся у продавца. Виноват продавец — платит двойную сумму: получил сто тысяч рублей — отдаёт двести. Если стороны разошлись по соглашению до начала исполнения или исполнение стало невозможным (ст. 416 ГК РФ), задаток возвращается в одинарном размере (п. 1 ст. 381 ГК РФ).

Сверх этого виновная сторона возмещает другой убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Как вернуть деньги, если продавец уклоняется

1. До даты, указанной в соглашении, направьте продавцу письменное приглашение на сделку: дата, время, место. Отправьте заказным письмом с описью вложения и сохраните квитанцию. Так вы докажете, что были готовы купить.
2. Когда срок прошёл, направьте требование: вернуть двойную сумму задатка на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ, с реквизитами для перевода и сроком для ответа.
3. При отказе или молчании подавайте иск в суд по месту жительства продавца (ст. 28 ГПК РФ); мировой судья или районный суд — зависит от цены иска. При подаче платят госпошлину. К иску приложите соглашение о задатке, расписку или платёжный документ, переписку, приглашение на сделку и требование.

Что можно требовать в суде:

• двойную сумму задатка и убытки — если есть письменное соглашение о задатке;
• возврат уплаченного как неосновательного обогащения — если соглашения нет и деньги считаются авансом (п. 1 ст. 1102 ГК РФ);
• проценты за пользование чужими деньгами по ключевой ставке Банка России за период удержания (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Общий срок исковой давности — три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Морального вреда за сорванную покупку не взыскать: при нарушении имущественных прав он компенсируется только в случаях, предусмотренных законом (п. 2 ст. 1099 ГК РФ).

Когда сделка состоялась: регистрация перехода права

При подписании основного договора задаток засчитывается в цену, покупатель доплачивает остаток. Само соглашение о задатке нигде не регистрируется и права на участок не даёт. Собственником покупатель становится после государственной регистрации перехода права (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Срок регистрации — 7 рабочих дней с даты приёма заявления органом регистрации прав и 9 рабочих дней при подаче через МФЦ (ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ). Порядок всей сделки — в статье о том, как оформить куплю-продажу земельного участка.

Размер и срок задатка на практике

Закон не ограничивает ни размер задатка, ни срок до основной сделки: их определяют стороны. Срок считайте от причины отсрочки — сколько нужно банку на одобрение кредита или продавцу на недостающие документы — и запишите конкретной датой.