Как взять землю в аренду под ЛПХ: порядок, сроки, размер участка

Порядок зависит от двух вещей: где находится участок — в селе или за его границами — и стоит ли он уже на кадастровом учёте. От этого же зависит, можно ли будет поставить на земле дом.

Где взять участок под ЛПХ

• У администрации. Государственную и муниципальную землю в аренду по общему правилу дают на аукционе (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Для личного подсобного хозяйства есть исключение: участок за границами населённого пункта гражданин получает без торгов (пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Подробнее — как взять землю в аренду у администрации сельского поселения.
• У частного собственника. Это участки из объявлений на Авито и подобных сайтах. Стороны сами договариваются о цене и сроке и подписывают договор.

Что такое ЛПХ и кто может его вести

Личное подсобное хозяйство — это непредпринимательская деятельность по производству и переработке сельхозпродукции (п. 1 ст. 2 Закона № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»). Регистрировать ИП не нужно. Продавать выращенное можно: реализация продукции ЛПХ предпринимательством не считается (п. 4 ст. 2 Закона № 112-ФЗ).

Вести ЛПХ вправе любой дееспособный гражданин, которому участок предоставлен или который приобрёл его для этой цели (п. 1 ст. 3 Закона № 112-ФЗ).

Хозяйство ведёт один гражданин либо гражданин вместе с членами семьи, которые живут с ним или помогают ему (п. 2 ст. 2 Закона № 112-ФЗ). Поэтому, если землёй пользуются двое — например, супруги, — договор аренды достаточно оформить на одного.

Приусадебный и полевой участок: что можно строить

Закон делит землю под ЛПХ на два вида (п. 1 ст. 4 Закона № 112-ФЗ).

Строить на приусадебном участке нужно с соблюдением градостроительных регламентов и строительных, санитарных и противопожарных норм.

Какой размер участка разрешён и что значит 0,5 га

0,5 га — не размер одного надела, а максимальная общая площадь всех участков, которые одновременно находятся у гражданина в собственности и на ином праве, включая аренду (п. 5 ст. 4 Закона № 112-ФЗ). Если у вас уже есть земля под ЛПХ, её площадь складывается с арендуемой.

Регион может своим законом увеличить этот предел, но не более чем в пять раз, то есть до 2,5 га (п. 5 ст. 4 Закона № 112-ФЗ). Точный предел ищите в законе своего региона.

Пример: человек хочет арендовать 1 га с домом и поливом под огурцы и томаты. Участок с домом — приусадебный, выращивать и строить на нём можно. Но 1 га укладывается в предел только там, где регион его повысил. Если не повысил, администрация может отказать в участке под ЛПХ, а льгота по налогу с продажи урожая не применяется.

Как оформить аренду у администрации: пошагово

Если участок нужно образовать, порядок такой.

1. Выберите землю и подготовьте схему расположения участка.
2. Подайте в администрацию заявление о предварительном согласовании предоставления участка и приложите схему (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ). В заявлении укажите цель — ведение личного подсобного хозяйства — и вид права — аренда. Заявление рассматривают не более 20 дней (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ). Какие бумаги приложить, смотрите в статье про документы для аренды земельного участка.
3. После положительного решения закажите кадастровые работы: их оплачивает заявитель. Участок ставят на кадастровый учёт.
4. Подайте заявление о предоставлении участка в аренду. Его рассматривают не более 20 дней (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
5. Получите проект договора. Подписать его и вернуть в администрацию нужно не позднее 30 дней со дня получения (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).
6. Договор регистрируют в Росреестре. Что в нём проверить — в материале об оформлении договора аренды земельного участка.

Если участок уже стоит на кадастровом учёте с границами, начинайте сразу с четвёртого шага.

Получили отказ — требуйте письменное решение с основаниями и прочитайте статью про отказ в предоставлении земли в аренду.

Участок внутри населённого пункта: извещение и аукцион

Для приусадебного участка к этой схеме добавляется публичная проверка, нет ли других желающих (ст. 39.18 ЗК РФ).

1. Вы подаёте заявление о предварительном согласовании или о предоставлении участка.
2. В срок не более 20 дней администрация либо публикует извещение о предоставлении участка, либо отказывает (п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ).
3. В течение 30 дней со дня размещения извещения другие граждане могут заявить, что намерены участвовать в аукционе (п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ).
4. Заявлений нет — участок предоставляют вам без торгов (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ). Заявления есть — администрация проводит аукцион, и участок получает победитель.

Извещения о предоставлении участков и об аукционах публикуют на сайте администрации и на официальном сайте торгов torgi.gov.ru (пп. 1 п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ). Сами аукционы проходят на электронных площадках, одна из них — Сбербанк-АСТ. Площадка, порядок регистрации, задаток и срок приёма заявок указаны в извещении: начните с него.

Сколько стоит аренда и на какой срок заключают договор

Единой ставки нет. Когда землю дают без торгов, порядок расчёта арендной платы устанавливает орган власти: для федеральной земли — Правительство РФ, для региональной и неразграниченной — регион, для муниципальной — муниципалитет (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ). Сумму по участку назовёт администрация: спросите, каким актом утверждён порядок расчёта и какая плата выходит за год. На аукционе цену определяют торги.

Для полевого участка специального срока нет, поэтому действует общий — до 49 лет (пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Нужный срок укажите в заявлении. Подробнее — земля в аренду на 49 лет.

Преимущественного права на новый срок у арендатора государственной и муниципальной земли нет (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ). Но если участок получен без торгов, новый договор тоже заключают без торгов — когда заявление подано до истечения срока прежнего, договор не расторгали за нарушения и основание для предоставления без торгов сохраняется (п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ).

Аренда у частника и переуступка прав

До подписания проверьте по выписке из ЕГРН, кто собственник и что участок предназначен для ведения ЛПХ.

Договор аренды участка на срок менее одного года государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Поэтому частники часто предлагают договор аренды земли на 11 месяцев. Для пробного сезона это удобно, но вкладываться в теплицы и полив при таком сроке рискованно. Хотите со временем стать собственником — прочитайте, как арендовать земельный участок с последующим правом выкупа.

Права по договору можно передать другому человеку, уведомив арендодателя. Но договор может это запретить или потребовать согласия — проверьте условие (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Если государственная или муниципальная земля арендована на срок более пяти лет, согласие арендодателя не нужно, если иное не установлено федеральным законом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Это касается договоров, заключённых без торгов. По договору, заключённому по итогам аукциона, передать права нельзя: победитель обязан исполнять его лично (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Детали — в статье про переуступку прав по договору аренды земельного участка.

Налоги и льготы арендатора ЛПХ

Доход от продажи выращенной в ЛПХ продукции животноводства и растениеводства освобождён от НДФЛ (пп. 13 п. 1 ст. 217 НК РФ). Льгота действует при двух условиях одновременно:

• общая площадь участков, которые есть у человека в собственности и на ином праве, не превышает предела из п. 5 ст. 4 Закона № 112-ФЗ;
• хозяйство ведётся без наёмных работников, оформленных по трудовому законодательству.

Для освобождения нужна справка местной администрации о том, что продукция произведена на вашем участке под ЛПХ, с указанием общей площади участков (пп. 13 п. 1 ст. 217 НК РФ). Оформив наёмного работника, вы теряете льготу.

Земельный налог арендатор не платит: те, кому участок передан по договору аренды, налогоплательщиками не признаются (п. 2 ст. 388 НК РФ). Вы вносите только арендную плату.

ЛПХ или фермерское хозяйство

Разница в статусе. ЛПХ — деятельность для себя и семьи, не предпринимательская, с продажей излишков. Фермерское хозяйство — объединение граждан, которые ведут производственную и иную хозяйственную деятельность; создать его без образования юридического лица может и один гражданин (ст. 1 Закона № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

ЛПХ проще: бизнес оформлять не нужно, доход от продажи урожая при соблюдении условий не облагается НДФЛ. Цена простоты — предел площади и запрет строить на полевом участке. Если земли нужно больше или хозяйство держится на наёмном труде, смотрите в сторону фермерства: как арендовать землю под фермерское хозяйство.