Как взять землю в аренду у администрации сельского поселения

Вы нашли свободный участок у деревни и хотите поставить дом, завести огород или начать фермерское дело. Что делать дальше, зависит от того, чья это земля, для чего она нужна и есть ли на неё другие желающие.

Кто в селе сдаёт землю: поселение, район или область

Сельская администрация сдаёт в аренду только землю, которая зарегистрирована как собственность поселения. Большая часть земли вокруг деревень — это участки, собственность на которые не разграничена. Ими на территории сельского поселения распоряжается орган местного самоуправления муниципального района (п. 2 ст. 3.3 закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Если деревня входит в муниципальный округ, где поселений нет, такими участками распоряжается администрация округа. Участки в федеральной или региональной собственности сдают органы, которые управляют этим имуществом.

Поэтому начните с выписки из ЕГРН или публичной кадастровой карты: там видно, поставлен ли участок на учёт и кто его собственник. Если правообладатель не указан, идите с заявлением в администрацию района или округа, а не к главе поселения.

Два пути: аукцион и аренда без торгов

Общее правило: договор аренды государственной или муниципальной земли заключают на торгах в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Аукцион открытый, участвовать может любой (ст. 39.11 ЗК РФ). Исключения — аукцион по ст. 39.18 ЗК РФ, куда допускают только граждан, и торги по перечням для малого и среднего бизнеса.

Без аукциона землю получают, в частности:

• собственник здания или сооружения на участке — у него исключительное право на аренду (ст. 39.20 ЗК РФ);
• крестьянское (фермерское) хозяйство или сельхозорганизация — в случаях из закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (пп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
• гражданин, который просит участок под ИЖС, ЛПХ или садоводство, если на его извещение никто больше не откликнулся (ст. 39.18 ЗК РФ).

Без торгов заявление о предоставлении участка рассматривают не дольше 20 дней: за это время готовят проект договора или отказ (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Как арендовать землю на аукционе по шагам

Ждать, пока администрация сама выставит участок, не обязательно: аукцион можно запустить своим заявлением. Порядок проведения торгов такой:

1. Проверьте участок по ЕГРН и выясните, кто им распоряжается.
2. Подайте заявление о проведении аукциона в уполномоченный орган. Укажите кадастровый номер и цель использования.
3. Не позднее 30 дней со дня заявления орган решает провести аукцион или отказывает (пп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).
4. Извещение размещают на torgi.gov.ru и на сайте органа не менее чем за 10 рабочих дней до аукциона (п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ). В нём — начальная цена, задаток и срок подачи заявок.
5. На аукционе участники повышают годовую арендную плату. Побеждает тот, кто предложил больше.
6. Договор подписывают не раньше чем через десять дней после размещения итогов на официальном сайте (п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ).
7. У победителя есть 10 рабочих дней, чтобы подписать договор и вернуть его в орган. Не успел — договор предлагают участнику с предпоследним предложением (п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ).

Если подана единственная заявка или участником признали только одного заявителя, аукцион признают несостоявшимся. Договор с этим лицом заключают по начальной цене, если его заявка и оно само соответствуют требованиям из извещения (п. 13 и 14 ст. 39.12 ЗК РФ).

Начальная цена — это годовая арендная плата. Способ её расчёта выбирает орган: по рыночной оценке либо не менее 1,5 % кадастровой стоимости участка. Второй вариант возможен, только если кадастровая оценка утверждена не ранее чем за пять лет до решения о проведении аукциона (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ). На торгах плата может вырасти. Подробнее о том, как рассчитать арендную плату.

Аренда земли под ИЖС или ЛПХ в деревне: порядок ст. 39.18 ЗК РФ

Для гражданина, которому участок нужен под ИЖС, личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта или садоводство, закон предусматривает отдельный путь (ст. 39.18 ЗК РФ):

1. Вы подаёте заявление о предоставлении участка в аренду.
2. В течение 20 дней орган публикует извещение о том, что участок предлагается, или отказывает.
3. 30 дней со дня извещения другие граждане могут заявить, что тоже хотят участвовать в аукционе.
4. Если таких заявлений нет, участок предоставляют вам без торгов. Если есть — проводят аукцион, куда допускают только граждан.

Этот путь удобен, когда участок никому больше не интересен: не нужно ждать торгов, а плата не растёт в борьбе с конкурентами. Об особенностях стройки на арендованной земле — в статье про аренду у государства под строительство частного дома.

На какой срок дают землю в аренду: таблица по целям

Срок не выбирают произвольно: ст. 39.8 ЗК РФ привязывает его к цели использования. Деления на «краткосрочную до 5 лет» и «длительную до 49 лет» в законе нет.

Если вы берёте землю под фермерское хозяйство, срок в пределах от 3 до 49 лет обсуждают при подаче заявления. Про права при долгосрочной аренде — ниже и в отдельной статье.

Регистрация договора аренды и что значит «срок не указан»

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключение — договор на срок меньше года: его не регистрируют (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Остальные договоры проходят государственную регистрацию в Росреестре, заявление можно подать через МФЦ.

Если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок. Тогда любая сторона может отказаться от него, предупредив другую за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для арендатора это риск: администрация вправе расторгнуть такой договор без суда. Поэтому проверяйте, что срок вписан в условия договора.

При аренде на срок больше пяти лет арендатор может передать права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника, достаточно уведомить его, если иное не установлено федеральным законом. Досрочно расторгнуть такой договор по требованию арендодателя можно только через суд и только при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Важное исключение для тех, кто выиграл аукцион. Если договор по закону можно заключить только на торгах, победитель не вправе уступить права по нему и должен исполнять его сам (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Поэтому аренду, полученную на аукционе, «перепродать» с одним уведомлением нельзя.

Можно ли получить землю в селе бесплатно

«Бесплатной аренды» в законе нет. Есть безвозмездное пользование: гражданину дают участок под ИЖС, ЛПХ или крестьянское (фермерское) хозяйство на срок не более шести лет (пп. 6 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ). Платить за землю в это время не нужно, а фермерство не запрещено.

Так дают землю только в муниципальных образованиях из списка, который утверждает закон региона. Поэтому сначала найдите этот закон и проверьте, есть ли в нём ваш район, а потом подавайте заявление. Подробнее — в статье о безвозмездной аренде земли.

Какие земли нельзя арендовать и кто может стать арендатором

Не сдают участки, изъятые из оборота: земли федеральных заповедников и национальных парков, объектов армии и других силовых ведомств, объектов, ради которых созданы закрытые административно-территориальные образования (ЗАТО), пограничных сооружений, воинских захоронений (п. 4 ст. 27 ЗК РФ).

Арендатором может быть гражданин, ИП или юридическое лицо. Иностранцы и лица без гражданства тоже вправе арендовать землю, кроме случаев, которые прямо установлены Земельным кодексом (п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Сказать, что право аренды есть у всех без исключения, нельзя.

Отказали в аренде земельного участка: что делать

Отказ должен быть письменным и со ссылкой на основание из Земельного кодекса. Получив его, проверьте причину: часто дело в неверно указанной цели, ошибке в схеме участка или в том, что землёй распоряжается другой орган. Исправьте недочёт и подайте заявление заново.

Если отказ кажется незаконным, его обжалуют в суде по правилам административного судопроизводства. Административный иск подают в течение трёх месяцев со дня, когда вы узнали о нарушении прав (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Если участок нужен для предпринимательской деятельности (ИП, КФХ, организация), отказ оспаривают в арбитражном суде, срок тот же — три месяца (ч. 1 и 4 ст. 198 АПК РФ). Приложите заявление, ответ органа и выписку из ЕГРН на участок.

Тексты норм: ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и ст. 3.3 закона № 137-ФЗ.