Как взять землю в аренду под фермерское хозяйство (КФХ): порядок и сроки

Начинающему фермеру приходится выбирать между полем из государственных земель и участком частного собственника или дольщиков. От этого выбора зависят порядок оформления, срок договора и то, что потом можно делать с правом аренды.

Что изменилось: как КФХ получает землю сейчас

Старые инструкции описывают публикацию извещения, ожидание других желающих и аукцион. Для фермеров этот порядок больше не действует: ст. 39.18 ЗК РФ теперь касается только граждан, которым нужна земля под жилой дом, личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта или сад (изменения внесены законом № 319-ФЗ от 08.08.2024).

Для крестьянского (фермерского) хозяйства есть отдельная норма. Гражданин или КФХ вправе получить участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов (п. 1 ст. 10.1 закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Когда аукцион всё же проводят — в материале про торги на право аренды земли.

Кто может создать КФХ и нужна ли регистрация до заявки

Создать фермерское хозяйство вправе дееспособные граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства (п. 1 ст. 3 закона № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). Хозяйство считается созданным со дня внесения записи о нём в государственный реестр (ст. 5 закона № 74-ФЗ).

Регистрировать КФХ заранее не обязательно. Закон называет заявителем и гражданина, и уже созданное хозяйство: участок дают «для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности» (п. 1 ст. 10.1 закона № 101-ФЗ). В заявлении прямо укажите эту цель.

Иностранные граждане, лица без гражданства и компании, в капитале которых иностранцам принадлежит более 50 %, могут владеть землёй сельхозназначения только на праве аренды (ст. 3 закона № 101-ФЗ).

Пошагово: аренда у государства или муниципалитета

Заявление подают в орган, который распоряжается участком: чаще всего это администрация района, округа или поселения. Какие бумаги приложить, перечислено в материале о документах для аренды земельного участка.

1. Найдите участок. Проверьте, что это земля сельхозназначения и что она не передана другому лицу. Если участок ещё не образован, подготовьте схему его расположения.
2. Подайте заявление о предварительном согласовании. Оно нужно, когда участок предстоит образовать. Рассматривают его не более 20 дней (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ); если схему нужно согласовывать, срок могут продлить до 35 дней (п. 7.1 ст. 39.15 ЗК РФ). Как его составить, показано в статье про заявление на аренду земельного участка.
3. Проведите кадастровые работы. Межевание заказывает и оплачивает заявитель (пп. 4 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ). После него участок ставят на кадастровый учёт.
4. Подайте заявление о предоставлении участка. Его тоже рассматривают не более 20 дней, после чего орган готовит проект договора или отказывает (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
5. Подпишите договор и зарегистрируйте аренду. Подписанные проекты договора нужно вернуть в орган не позднее 30 дней со дня получения (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ). Подробнее — в материале про оформление договора аренды земельного участка.

Если участок уже стоит на кадастровом учёте с установленными границами, начинайте сразу с заявления о предоставлении.

Решение о предварительном согласовании действует один год (п. 14 ст. 39.15 ЗК РФ). Если за это время не сделать межевание и не подать заявление о предоставлении, всё придётся начинать заново.

На какой срок и на каких условиях дают участок

Срок. Участок из государственных или муниципальных земель дают фермеру в аренду на срок до пяти лет (п. 3 ст. 10.1 закона № 101-ФЗ).

Размер. Предельные размеры участков для КФХ устанавливает закон региона (п. 6.1 ст. 12 закона № 74-ФЗ), поэтому до подачи заявления найдите закон своего субъекта об обороте сельхозземель. Минимальный размер не устанавливают для хозяйств, основная деятельность которых — садоводство, овощеводство защищённого грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другое производство по технологии, которой хватает меньшей площади (п. 7 ст. 12 закона № 74-ФЗ).

Назначение. Менять целевое назначение участка, полученного в аренду по этой норме, запрещено (п. 6 ст. 10.1 закона № 101-ФЗ).

Жилой дом. На участке, который используется для деятельности КФХ, допускается один жилой дом: не выше трёх этажей, общей площадью не более 500 кв. м, с площадью застройки не более 0,25 % от площади участка (ст. 11 закона № 74-ФЗ). Регион вправе запретить такие дома в отдельных муниципалитетах.

Плата. Размер арендной платы записывают в договоре; как её считают, объясняет статья о расчёте арендной платы за землю.

«Бесплатной аренды» в законе нет, но есть безвозмездное пользование: в муниципалитетах, определённых законом региона, гражданину дают участок для КФХ на срок не более шести лет (пп. 6 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ). По истечении пяти лет такой участок передают гражданину в собственность бесплатно, если он использовал землю по разрешённому использованию (пп. 4 ст. 39.5 ЗК РФ). Иностранцам сельхозземля доступна только в аренду (ст. 3 закона № 101-ФЗ).

О выкупе — отдельный материал: аренда земли с последующим выкупом у государства.

Если землю сдаёт частный собственник или дольщики

С частным владельцем заявления в администрацию и согласования не нужны: стороны сами договариваются о сроке, плате и порядке использования поля. Что должно быть в тексте, разобрано в материале про условия договора аренды земельного участка.

Договор аренды участка, заключённый на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Договор на год и дольше регистрируют (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Порядок и сроки — в статье про регистрацию договора аренды земли.

До подписания закажите выписку из ЕГРН: в ней видно, кто собственник, сколько у участка владельцев и нет ли обременений.

Арендовать можно только участок, прошедший кадастровый учёт (п. 1 ст. 9 закона № 101-ФЗ): невыделенные паи предметом аренды быть не могут. Если поле в долевой собственности, договор подписывает лицо, уполномоченное общим собранием дольщиков, и на условиях, которые определило собрание (п. 2 ст. 9 закона № 101-ФЗ). Попросите протокол собрания и сверьте условия.

Можно ли заложить или сдать в субаренду арендованный участок

• Участок из государственных или муниципальных земель, полученный для КФХ. Нельзя передать арендные права в залог, сдать участок в субаренду, передать права и обязанности по договору другому лицу, внести права в уставный капитал или паевым взносом в кооператив (п. 9 ст. 9 закона № 101-ФЗ).
• Участок частного собственника или дольщиков. Этот запрет на него не распространяется. Если земля в долевой собственности, согласие дольщиков на залог арендных прав в пределах срока договора не требуется, когда договор аренды не предусматривает иного (п. 8 ст. 9 закона № 101-ФЗ).

Общие правила — в материале про залог права аренды земельного участка.

Почему отказывают и как оспорить

Основания для отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ, ещё два добавляет п. 7 ст. 10.1 закона № 101-ФЗ. Среди них:

• заявитель не имеет права получить этот участок без торгов (пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ);
• площадь участка, в том числе вместе с уже предоставленными заявителю, не соответствует предельным размерам из закона региона (пп. 1 п. 7 ст. 10.1 закона № 101-ФЗ);
• участок уже предоставлен по заявлению, которое поступило раньше (пп. 2 п. 7 ст. 10.1 закона № 101-ФЗ).

Заявления рассматривают в порядке поступления (п. 5 ст. 10.1 закона № 101-ФЗ), поэтому на один участок выигрывает тот, кто подал раньше. В решении об отказе орган обязан указать все основания (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Отказ в предоставлении участка для фермерского хозяйства можно оспорить в суде (п. 6 ст. 12 закона № 74-ФЗ). Гражданин подаёт административный иск в районный суд в течение трёх месяцев со дня, когда узнал о нарушении своих прав (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Зарегистрированное хозяйство, если спор связан с его предпринимательской деятельностью, обращается в арбитражный суд; срок тот же (ч. 4 ст. 198 АПК РФ). Если причина отказа устранима — ошибка в схеме, лишняя площадь, — быстрее исправить её и подать заявление снова.

Налоги фермера

Единый сельскохозяйственный налог — добровольный режим, а не обязанность, которая возникает вместе со статусом КФХ. Ставка ЕСХН — 6 %, закон региона может снизить её вплоть до 0 % (ст. 346.8 НК РФ). О платежах за сам участок — в статье про плату за аренду земли и налоги.