Залог права аренды земельного участка: согласие арендодателя и регистрация

Вопрос о залоге возникает, когда участок арендован у администрации или частного владельца, а банк просит обеспечение по кредиту. Ответ зависит от того, чья земля, на какой срок заключена аренда и есть ли на участке постройки.

Можно ли заложить арендованный участок

Сам участок арендатор заложить не может: он ему не принадлежит. Закладывается право аренды земельного участка, то есть право пользоваться землёй по договору. Гражданский кодекс разрешает арендатору отдавать арендные права в залог с согласия арендодателя, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ). К такому залогу применяются правила об ипотеке недвижимости, если другое не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 закона об ипотеке).

Передавать банку права аренды по договору не нужно. Залог и переуступка права аренды — разные сделки: при залоге арендатором остаётесь вы, вы же пользуетесь участком и платите арендную плату. У банка появляется только обременение, которое записывают в ЕГРН.

Саму государственную или муниципальную землю отдать в ипотеку нельзя (п. 1 ст. 63 закона об ипотеке). Право аренды такого участка заложить можно (п. 1.1 ст. 62).

Нужно ли согласие арендодателя

Правило зависит от собственника земли и срока аренды (п. 1.1 ст. 62 закона об ипотеке, п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

По участку частного владельца нормы расходятся. Закон об ипотеке требует согласия собственника (п. 1.1 ст. 62). Земельный кодекс допускает залог арендных прав без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Чтобы сделку не оспорили и банк принял документы, получите письменное согласие, даже когда арендодатель — физическое лицо.

На трёх арендаторов правило Земельного кодекса об уведомлении не распространяется: на граждан и фермерские хозяйства, получившие государственную или муниципальную сельхозземлю для деятельности КФХ, на малый и средний бизнес с участками из льготных перечней имущества и на участников свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Им до обращения в банк стоит получить письменное согласие арендодателя на залог.

Что сделать до похода в банк:

1. Перечитайте договор аренды земли: в нём может быть прямой запрет залога или условие о согласии.
2. Напишите арендодателю заявление с просьбой согласовать залог: укажите реквизиты договора аренды, банк и срок, на который закладывается право.
3. Если по закону достаточно уведомления, направьте его так, чтобы осталось подтверждение: под отметку о принятии или письмом с описью вложения.
4. Ответ арендодателя или копию уведомления с отметкой приложите к документам для банка.

Аренда на 49 лет длиннее пяти лет. Если участок государственный или муниципальный, согласие администрации на залог не нужно, хватит уведомления. Подробнее о таких договорах — в материале про аренду земли на 49 лет.

Здание на арендованной земле: что закладывается

Земельный кодекс исходит из единства судьбы участка и прочно связанных с ним объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Поэтому ипотека здания или сооружения допускается только вместе с участком под ним по тому же договору. Если землёй залогодатель владеет на праве аренды, при ипотеке здания заложенным считается право аренды участка (ст. 69 закона об ипотеке).

Для арендатора, который взял участок под ИЖС и построил дом, это значит следующее: закладывая дом, вы одновременно закладываете право аренды земли под ним. В договоре ипотеки описывают оба объекта. Банк, как правило, и в этом случае просит согласие арендодателя или подтверждение того, что его уведомили.

Заложить дом, а право аренды участка оставить свободным от залога не получится: закон связывает их между собой (ст. 69 закона об ипотеке).

Часть участка и срок залога

Ипотека части земельного участка не допускается, если площадь этой части меньше минимального размера, установленного нормативными актами региона и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 63 закона об ипотеке). К праву аренды это правило применяется как общее правило об ипотеке (п. 5 ст. 5).

Срок залога не может выходить за срок договора аренды: закон разрешает закладывать арендные права только в его пределах (п. 1.1 ст. 62 закона об ипотеке). Если аренда заканчивается раньше, чем вы планируете вернуть кредит, сначала продлите договор или заключите новый.

Что должно быть в договоре залога права аренды

Договор об ипотеке заключают в письменной форме одним документом, который подписывают обе стороны (п. 1 ст. 10 закона об ипотеке). В нём указывают предмет ипотеки, его оценку в деньгах, существо, размер и срок исполнения обязательства, которое обеспечивает залог (п. 1 ст. 9). Кроме того, когда предмет ипотеки — право аренды, в договоре должны быть (п. 2 ст. 9):

• описание арендованного участка, сделанное так, как если бы он сам был предметом ипотеки: кадастровый номер, адрес, площадь;
• срок аренды;
• право, на котором участок принадлежит залогодателю, с датой и номером его государственной регистрации.

К договору приложите согласие собственника участка либо подтверждение того, что его уведомили. Как определяют цену такого залога, рассказано в статье про оценку права аренды.

Как зарегистрировать ипотеку права аренды

1. Получите согласие арендодателя или направьте ему уведомление.
2. Закажите оценку права аренды, если этого требует банк.
3. Подпишите с банком кредитный договор и договор об ипотеке.
4. Подайте в Росреестр договор об ипотеке и заявление. Заявление подают обе стороны, залогодатель и залогодержатель (ч. 1 ст. 53 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Гражданин может подать документы через МФЦ. Организации подают их только в электронной форме, кроме сделок, где одна из сторон — физическое лицо (ч. 1.6 ст. 18 закона № 218-ФЗ).
5. Дождитесь регистрации. Общий срок — семь рабочих дней с даты, когда орган регистрации прав принял заявление и документы, а при подаче через МФЦ — девять рабочих дней с даты приёма в МФЦ (ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).
6. Получите выписку из ЕГРН и проверьте в ней запись об ипотеке.

Сам договор об ипотеке, заключённый после 1 июля 2014 года, не регистрируют: правила о регистрации договора к таким сделкам не применяются (п. 5 ст. 3 закона № 367-ФЗ). Для сторон он обязателен с момента заключения, то есть с подписания (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Регистрируют ипотеку как обременение права аренды, и только с этой записи в ЕГРН возникает залог (п. 2 ст. 11 закона об ипотеке, п. 1 ст. 339.1 ГК РФ).

Исключения для коротких сроков нет: ипотеку права аренды регистрируют всегда. Пока записи в ЕГРН нет, залог не возник и прав залогодержателя у банка нет (п. 2 ст. 11 закона об ипотеке).

Что будет, если кредит не вернуть

Собственником участка банк не станет: земля остаётся у арендодателя. При просрочке банк вправе обратить взыскание на предмет залога, то есть на право аренды, а если заложен и дом, то на дом вместе с этим правом. Право аренды продают, и покупатель занимает место арендатора в договоре на оставшийся срок. При первых трудностях с платежами обратитесь в банк за реструктуризацией.

Что учесть заёмщику и как смотрят банки

Право аренды для банка менее удобный залог, чем участок в собственности: его труднее оценить и продать, а срок ограничен договором. Отсюда типичные требования:

• срок кредита не длиннее оставшегося срока аренды;
• зарегистрированный договор аренды и отсутствие долгов по арендной плате;
• постройки на участке принадлежат заёмщику;
• оценка права аренды и страхование — за счёт заёмщика.

Ставки и суммы у каждого банка свои и часто меняются. Заранее спросите, принимает ли банк право аренды вашего вида земли и какой документ от арендодателя ему нужен.