Договор аренды земельного участка: как оформить и зарегистрировать

Порядок оформления зависит от двух вещей: кому принадлежит земля — частному собственнику или государству и муниципалитету — и на какой срок её берут.

Что такое договор аренды земельного участка и кто его заключает

По договору арендодатель передаёт участок во временное пользование за плату, а арендатор использует землю по назначению. Сторонами бывают граждане, юридические лица, государство и муниципалитеты. Если плата не берётся, это уже не аренда, а безвозмездное пользование землёй.

Между гражданами договор составляют по тем же правилам ГК РФ, что и с организацией. Отличия есть, когда земля государственная или муниципальная: добавляются нормы Земельного кодекса о торгах, предельных сроках и содержании договора.

Арендатор, который сам хочет сдать участок дальше, оформляет не аренду, а субаренду земельного участка. Земельную долю (пай) в участке сельскохозяйственного назначения, у которого больше пяти сособственников, отдельно в аренду не сдать: сначала выделяют участок в счёт доли (п. 1 ст. 12 Закона № 101-ФЗ об обороте сельхозземель). Весь участок сдают по решению общего собрания дольщиков (п. 1 ст. 14 того же закона).

Какие условия обязательны, а какие стороны выбирают сами

Существенные условия — это предмет договора, условия, которые закон называет существенными, и те, о которых одна из сторон заявила, что по ним нужно договориться (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Для аренды земли их два: предмет, то есть сам участок, и размер арендной платы (п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Без любого из них договор не заключён. Об участке запишите:

• кадастровый номер, адрес и площадь — по выписке из ЕГРН;
• категорию земель и вид разрешённого использования. В договоре аренды государственной или муниципальной земли это обязательные сведения (п. 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ), в договоре с частным собственником они помогают избежать спора о том, как использовать участок;
• цель аренды, например «для строительства жилого дома». До подписания проверьте, что вид разрешённого использования это допускает.

Перечня реквизитов сторон в законе нет. Паспортные данные граждан и реквизиты организации вписывают, чтобы было ясно, кому предъявлять требования. У арендодателя попросите выписку из ЕГРН: по ней видно, кто собственник участка.

Остальное стороны определяют сами: права и обязанности, право на субаренду, неустойку за просрочку платежа, порядок возврата участка и расторжения договора аренды. Подробнее — в статье об условиях договора аренды земельного участка.

Арендная плата: как записать и как потом менять

Размер арендной платы — существенное условие договора аренды земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ): без суммы или способа её расчёта договор не заключён. Если не указаны только порядок и сроки внесения, действуют те, что обычно применяются при аренде аналогичного имущества (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Плату можно установить твёрдой суммой, долей продукции или доходов, услугами арендатора, передачей вещи или затратами арендатора на улучшение участка (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Последний вариант — это затраты, которые арендатор понесёт по договору. Уже сделанные вложения, например посадки, оформляют зачётом: запишите в договоре их сумму и период, за который плата считается внесённой.

Укажите размер платы, дату и способ платежа, реквизиты. О сумме — в статье о том, как рассчитать арендную плату за земельный участок.

Менять размер платы по соглашению сторон можно в сроки, записанные в договоре, но не чаще одного раза в год, если договор не предусматривает иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Срок договора и почему «49 лет для всех» — миф

Срок аренды определяется договором. Деления на «краткосрочную» и «долгосрочную» аренду в законе нет. Практическая граница одна — год: от неё зависит регистрация.

Частный собственник вправе сдать участок на любой срок, о котором договорился с арендатором. Предельные сроки закон устанавливает для отдельных видов аренды; договор на больший срок считается заключённым на предельный (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Для земли они есть у государственных и муниципальных участков — о них ниже.

Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок. Тогда каждая сторона может в любое время отказаться от него, предупредив другую за три месяца, если договором не установлен иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При аренде у частного собственника то же происходит, когда срок истёк, а арендатор продолжает пользоваться участком и арендодатель не возражает: договор возобновляется на прежних условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Арендатор государственной или муниципальной земли преимущественного права на новый срок без торгов не имеет (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ), поэтому новый договор оформляйте до окончания срока.

Форма договора: письменно, нотариус не нужен

Письменная форма обязательна, если срок аренды больше года, а при участии юридического лица — при любом сроке (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Граждане, которые договариваются на несколько месяцев, тоже подписывают бумагу: без неё не доказать ни размер платы, ни срок. Текст можно напечатать или написать от руки.

Нотариальное удостоверение обязательно только в случаях, указанных в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Для аренды земли закон его не требует.

Нужна ли регистрация: правило одного года

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для земли исключение одно: договоры аренды и субаренды, заключённые на срок менее чем один год, не регистрируются (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Договор, который подлежит регистрации, для третьих лиц считается заключённым с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Между сторонами подписанный договор действует, но сослаться на него перед новым собственником участка без записи в ЕГРН трудно.

Как зарегистрировать договор: кто подаёт, сколько стоит и сколько ждать

1. Подпишите договор и соберите документы: паспорта, доверенность для представителя, согласие остальных собственников, если участок в долевой собственности.
2. Оплатите государственную пошлину.
3. Подайте заявление в Росреестр или в МФЦ. Обратиться может одна из сторон — арендодатель или арендатор (ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).
4. Дождитесь окончания срока и получите выписку из ЕГРН с записью об аренде.

Размеры пошлины установлены подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, сроки — ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ. За регистрацию аренды участка из земель сельскохозяйственного назначения пошлина — 700 рублей (подп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если регистрацию приостановили, причины будут в уведомлении; на их устранение даётся не более трёх месяцев (ч. 2 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Отказ можно обжаловать в суд. Подробности — в статье про алгоритм регистрации договора аренды земли.

Аренда государственной и муниципальной земли без торгов

Участок у государства или муниципалитета получают на торгах, а в случаях из Земельного кодекса — без торгов, по заявлению. Как его составить — в материале про заявление на аренду земельного участка. Уполномоченный орган рассматривает заявление в срок не более 20 дней со дня поступления и по итогам направляет заявителю проект договора либо отказ с основаниями, который можно оспорить в суде (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Срок такого договора стороны не выбирают свободно — его задаёт п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ:

• для строительства и реконструкции зданий — от 3 до 10 лет;
• гражданину для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта — 20 лет;
• для сельскохозяйственного производства — от 3 до 49 лет;
• собственнику здания, которое стоит на участке, — до 49 лет.

Отсюда и взялись «49 лет»: это верхняя граница для части случаев аренды публичной земли. О выкупе — в статье об аренде земли с последующим выкупом у государства.

Предварительный договор аренды

Предварительный договор подписывают, когда основной заключить пока нельзя, например участок ещё не поставлен на кадастровый учёт. Его составляют в форме, установленной для основного договора; при нарушении формы он ничтожен (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Укажите срок, в который будет подписан основной договор. Если срока нет, основной договор нужно заключить в течение года с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Образец: предварительный договор аренды земли.

Как изменить договор: допсоглашение и смена собственника

Условия меняют дополнительным соглашением. Оно совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ): письменно, с подписями обеих сторон. Если договор зарегистрирован, соглашение об изменении тоже подают на регистрацию, пошлина — 700 рублей для граждан и 2000 рублей для организаций. Соглашение к незарегистрированному договору на срок менее года регистрировать не нужно, пока оно не продлевает срок до года и более: тогда регистрации подлежит сам договор. Надёжнее заключить новый договор.

Продажа, дарение или наследование участка не дают оснований изменить или расторгнуть аренду (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Меняется только получатель платы: запросите у нового собственника выписку из ЕГРН и реквизиты для оплаты.