Переуступка права аренды земельного участка: условия, документы, регистрация

Переуступить аренду хотят, когда участок больше не нужен, а договор ещё действует. Ответ зависит от того, чья земля, кто арендатор и что написано в самом договоре аренды.

Что такое переуступка права аренды земли и чем она отличается от субаренды

В законе эта сделка называется перенаём: арендатор передаёт другому лицу свои права и обязанности по договору аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор передают целиком, вместе с обязанностью платить аренду (ст. 392.3 ГК РФ).

После передачи перед собственником отвечает новый арендатор, а прежний из договора выбывает. При субаренде земельного участка всё иначе: арендатор остаётся в договоре и продолжает отвечать перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Передать права можно только в пределах срока договора аренды. Срок при передаче не меняется: если до конца аренды осталось три года, новый арендатор получит участок на эти три года. См. также: право аренды земельного участка.

Нужно ли согласие собственника: уведомление или разрешение

Для земли действует особое правило. По Гражданскому кодексу перенаём возможен с согласия арендодателя, если закон не устанавливает иное (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Земельный кодекс иное как раз устанавливает: согласие не требуется, достаточно уведомления.

Присутствие арендодателя при подписании договора закон не требует.

Когда переуступка невозможна или ограничена

• Участок получен на торгах. Если договор заключён после 1 июня 2015 года на торгах, обязательных по закону, уступать права победитель не вправе и исполняет договор лично (п. 7 ст. 448 ГК РФ). Так обычно получают государственную землю. Росреестр в письме от 08.08.2022 № 14-6768-ТГ/22 называл исключения: права переходят вместе с продажей постройки на участке; участок предоставлен гражданину для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта или садоводства. Это мнение ведомства, а не норма закона, поэтому до сделки уточните в Росреестре, зарегистрируют ли передачу.
• Крестьянское (фермерское) хозяйство. Арендатор государственного или муниципального участка сельхозназначения, предоставленного для деятельности КФХ, передать права по договору не может (п. 9 ст. 9 закона № 101-ФЗ). На остальную сельхозземлю, например под пасеку или виноградник, запрет не распространяется. См. также: аренда земли под фермерское хозяйство.
• Резидент особой экономической зоны передавать права и обязанности по договору аренды участка третьему лицу не вправе (п. 5.2 ст. 22 ЗК РФ).
• Малый и средний бизнес на участке из перечня государственного или муниципального имущества и участники свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе, получившие землю без торгов: правило об уведомлении на них не распространяется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
• Участок со зданием. Если землю предоставили вместе с государственным или муниципальным зданием, сооружением, права на неё переходят только с согласия арендодателя и только заодно с правами на эту постройку (п. 9.3 ст. 22 ЗК РФ).
• Запрет в договоре аренды — в случаях, когда закон разрешает договору установить иное.
• Арест или запрет действий с участком. Подписать договор можно, но регистрацию приостановят, пока запрет не снят (п. 37 ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ).

Долг по арендной плате сделке не мешает, но ложится и на покупателя. Когда перенаём земли проходит без согласия арендодателя, прежний и новый арендаторы по общему правилу отвечают перед ним солидарно за плату, начисленную до сделки (п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54). Условие «долг гасит продавец» действует только между сторонами. Погасите долг до сделки или уменьшите цену на его сумму.

Как оформить договор: форма, содержание, нотариус

Договор составляют в письменной форме. Для аренды на срок больше года и для любого договора с участием организации письменная форма обязательна (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Нотариус не обязателен: удостоверять сделку нужно только там, где это прямо требует закон или о чём договорились сами стороны (п. 2 ст. 163 ГК РФ), а для перенайма земли такого требования нет.

Договор о передаче прав заключают прежний и новый арендатор; арендодатель его не подписывает, если от него не требуется согласие. Укажите:

• участок: кадастровый номер, адрес, площадь, разрешённое использование;
• реквизиты договора аренды земельного участка и запись о его регистрации;
• что передаются все права и обязанности, с какой даты и на какой остаток срока;
• цену и порядок расчёта. Ориентир по сумме даёт оценка стоимости права аренды;
• состояние расчётов с арендодателем: есть ли долг и кто его гасит;
• обременения участка и порядок передачи документов.

Пошаговый порядок и документы

1. Проверьте договор аренды: срок, условие о согласии арендодателя, целевое назначение участка.
2. Согласуйте с покупателем цену и судьбу долгов по арендной плате за участок.
3. Подпишите договор о передаче прав и обязанностей.
4. Уведомите арендодателя или получите его письменное согласие, если оно нужно по договору или закону.
5. Подайте документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.

Гражданину понадобятся паспорт, договор аренды, договор о передаче прав и подтверждение, что арендодатель уведомлён. Организация добавляет документы о полномочиях подписанта: устав, решение о назначении руководителя или доверенность. См. также: аренда земли юридическим лицом.

Согласие супруга. Если право аренды — общее имущество супругов, для сделки, подлежащей государственной регистрации, закон требует нотариально удостоверенного согласия второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Получите его до подачи документов на регистрацию.

Несовершеннолетний. За ребёнка младше четырнадцати лет договор подписывают родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Подросток от 14 до 18 лет подписывает сам, но с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). До сделки нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Регистрация в Росреестре: когда нужна, сроки, пошлина

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если закон не установил иное (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для земли исключение одно: договоры на срок меньше года не регистрируют (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Соглашение об уступке по зарегистрированной сделке регистрируют в том же порядке, что и саму сделку (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Подробнее: алгоритм регистрации договора аренды земли и госпошлина и сроки регистрации аренды.

Налоги при переуступке

Деньги за передачу права аренды — доход гражданина, он облагается НДФЛ (ст. 208 НК РФ). Ставка для налогового резидента — 13 процентов с налоговой базы до 2,4 миллиона рублей за год, 15 процентов с части от 2,4 до 5 миллионов, с части свыше 5 миллионов ставки выше: 18, 20 и 22 процента (п. 1 ст. 224 НК РФ). Декларацию гражданин подаёт сам, налог платит не позднее 15 июля следующего года (ст. 228 НК РФ). Организации и предприниматели считают налог по своему налоговому режиму.

Частый вопрос — про сделку за 250 тысяч рублей. Вычет в такой сумме закон даёт при продаже «иного имущества», которое было в собственности меньше трёх лет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Право аренды — не собственность, а из сделок с правами закон называет для вычета лишь отдельные случаи, например уступку по договору долевого строительства (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Передачи права аренды среди них нет, поэтому на вычет не рассчитывайте: налог считают со всей полученной суммы. Письменный ответ по своей ситуации можно запросить в налоговой инспекции.

Риски покупателю права аренды: что проверить до оплаты

• Право продавца на сделку. Не получен ли участок на торгах, нет ли запрета для КФХ, малого бизнеса, резидента особой зоны, условия о согласии арендодателя.
• Долги. Попросите акт сверки с арендодателем: старый долг он вправе взыскать и с вас.
• Назначение земли. Использовать участок можно только по назначению из договора. Для стройки сверьте вид использования, как при аренде участка под ИЖС.
• Аресты и запреты. Закажите выписку из ЕГРН: при аресте регистрацию приостановят.

Если договор аренды заключён меньше чем на год и в ЕГРН его нет, запросите у арендодателя письменное подтверждение, что договор действует и долгов нет.