Договор аренды земельного участка на 11 месяцев: условия и регистрация

Короткий договор выбирают, когда землю хотят попробовать в деле или не хотят идти в Росреестр. Ответ на большинство вопросов зависит от того, чей участок: частного лица или государства и муниципалитета.

Можно ли арендовать землю на 11 месяцев и почему именно этот срок

Можно. Закон не устанавливает для частной земли минимального срока: договор аренды заключается на срок, определённый договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Одиннадцать месяцев выбирают из-за регистрации. По общему правилу аренда недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для земли иное установлено: договор на срок менее одного года не регистрируют (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Цель аренды может быть любой, если она соответствует категории земель и разрешённому использованию участка: огород, пасека, склад, торговая площадка, стоянка, база отдыха. Если нужен участок на годы, посмотрите пошаговую инструкцию, как взять земельный участок в аренду.

Нужно ли регистрировать договор аренды на 11 месяцев

Не нужно. Текст нормы:

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

В образцах встречается ссылка на п. 2 ст. 651 ГК РФ, но она относится к аренде зданий и сооружений, а не земли. Если вместе с участком сдаётся строение, итог тот же: договор на срок менее года не регистрируют.

Главный риск — ошибиться со сроком. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца (п. 3 ст. 192 ГК РФ). Договор с 1 января по 31 декабря суды считают заключённым на год, и он требует регистрации. Поэтому в тексте указывают обе даты, например: с 1 марта по 31 января следующего года.

Частная земля и государственная: где 11 месяцев возможны

Свободно выбрать срок можно только с частным собственником. Участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, сдают в аренду на торгах в форме аукциона, без торгов — только в случаях из п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Сроки для такой земли установлены законом и зависят от цели; о длинных договорах — в статье об аренде земли у государства с выкупом.

Земли сельхозназначения. У администрации взять поле на 11 месяцев не получится: нижняя граница — три года. Исключение — сенокос, выпас и огород для гражданина: закон называет только верхний предел, поэтому короткий договор возможен. У частного собственника ограничений по сроку нет. В обоих случаях в аренду передают только участки, прошедшие государственный кадастровый учёт (п. 1 ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ). Подробнее — как арендовать землю под фермерское хозяйство.

ЛПХ и участок с домом. Если участок под личное подсобное хозяйство принадлежит частному лицу, договор на 11 месяцев допустим, в том числе когда на земле стоит дом. Если же земля муниципальная, гражданину её предоставляют для ЛПХ в границах населённого пункта на двадцать лет. Подробности — в статье как взять в аренду землю под ЛПХ.

Что обязательно указать в договоре

Письменная форма обязательна, если хотя бы одна сторона — юридическое лицо, независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Двум гражданам письменный договор нужен, если плата за весь срок превышает десять тысяч рублей (пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Без него в споре нельзя ссылаться на свидетелей (п. 1 ст. 162 ГК РФ), и срок с платой придётся доказывать расписками и переводами. Договор составляют одним документом, в том числе электронным (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Проверьте, что в тексте есть:

1. Участок. Кадастровый номер, адрес, площадь. Без данных, которые позволяют определённо установить участок, условие об объекте не согласовано, а договор не считается заключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
2. Категория земель и разрешённое использование. Для государственной и муниципальной земли это прямое требование (п. 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ). В договоре с частным собственником укажите их тоже.
3. Срок. Даты начала и окончания. Если срок не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
4. Плата. Размер арендной платы определяется договором (п. 4 ст. 22 ЗК РФ), порядок, условия и сроки её внесения — тоже (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Менять размер по соглашению можно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ), если договор не устанавливает иного.
5. Права на участок и обременения. Попросите у собственника свежую выписку из ЕГРН и запишите в договоре, что участок не в залоге, не под арестом и не сдан другому лицу.
6. Досрочное прекращение. Основания, срок предупреждения и компенсация арендатору, если договор прекращается по инициативе собственника. Размер компенсации — вопрос соглашения сторон.
7. Продление и субаренда. Как арендатор сообщает о желании остаться и вправе ли он сдавать участок дальше.

Акт приёма-передачи: как зафиксировать состояние участка

Собственник обязан передать участок в состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению земли (п. 1 ст. 611 ГК РФ). При прекращении договора арендатор возвращает участок в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Сравнивать будут по акту, поэтому его составляют дважды: при передаче и при возврате.

Запишите в акте всё, что видно при осмотре:

• остатки построек, фундаменты, заборы и их состояние;
• канавы, ямы, неровности, свалки, заросшие участки;
• подъезд, подключение к воде и электричеству, показания счётчиков.

Недостаток, который не попал в акт, при возврате могут поставить в вину арендатору как ухудшение земли.

Как продлить договор или не продлевать

Через 11 месяцев возможны три варианта.

1. Новый договор на тот же срок. Стороны подписывают новый документ с новыми датами. Регистрация снова не нужна: срок каждого договора меньше года.
2. Молчаливое возобновление. Арендатор продолжает пользоваться участком, собственник не возражает — договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). С этого момента каждая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за три месяца, если договором не установлен иной срок предупреждения (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
3. Прекращение. Собственник до окончания срока письменно сообщает, что продлевать не будет, арендатор освобождает участок и сдаёт его по акту.

Арендатор, который исправно платил и соблюдал условия, при прочих равных имеет преимущественное право на договор на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором. Для этого он письменно уведомляет собственника в срок, указанный в договоре, а если срок не указан — в разумный срок до окончания аренды (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Можно ли сдать арендованную землю в субаренду

Можно, с двумя ограничениями. Первое — срок: договор субаренды нельзя заключить на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Второе — воля собственника. По общему правилу Гражданского кодекса на субаренду нужно согласие арендодателя, а Земельный кодекс разрешает сдать участок в субаренду в пределах срока аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договор не предусматривает иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Поэтому условие о субаренде — запрет, согласие или уведомление — записывают в договоре прямо.

Договор субаренды на срок менее года тоже не регистрируют (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Чтобы совсем выйти из договора, используют переуступку права аренды земельного участка.