Купля-продажа садового участка в СНТ: как оформить сделку

На садовом участке можно не только выращивать овощи и фрукты, но и просто приезжать отдохнуть от будничной суматохи. Поэтому приобрести такую землю желает немало россиян.

Покупка садового участка имеет свои отличия от приобретения квартиры или дома, которые необходимо учитывать при оформлении сделки.

Основные проблемы с приобретением садового участка связаны с тем, что права на них не всегда оформлены должным образом.

Коротко

Купить садовый участок можно только у собственника земли. Покупка «по садовой книжке» у СНТ права собственности не даёт: покупатель получает лишь членство в товариществе, а участок нельзя продать, подарить или завещать. Сделку с собственником оформляют простым письменным договором, право регистрируют в Росреестре, а подтверждает его выписка из ЕГРН. Садовые участки и товарищества регулирует Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ, заменивший ФЗ-66 с 1 января 2019 года.

Актуально на 2026 год ФЗ-66, регулировавший садоводческие объединения, утратил силу с 1 января 2019 года — действует Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ; реестр ЕГРП заменён на ЕГРН с 01.01.2017 (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ). С 1 января 2025 года госпошлина за регистрацию права на садовый участок выросла с 350 до 700 руб. (Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ). Актуально на 2026 год.

Законодательство

Садовые участки обычно располагаются на территории СНТ или садового товарищества. Другие формы объединений граждан (кооперативы и некоммерческие партнерства) менее распространены. Товарищества представляют объединения граждан на добровольной основе в целях управления совместным имуществом.

При этом СНТ имеют статус некоммерческой организации. Это значит, что выращенная на садовых участках продукция используется для семейных целей, а не направляется на продажу.

Деятельность СНТ регулируется Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ и уставом товарищества. Земля на территории СНТ может принадлежать как товариществу, так и его участникам. СНТ также могут приобретать имущество в совместную собственность на деньги, поступившие в виде членских взносов.

Законодательство позволяет не только выращивать овощи и фрукты на земле СНТ, но и строить на ней садовые домики. На садовом участке допускается садовый дом и хозяйственные постройки.

Гражданский кодекс указывает на возможность члена СНТ в любой момент выйти из состава товарищества (ст.252 ГК РФ). Для этого подается заявление на имя председателя в свободной форме. При этом член СНТ может потребовать выделения его доли из общего имущества.

Права собственности на участок могут приобретаться по нескольким основаниям. Например, по наследству и при заключении договора купли-продажи. Также те граждане, которые пользуются участком более 15 лет и он был передан им в бессрочное пользование вправе оформить его в собственность по упрощенной схеме (по так называемой дачной амнистии).

Она может предполагать приобретение как отдельно земли, так и участка с садовым домиком.

Стоит учитывать, что согласно нормам Земельного кодекса садовые участки могут принадлежать:

• на правах собственности (ст.15);
• на правах бессрочного пользования (ст.20);
• на правах пожизненного наследуемого владения (ст.21);
• на правах аренды (ст.22).

Право на продажу возникает у продавца только при должном оформлении прав собственности.

На что обратить внимание при выборе садового участка?

У каждого садовода своё представление об идеальном участке, но есть общие критерии для выбора.

При выборе садового участка обычно ориентируются на удобство местоположения и характеристику местности (наличие водоемов, лесов). Стоит обратить внимание и на экологическую составляющую: отсутствие поблизости промышленных предприятий и дорог. Еще один фактор выбора – наличие удобных подъездных путей, транспортная и пешая доступность.

Желательно также выяснить характеристики грунта, наличие зеленых насаждений на нем, их состояние и здоровье.

Цена важна, но не должна быть главным критерием выбора участка.

Приобретаемый участок обязательно должен состоять на кадастровом учете и иметь четкие границы. В кадастровом паспорте должна содержаться информация обо всех строениях.

Перед покупкой, стоит пообщаться с соседями и членами правления СНТ. Возможно, получится узнать какие-либо интересные факты об участке и нынешнем владельце.

Пошаговая процедура покупки

Сегодня наиболее распространены две схемы покупки садового участка:

• покупка земли у СНТ по садовой книжке;
• покупка земли у собственника.

Оптимальный вариант покупки предполагает, что покупаемая земля находится в собственности СНТ. Тогда сделка купли-продажи будет проводится в общем режиме, только одна из ее сторон будет юрлицом.

Согласно действующему законодательству, когда у лица или организации нет прав собственности на землю, они не вправе продавать ее.

По такой сделке вы никогда не купите садовый участок, только место в товариществе.

При этом председатель правления не может передать землю в вашу собственность, это не входит в его компетенцию.

Но так как приобретение садового участка по книжке члена СНТ приобрело широкое распространение, рассмотрим эту схему более подробно.

Алгоритм действий

1. Вы обращаетесь к председателю товарищества и заявляете о своем желании приобрести участок на вверенной ему территории. Стоит запросить у председателя кадастровый план участка. Если же такой документ отсутствует, это должно вас насторожить: вероятно, СНТ не имеет прав на использование этой земли и шансы приватизировать ее у вас нулевые.
2. Заключение договора купли-продажи. На практике председатель СНТ часто отказывается от подобной сделки. Но наличие у вас документов, подтверждающих проведение сделки, позволит вам избежать обмана. Так, нередки случаи, когда после перевода денег садовая книжка передается другому лицу и покупателю весьма непросто доказать свою правоту.
3. Оплата оговоренной суммы. Лучше переводить деньги безналичным переводом или получить от председателя расписку о получении денежных средств.
4. Оформление передаточного акта участка.
5. Вступление в члены СНТ и оформление садовой книжки на имя нового владельца.

Последним этапом может стать переоформление участка в собственность частного лица. Для этого можно воспользоваться процедурой приватизации на платной или бесплатной основе. Бесплатная приватизация потребует обращения в государственные структуры с заявлением на переоформление участка.

В данном случае необходимо собрать установленный пакет документов:

• паспорт;
• договор о праве пожизненного использования земли;
• кадастровый паспорт участка;
• описание земли и ее границы.

После рассмотрения представленной документации в течение 14 дней выносится решение о присвоении права собственности или отказе.

Пошаговая процедура покупки садового участка у собственника

Обычно садовые участки в СНТ уже кому-то принадлежат, т.е. вы покупаете их у конкретного физического лица, который является собственником.

Если же физлицо не является собственником, а сделка является продажей через садовую книжку, то вся процедура заключается в выходе продавца из садоводства и принятие вас в его члены.

Все это оформляется на общем собрании СНТ. Таким образом, все документы оформляются в пределах СНТ.

Рассмотрим, как поэтапно происходит переоформление прав собственности на участок в результате заключения сделки купли-продажи.

Этап 1. Анализ представленной документации

Перед тем, как решиться на заключение сделки купли-продажи стоит запросить у продавца следующие документы:

• кадастровый паспорт участка земли;
• свидетельство на участок, которое было выдано до 15 июля 2016 года;
• выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок и отсутствие обременений;
• правоустанавливающая документация на земельный участок (судебное решение, акт передачи земли в пользование, договор купли-продажи, дарения, завещания и пр.);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам или последняя
• квитанция на оплату.

Если у продавца нет свидетельства о собственности, но земля находится в бессрочном пользовании, то ему первоначально стоит позаботиться о ее приватизации.

Регистрация права собственности займет у него не более 2 недель.

При наличии на земле незарегистрированных построек их также надо предварительно оформить в установленном порядке.

Этап 2. Заключение договора купли-продажи участка

Договор обязательно должен быть составлен в письменной форме и содержать подписи обеих сторон. Требований о его обязательной регистрации у нотариуса в законодательстве нет.

Существенными условиями договора являются предмет и цена (с учетом требований Гражданского и Земельного кодекса). Стоит прописать не только точную стоимость, но порядок взаиморасчетов. Оплату можно произвести как до, так и после госрегистрации сделки.

В договоре обязательно должны быть указаны адрес и площадь участка, его кадастровый номер, категория земель и вид его использования. Желательно сослаться в тексте документа на правоустанавливающие документы, дату и номер госрегистрации прав собственности в ЕГРН.

Процесс передачи имущества может производиться по акту приема-передачи.

Этап 3. Регистрация сделки в Росреестре

Завершающим этапом является переоформление прав собственности в пользу покупателя. За эту процедуру в России отвечает Росреестр.

Для регистрации необходимо предоставить следующий комплект документации:

• заявления от продавца и покупателя;
• договор в 3-х экземплярах;
• паспорта участников сделки;
• заверенное у нотариуса согласие супруги на сделку;
• свидетельство собственности, либо выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающая документация продавца (договор мены, аренды, купли-продажи и пр.);
• квитанция с оплаченной госпошлиной;
• акт приема-передачи.

Госпошлина за регистрацию права на садовый или огородный участок для физлица с 1 января 2025 года составляет 700 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если кадастровый учёт и регистрацию права проводят одновременно, пошлина составит 1 000 руб. (пп. 24.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Если услуга полностью оформляется в электронном виде, то она оплачивается по льготному тарифу с коэффициентом 0,7.

Допускается несколько способов передачи документов: лично, по почте, через представителя или в электронном виде. После получения документов специалистом Росреестра выдается расписка.

Государственная регистрация производится не более чем за 7 рабочих дней (ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ); при подаче через МФЦ срок увеличивается на 2 рабочих дня.

Этап 4. Получение выписки из ЕГРН

По новым правилам госрегистрация прав собственности удостоверяется выпиской из ЕГРН. Для ее получения нужно прийти с распиской в Росреестр.

У кого лучше покупать садовый участок: у СНТ или у частного лица

Не имеет никакого значения, с кем заключать договор купли продажи, с СНТ или частным лицом, если у них свидетельство о праве собственности.

К преимуществам покупки земли у СНТ по садовой книге можно отнести возможность купить участок на порядок дешевле, а самой землей можно будет пользоваться практически сразу.

Несмотря на указанное преимущество, покупка по садовой книжке сопряжена с целым рядом недостатков, которые делают ее крайне нежелательной.

Вы будете считаться только арендатором земли, не сможете ее продать, подарить или завещать в дальнейшем. Стоит учитывать, что вас в любое время могут лишить членства в товариществе. Даже если вы построите на земле садовый домик, в случае вашего исключения он перейдет в собственность СНТ.

Так, вы с большой долей вероятности не сможете приватизировать приобретенный по данной схеме участок.

Типичная ситуация: продавец обещал, что после покупки по садовой книжке землю можно будет переоформить в собственность. На практике оказалось, что земля не подлежит приватизации и не может быть отчуждена от государства. Но в этом случае продавец не обязан переоформлять документы и возвращать деньги. По закону его вины нет: он продавал только членское место в СНТ, а не землю в собственность.

При наличии у частного лица всех правоустанавливающих документов, такая покупка будет предпочтительной.

На что следует обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи садового участка

При оформлении купли-продажи участка стоит обратить внимание на следующие моменты:

• У продавца должны быть все необходимые документы, подтверждающие его права на надел и постройки на ней. Процедура переоформления садовой книжки на покупателя не заменяет сделку купли-продажи и не ведет к появлению права собственности.
• Земля не должна иметь обременений в виде ареста и залога. Стоит уточнить, не идут ли сейчас судебные процессы в отношении участка земли. Обычно такие дела рассматриваются в районном суде.
• Зачастую границы участка не соответствуют информации, указанной в кадастровом паспорте. Чтобы в дальнейшем не возникло межевых споров и вам не пришлось переплачивать «за воздух» стоит обратиться к кадастровым инженерам.
• Перед подписанием договора стоит сверить все данные из документации на землю с теми, которые прописаны в тексте. Это кадастровый номер, площадь участка, его предназначение, месторасположение, подробная информация о строениях, паспортные и контактные данные сторон, цена договора, условия передачи земли и пр. Договор должен содержать информацию об отсутствии обременений на землю. Договор может предусматривать внесение аванса и различные формы оплаты.
• Некоторые граждане ошибочно полагают, что подписав договор и заверив его у нотариуса, они автоматически приобретают права собственности. На самом деле с 1998 года действует правило об обязательной регистрации сделок при переоформлении права собственности в Росреестре. Тогда как нотариальное заверение договора производится по желанию сторон.
• Стоит убедиться в отсутствии долгов у предыдущего владельца: по членским взносам (этот момент можно узнать у правления СНТ), по коммунальным платежам (взяв соответствующую справку у владельца), по земельному налогу (в ФНС).

Для грамотного проведения сделки купли-продажи садового участка стоит воспользоваться услугами юриста или риелтора, который поможет вам в составлении договора, проверить участок на юридическую чистоту, либо будет сопровождать сделку.

Выводы

Желающие купить садовый участок нередко сталкиваются с ситуацией, когда права собственности на него не узаконены. Оформление сделки путем переоформления садовой книжки сопряжено с повышенными рисками и не позволяет покупателю стать полноправным собственником земли, он лишь получает право распоряжаться ей до момента его исключения из СНТ.

Сделка купли продажи садового участка с собственником заключается в простой письменной форме. Она не требует нотариального заверения. Завершающим этапом сделки является отчуждение прав собственности от продавца и переход их к покупателю. При заключении договора стоит внимательно проанализировать все документы, которые есть у продавца и проверить участок на предмет отсутствия обременений.

Госпошлины и срок регистрации в 2026 году

Для физлица пошлина за регистрацию права на садовый или огородный участок — 700 руб., за единую процедуру (кадастровый учёт и регистрация одновременно) — 1 000 руб. (пп. 24 и 24.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Регистрацию проводят не более чем за 7 рабочих дней, при подаче через МФЦ срок увеличивается на 2 рабочих дня (ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

Чем СНТ отличается по новому закону

С 1 января 2019 года вместо ФЗ-66 действует Федеральный закон № 217-ФЗ: остались только две формы объединений — садоводческое (СНТ) и огородническое (ОНТ) товарищества, а понятие «дачный участок» отменено.

На садовом участке разрешено строить садовый дом и хозяйственные постройки, а права на них подтверждает выписка из ЕГРН.

Частые вопросы

Можно ли купить садовый участок по садовой книжке?

Нет. По садовой книжке оформляют только членство в СНТ, а не землю, поэтому право собственности не возникает. Такой участок нельзя продать, подарить или завещать.

Какие документы нужны для покупки садового участка?

Выписка из ЕГРН на участок, правоустанавливающие документы продавца, сведения о границах, справка об отсутствии долгов по взносам и налогам, а также согласие супруга, если участок куплен в браке.

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Нет, договор достаточно составить в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение требуется в отдельных случаях, например при продаже доли. Право переходит только после регистрации в Росреестре.

Сколько стоит зарегистрировать право на садовый участок?

С 1 января 2025 года госпошлина для физлица — 700 руб. за регистрацию права или 1 000 руб. за одновременные кадастровый учёт и регистрацию. Прежние 350 руб. больше не действуют.

Как проверить участок перед сделкой?

Закажите выписку из ЕГРН: она покажет собственника, зарегистрированные обременения, аресты и залоги. Сверьте фактические границы с кадастровыми — при расхождении вызывают кадастрового инженера.

Чем опасна покупка участка без оформленных прав?

Покупатель не становится собственником, а деньги вернуть сложно: продавец не обязан переоформлять документы, ведь он продавал членство, а не землю. Сделку могут признать недействительной.