Договор купли-продажи земельного участка в рассрочку: условия и правила оформления

При оформлении сделки купли-продажи земельного участка стороны могут договориться о любом способе расчета за него. В частности, допускается внесение платежа единоразово и в полном объеме или же частями (в рассрочку).

В последнем случае сделка по покупке участка приобретает определенные особенности, которые необходимо обязательно учитывать при ее оформлении. Данные особенности, а также основные правила составления договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа стоит рассмотреть более подробно.

В каких случаях допускается рассрочка?

Использование рассрочки на оплату стоимости земельного участка — вполне законный способ ее купли-продажи, поэтому использоваться он может в любых случаях, если на это имеется согласие сторон.

Чаще всего такой вариант применяется, когда у покупателя нет всей суммы на оплату земли, но приобрести ее он хочет. В этом случае он может купить землю сразу, не дожидаясь, когда будет накоплена нужная сумма, т.е. взять ее в своеобразный «кредит», который не предполагает начисления процентов на сумму платежа .

Продавцу данный вариант может быть выгоден, если спрос на землю небольшой и найти покупателей на нее сложно (например, из-за высокой цены). Предоставление же возможности рассрочки позволит найти новых покупателей, способных рассчитаться за недвижимость в несколько платежей.

Отличия от обычного договора

Существенными условиями договора являются, как и в общих случаях, предмет сделки и цена на него. В качестве предмета при этом выступает продаваемый земельный участок.

Цена указывается в натуральной или денежной форме (причем в последнем случае валютой может быть только национальная денежная единица).

Наиболее существенной отличительной чертой сделки является тот факт, что стоимость участка выплачивается не сразу, а по частям, что обязательно указывается в договоре.

При этом стороны могут установить такой момент перехода прав собственности за него:

• с момента вступления договора в силу (то есть сразу после его государственной регистрации);
• после оплаты определенной части стоимости земли;
• после внесения всей суммы за недвижимость.

Наибольшей популярностью пользуется первый способ. Однако он является более рискованным для продавца, поскольку права собственности на участок он передает, а деньги за него не получает. Поэтому в данном случае для перестраховки участок обременяется залогом — в случае невыполнения покупателем своих обязательств права собственности на землю возвращаются к продавцу.

В этом случае с формальной точки зрения данная сделка имеет признаки двух независимых договоров:

• купли-продажи — при условии оплаты полной стоимости земли права собственности на нее переходят к покупателю;
• займа — земля выступает своеобразным залогом в сделке и обеспечивает выполнение покупателем его обязательств по оплате.

При заключении подобного вида договора также часто применяется предварительный платеж, который вносится на этапе подписания сделки (но до момента его регистрации в Росреестре).

При этом возможны два варианта:

1. Внесение авансового платежа, или предоплаты (то есть части денег в счет будущей оплаты). В этом случае при расторжении сделки продавец возвращает покупателю данные средства.
2. Внесение задатка. При этом также вносится предоплата, однако порядок ее возврата несколько другой:
   • в случае вины покупателя деньги остаются у продавца;
   • при наличии вины со стороны продавца он возвращает покупатель 200% от величины задатка.

Последним способ является наиболее надежным, однако эти условия будут действовать только при условии подписания между сторонами специального соглашения о задатке.

Структура и содержание

Форма данного документа типовая и мало чем отличается от стандартного договора купли-продажи. Различия существуют только в содержании некоторых отдельных его положений. Примерная структура договора выглядит следующим образом:

Название документа

Здесь указывается как название сделки (то есть купля-продажа), так и условие о рассрочке. Примером названия может быть: «Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа». Ниже также указывается место (город, область) и дата заключения сделки.

Реквизиты сторон

В этом разделе указывается, кто выступает покупателем, а кто продавцом, и вносятся их данные:

• фамилия, имя и отчество;
• серия и номер паспорта;
• место и дата выдачи паспорта;
• адрес регистрации;
• дата рождения.

Кроме этого, может быть указана и контактная информация: адрес фактического проживания (если он отличается от прописки), номер телефона, адрес электронной почты и т. п.

Предмет договора

Им выступает конкретный земельный участок, который продается. Необходимо указать такие его характеристики:

• кадастровый номер;
• площадь;
• адрес;
• границы участка.

Кроме данных характеристик, при помощи которых можно идентифицировать земельный участок, также нужно указать и факт наличия прав собственности на него с подтверждающим это документом. Например, это может быть свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, мены, дарения и т. п.

Порядок оплаты

Это наиболее важная часть договора, которая и отображает его основные особенности. В этой части необходимо обязательно прописать, что участок продается с рассрочкой платежа, а также указать:

• период, на который она предоставляется;
• общую стоимость участка;
• периодичность внесения платежа;
• способ оплаты (наличными, безналичным расчетом, в виде товара или продукции и т. п.).

Обычно в договорах такого типа составляется график платежей, в котором четко прописывается, когда именно необходимо вносить платежи и в каком размере.

Такой график подписывается сторонами и обязательно прикладывается к договору.

Обременения

В этом разделе продавец должен либо указать, какие есть обременения на участке, либо отметить их отсутствие. В сделке купли-продажи чаще всего требуется, чтобы никаких обременений на земле не было, что и заносится в договор.

Под отсутствием обременений понимается такая ситуация, когда участок не продан другим лицам, не подарен, не находится под арестом или залогом и на него не могут претендовать третьи лица. В случае нарушения этого требования покупатель может потребовать возврата средств за участок и признания сделки недействительной.

Права и обязанности сторон

На продавца и покупателя распространяются все права и обязанности, прописанные в законодательстве. Также стороны могут определить их самостоятельно и по своему усмотрению — главное, чтобы они также не противоречили положениям нормативно-правовых актов.

Заключительные положения

Здесь обычно указывается, подлежит ли договор нотариальному удостоверению, как решаются возможные споры, а также момент вступления документа в силу (после регистрации в Росреестре).

В конце стороны ставят свои подписи, подтверждая согласие с приведенными в документе условиями. Кроме приведенных выше пунктов, в договор могут быть внесены и другие условия, выбранные сторонами. Это связано с тем, что в законодательстве не предусмотрено установленной формы этого документа.

Однако стоит учесть, что предмет договора и цена недвижимости — это его существенные условия, которые не подлежат изменению и обязательно должны присутствовать в документе. В противном случае он будет признан недействительным.

Сегодня купить квартиру в Таиланде не будет проблемой, особенно, если воспользоваться услугами профессиональных риэлторов.

Собираетесь купить участок под ИЖС и построить на нем дом своей мечты? Подробная процедура данной сделки описана здесь.

Как правило, приобретение земли у государства является более выгодной, чем покупка у собственника. Подробности в нашей статье.

Особенности заполнения и последующие действия

Порядок оформления договора с рассрочкой мало чем отличается от ситуации со стандартной сделкой — он составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Обязательным требованием является государственная регистрация сделки в Росреестре, для проведения которой необходимо предоставить такие документы:

• три экземпляра договора;
• копии паспортов сторон;
• правоустанавливающие документы на участок;
• кадастровый план и паспорт;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• график платежей;
• согласие на продажу от супруга или других собственников (если у них есть права на землю);
• акт согласования границ;
• выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие обременений.

После подачи документов они рассматриваются в течение определенного срока (обычно не более месяца), после чего покупатель получает право собственности на участок.

При установлении на землю обременения оно будет снято сразу после уплаты всей его стоимости.

В случае соблюдения сторонами условий сделки купля-продажа земельного участка в рассрочку является хорошим способом передачи прав собственности на недвижимость, удобным для обеих сторон.

Для минимизации рисков как для продавца, так и для покупателя желательно при передаче прав собственности последнему установить на землю обременение (залог). Основанием для снятия этого залога будет полная выплата стоимости недвижимости.