Варианты покупки земли по кадастровой стоимости

Чаще всего покупка земли в нашем государстве происходит по рыночной стоимости. Однако есть в Российской Федерации возможность приобрести землю по кадастровой стоимости.

Что необходимо предпринять для осуществления такой процедуры? И как оформить все документы, чтобы получить землю именно по кадастровой стоимости?

Законодательство

Земельный Кодекс в настоящее время позволяет приобрести земельные участки по стоимости, установленной с помощью кадастровой оценки. Это возможно только в том случае, если приобретение осуществляется у государства в лице его субъектов или у администрации.

Осуществление такого выкупа происходит путём проведения публичных торгов после получения от потенциального покупателя заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка.

Выкупить участок можно для различных целей, но осуществлена процедура может быть только в том случае, если администрация согласна заключить договор. Кроме того, осуществить такое возможно только в том случае, если участок не находится в зоне тех земель, которые подлежат отчуждения.

Как осуществляется процедура покупки земли по кадастровой стоимости?

Покупка земельного участка по кадастровой стоимости выглядит достаточно сложно из-за большого количества документов, которые необходимо будет подготовить для получения согласия на совершение сделки от государственных органов.

Однако в том случае, если решение об осуществлении сделки именно таким способом принято потенциальным покупателем, необходимо будет совершить определенный порядок действий. К ним относятся:

1. Подача предварительного заявления в органы государственной власти субъекта или муниципального образования о согласовании возможности совершения сделки купли-продажи;
2. Подготовка покупателем кадастровых документов для конкретного участка (кадастровый паспорт и выписка из кадастрового плана);
3. Подача повторного заявления на совершение сделки в органы государственной власти или местного самоуправления;
4. Осуществление кадастровой оценки конкретного участка с целью определения его стоимости;
5. Составление договора купли-продажи на конкретный участок с указанием механизма формирования цены путем использования результатов кадастровой оценки;
6. Переоформление права собственности на земельный участок на нового собственника.

Ключевым моментом, который необходимо учитывать при осуществлении процедуры купли-продажи земли по кадастровой стоимости, является проведение оценки участка, так как именно на основе сведений, полученных по ее результатам будет формироваться цена участка.

Что такое кадастровая оценка земли и как она используется при продаже земли по кадастровой стоимости?

Так как именно на основе результатов осуществления кадастровой оценки определяется цена того или иного участка, то необходимо определить, что именно подразумевается под кадастровой оценкой.

Кадастровая оценка земли — это процедура экономического анализа существующих спроса и предложения на существующие конкретные участки в анализируемой на данный момент категории земель.

Такая оценка проводится массовым методом (то есть анализируются сразу все схожие участки, расположенные в конкретном кадастровом районе).

По ее результатам формируется также и информация для налогообложения всех наделов.

При продаже земли по кадастровой стоимости результаты оценки также оказывают свое влияние на формирование цены участка. Так, например, если по результатам кадастровой оценки установлена определенная стоимость участка, то именно такой ее размер будет указан в договоре купли-продажи земли, если по соглашению сторон приобретение будет осуществляться по кадастровой стоимости.

Когда и какие земли можно купить по кадастровой стоимости, а какие и когда — нет?

Запрет на выкуп земель по кадастровой стоимости распространяется на те же земли, на которые распространяется и общий запрет на куплю-продажу земельных участков.

Категории земель, которые выкупить нельзя, зафиксированы в Земельном Кодексе РФ. К ним относятся:

• Земли, находящиеся на территории закрытых муниципальных образований;
• Земельные участки, принадлежащие к природоохранным зонам (например, находящиеся возле водоемов или на территориях заповедников, природных парков и т.д.);
• Земли, находящиеся в зоне отчуждения крупных дорожных и инженерных сетей и т.д.

Еще одним фактором, делающим невозможным выкуп земли по кадастровой стоимости, является отсутствие присвоенного кадастрового номера конкретному участку. Этот факт может говорить только о том, что конкретный участок на кадастровом учете не состоит.

Что касается того, какие земли могут быть выкуплены по кадастровой стоимости, то это все земли, принадлежащие населенным пунктам и официально поставленные на кадастровый учет. Обусловлено это тем, что осуществить выкуп по такой стоимости можно только у государства.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения мало чем отличается от типового договора аренды земли.

Ищите форму дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка? Его можно скачать здесь.

Какие документы потребуются для аренды земли? Полный перечень есть в нашей статье.

Для каких целей можно выкупить землю по кадастровой стоимости?

Выкуп земельных участков по кадастровой стоимости осуществляется только у государства и муниципальных органов власти. Именно это выступает определяющим фактором при формировании того перечня целей, для осуществления которых можно выкупить землю по кадастровой стоимости.

Так, согласно Земельному Кодексу, землю по кадастровой стоимости можно выкупить для:

• Осуществления индивидуального жилищного строительства;
• Ведения личного подсобного хозяйства;
• Организации сельскохозяйственного производства;
• Создания фермерского (крестьянского) хозяйства;
• Дачного строительства.

Этот перечень земель, однако, может быть расширен в том случае, если потенциальный покупатель сможет предложить максимально интересный вариант для продавца с использованием конкретного земельного участка.

Однако, в коммерческих целях приобретение земли по кадастровой стоимости запрещено на государственном уровне.

Какие сложности могут возникнуть при оформлении?

В том случае, если договор купли-продажи земли по кадастровой стоимости все же заключается, могут возникнуть определенные сложности в достижении такой цели.

Какие именно трудности могут возникнуть?

• Несправедливая оценка земельного участка, в результате чего стоимость участка определена неверно (в этом случае по результатам переоценки земель будет происходить переоформление договора купли-продажи с указанием новой цены участка);
• Отсутствие кадастрового номера у участка, что свидетельствует об отсутствии кадастровой регистрации участка (в том случае, если такое произошло, необходимо сначала участок поставить на кадастровый учет, а затем уже завершать договор);
• Выявление нецелевого использования земельного участка, приобретенного по кадастровой стоимости (в этом случае договор купли-продажи расторгается);
• Формирование запрета на осуществление купли-продажи земельного участка (например, в том случае, если зона отчуждения для инженерных сетей была расширена уже после того, как начал готовиться договор купли-продажи участка).

Перечень указанных трудностей не является полным, так как в каждой конкретной ситуации могут возникнуть новые. Однако, все они могут быть разрешены путем либо заключения дополнительного соглашения к существующему уже договору купли-продажи (если выявлены они были уже после заключения такого договора), либо путем внесения изменений в договор на этапе согласования его положений.

Покупка земли по кадастровой стоимости — очень выгодное вложение средств, так как эта сумма часто бывает гораздо меньше, чем рыночная. Однако, для того, чтобы договор заключить именно по такой цене, необходимо очень тщательно подготовиться и соблюсти все требования действующего законодательства.