Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком: как оформить

Такой договор подписывают, когда о сделке уже договорились, но выйти на неё сразу нельзя: банк ещё не одобрил кредит, продавец дооформляет документы, дом достраивается. От того, как в нём записаны предмет, срок и внесённые деньги, зависит, удастся ли заставить вторую сторону выполнить обещание.

Что такое предварительный договор и когда он нужен

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, которые уже согласовали (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Собственность по нему не переходит: это обещание продать и купить, а не сама купля-продажа дома с участком.

Дом и участок в таком договоре идут парой. Здание и земля под ним, принадлежащие одному лицу, отчуждаются вместе (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), а к покупателю дома одновременно переходят права на занятый им участок (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Если и дом, и участок в собственности продавца, договор только на дом заключить нельзя. Если участок у продавца в аренде, покупатель дома получает право пользоваться землёй на тех же условиях (п. 1 ст. 35 ЗК РФ): запишите в договоре, на каком праве земля.

Форма: письменная обязательна, регистрация не нужна, нотариус — в двух случаях

Предварительный договор заключают в той же форме, что и основной, иначе он ничтожен (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Договор продажи недвижимости — это один письменный документ, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Составить договор можно без риелтора: закон посредника не требует. Пример структуры: предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка (файл Word). Он составлен по старым правилам: вместо свидетельств о регистрации права указывайте выписки из ЕГРН, сумму называйте задатком.

Что обязательно указать в договоре

Договор должен позволять установить предмет основной сделки и те её условия, о которых одна из сторон просит договориться заранее (п. 3 ст. 429 ГК РФ). На практике:

1. Стороны: фамилии, паспортные данные, адреса.
2. Дом: кадастровый номер, адрес, площадь, назначение — по выписке из ЕГРН.
3. Участок: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешённого использования.
4. Цена. Без письменно согласованной цены договор продажи недвижимости считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ), поэтому зафиксируйте её сразу.
5. Срок, до которого стороны подпишут основной договор.
6. Порядок расчётов: что вносится сейчас и как названа эта сумма, что и как платится при основной сделке.
7. Обязанности до сделки: что продавец должен дооформить, а покупатель получить.

Если дом ещё не построен

Опишите участок по ЕГРН, а дом — по проекту: площадь, этажность, материал стен, степень готовности на дату сделки. Запишите, к какой дате продавец зарегистрирует дом: зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ) получится, только когда дом стоит на учёте и право продавца записано в ЕГРН.

Срок: что будет, если срок не указан, и как его не потерять

Срок основной сделки стороны пишут в договоре сами. Если срока нет, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Предельного срока эта статья не называет: договор на несколько лет не запрещён.

Указывайте срок календарной датой или периодом. Формулировка «после получения документов» срока не задаёт.

Поэтому до истечения срока отправьте второй стороне письменное предложение подписать основной договор — заказным письмом с описью вложения.

Задаток, аванс или обеспечительный платёж

Соглашение о задатке должно быть письменным при любой сумме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Если из текста неясно, задаток это или нет, сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Пишите прямо: «сумма является задатком».

До основной сделки вносите задаток или небольшой аванс, а не всю цену. Если покупатель обязан до основного договора заплатить цену или существенную её часть, суд считает такой договор куплей-продажей с предварительной оплатой, и правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются (п. 23 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).

Если одна сторона уклоняется от основной сделки

1. До окончания срока направьте предложение заключить основной договор и сохраните доказательства отказа или неявки на сделку.
2. Подайте в суд иск о понуждении к заключению основного договора. На это есть шесть месяцев с момента, когда обязательство заключить договор не исполнено (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
3. Заявите в том же иске убытки: уклоняющаяся сторона обязана их возместить (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Если суд удовлетворит иск, договор считается заключённым на условиях, указанных в решении, с момента его вступления в силу; задаток идёт в счёт цены. Второй путь — не добиваться сделки, а взыскать с продавца двойную сумму задатка. Убытки возмещаются сверх неё, но с зачётом суммы задатка, если в договоре не записано иное (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Предварительный договор при ипотеке

Закон не обязывает заключать предварительный договор для получения кредита: какие документы по объекту нужны, определяет сам банк.

• в залог банку дом пойдёт только вместе с участком, по одному договору (ст. 69 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»);
• залог возникает с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (п. 1 ст. 77 Закона № 102-ФЗ), а не с подписания предварительного договора;
• запишите, что происходит с задатком, если банк откажет в кредите или не одобрит объект.

Проверка продавца и документов перед подписанием

До передачи денег запросите свежую выписку из ЕГРН на дом и на участок. Собственник в обеих выписках должен совпадать с тем, кто подписывает договор, а записей об аресте и залоге быть не должно. Полный перечень бумаг — в статье о документах для покупки земельного участка.

Продавец в браке. Если дом и участок куплены в браке, для сделки нужно нотариально удостоверенное согласие супруга, иначе супруг вправе оспорить её в суде (п. 3 ст. 35 СК РФ). Запишите в договор обязанность продавца представить согласие к основной сделке.

Продавец не оформил документы. Если дом не зарегистрирован или не уточнены границы участка, предварительный договор подписать можно. Перечислите в нём, что и к какой дате продавец обязан оформить.

Продажа по доверенности. Попросите оригинал доверенности и паспорт представителя. В доверенности должны быть прямо названы дом и участок, право подписать предварительный договор и право получать деньги. Нет последнего — платите только собственнику на его счёт. Подробнее — в статье «Покупка земли по доверенности».

Налоговый вычет после покупки

Право на имущественный вычет даёт основная сделка и регистрация права, а не предварительный договор. Вычет положен при покупке жилого дома и участка, на котором он стоит, а также участка под индивидуальное жилищное строительство (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если куплен участок под ИЖС без дома, право на вычет появится только после регистрации права собственности на построенный на нём жилой дом (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Вычета не будет в части, оплаченной за счёт работодателя, материнского капитала или бюджета, а также при покупке у взаимозависимого лица (п. 5 ст. 220 НК РФ). Порядок возврата — в статье про налогообложение при купле-продаже участка.