Ипотека: возможна ли продажа имущества?
Ипотека—это понятие, которое означает форму залога на недвижимое имущество. В настоящее время под ипотекой в России в обиходе обычно подразумевается покупка квартиры (дома, участка земли) за счет средств, выданных каким-либо кредитным учреждением.
Правило собственности оформляется на покупателя-заемщика, но на собственность накладывается обременение от учреждения-кредитора. Таким образом, совершать такие действия, как куплю-продажу или обмен имущества без согласования с кредитором собственник не вправе до полного погашения долга и снятия обременения.
Банки, дающие ипотечный кредит
Ипотечный кредит—одна из самых распространенных банковских услуг, с ним работают большинство банков. Самыми крупными игроками на этом рынке являются:
- Сбербанк (www.sberbank.ru);
- ВТБ24 (www.vtb24.ru);
- Райффайзенбанк (www.raiffeisen.ru);
- Россельхозбанк (www.rshb.ru);
- Газпромбанк (www.gazprombank.ru);
- ВТБ Банк Москвы (www.bm.ru);
- Дельтакредит (www.deltacredit.ru);
- Абсолют Банк (absolutbank.ru);
- Банк Санкт-Петербург (www.bspb.ru);
- Возрождение (www.vbank.ru).
Топ-10 банков, выдающих ипотеку в России, сформирован на основе объема выданных ипотечных кредитов.
АИЖК
Кроме того, на ипотечном рынке России присутствует еще такая организация, как АИЖК. Это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное правительством Российской Федерации еще в 1997 году.
Суть его работы состоит в следующем: поскольку капитал банков формируется за счет средств его вкладчиков, а вклады, как правило, краткосрочные, то этим кредитным учреждениям просто негде взять денег для выдачи долгосрочных кредитов, к которым относится и ипотечные.
При этом вся ответственность за выполнение заемщиком своих обязательств остается в компетенции банка, они отчитываются за нее в АИЖК. Эта организация привлекает средства за счет выпуска ценных бумаг, обладающих высокой ликвидностью.
Деньги заемщика за пользование кредитом также поступают в АИЖК, банк зарабатывает либо на разнице в базовых ставках, либо путем взимания комиссии с заемщиков.
АИЖК избавлено от хлопот работы с частными лицами, связанной с проверкой их платежеспособности, оформлением документов на недвижимость и так далее.
В случае невозврата заемщиком кредитных средств банк также принимает на себя все риски.
Продажа ипотечной квартиры: мнение банков
Понятно, что в силу разных причин возникают ситуации, при которых заемщик теряет возможность обслуживать свои ипотечный кредит. Если этот случай не относится к страховым (тогда сумму долга или ее часть за заемщика банку выплачивает страховое агентство, а квартира остается в собственности заемщика), то рано или поздно встает вопрос о реализации жилья, находящегося в ипотеке, с тем чтобы погасить свои обязательства перед банком.
В целом банки относятся к такому повороту событий достаточно лояльно: ведь они, в свою очередь, несут обязательства перед АИЖК, и просроченный кредит им крайне невыгоден.
Но в любом случае с банком, выдавшим ипотеку, договориться вполне реально.
Квартира в ипотеке—продается ли?
Итак, ипотечная квартира подлежит реализации по предварительной договоренности с банком. Основания для ее продажи могут быть самые разные:
- невозможность выплачивать кредит заемщиком;
- желание заемщика улучшить свои жилищные условия;
- желание заемщика поменять квартиру.
Если говорить о первом случае, то действия при его наступлении в целом понятны: заемщик договаривается с банком, находит покупателя, собирает необходимый пакет документов, после чего ипотечный кредит вместе со всеми пенями и штрафами, если таковые начислены, погашается, а квартира переходит новому собственнику. Схемы тут могут быть разными, погасить долг перед банком может как продавец после продажи, так и покупатель до завершения сделки.
Однако если квартира достаточно ликвидна, то покупатели обычно идут на это неудобство. Таким образом, с выгодой остаются все: покупатель получает желанную квартиру, заемщик избавляется от долга, а банк—от проблемного кредита.
Второй вариант продажи, как правило, возникает у добросовестного заемщика, который уже выплатил большую часть ипотечного кредита.
Если его платежеспособность позволяет, он вполне может поменять имеющееся жилье на лучшее: к примеру, двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. Для этого заемщик обращается в банк и предоставляет необходимый пакет документов как на себя, так и на выбранную квартиру.
По сути получается, что он обращается за новым ипотечным кредитом, на другой объект недвижимости. После одобрения банком старая квартира реализуется, а новая приобретается.
Разница в цене компенсируется за счет нового ипотечного кредита. Таким образом банк получает как бы нового заемщика, добросовестность которого уже проверена, клиент банка—более просторную квартиру, а покупатель, участвующий в цепочке—квартиру без ипотечного обременения.
Третья из перечисленных ситуаций может возникнуть, к примеру, при переезде в другой населенный пункт. Если у заемщика возникла такая потребность, то он может обратиться в банк с предложением поменять предмет залога. То есть ипотечный кредит у него останется, но он будет на другой объект недвижимости. Необходимое условие для этого—присутствие банка в том регионе, куда планирует переехать заемщик. Если это условия соблюдено, то банк, как правило, дает разрешение на такую операцию. После чего заемщик продает квартиру в одном городе, покупает равнозначную в другом и оформляет в залог по ипотеке уже ее.
Впрочем, ставки могут и снижаться, здесь нужно рассматривать каждый конкретный случай. Банк же в любом случае внакладе не останется, с его стороны подобные процедуры хорошо отработаны, поэтому он истребует с заемщика все необходимые документы, защищающие свои права.
Продать без разрешения банка
Итак, часть способов продать квартиру в ипотеке мы уже рассмотрели. Но часто возникает вопрос: а можно ли продать такую квартиру, не получая разрешения банка?
В принципе, это возможно, но любой из законных способов все равно потребует погашения ипотечного долга.
К примеру, платежеспособность заемщика позволяет оформить еще один кредит в том же финансовом учреждении или любом другом. Тогда сумма, необходимая для покрытия ипотеки, берется как потребительский кредит, ипотека гасится, и квартиру спокойно можно продавать.
Другой способ—это найти покупателя на квартиру, который согласится дать под расписку средства, необходимые для погашения ипотеки.
Как видно, обмануть банк все равно не получится, и ипотеку придется погасить в полном объеме, иначе невозможно зарегистрировать сделку купли-продажи. Однако отсутствие необходимости получения разрешения на сделку у банка существенно экономит время и средства на сбор необходимых для этого документов.
Как получить декретные если не работаешь — полная инструкция в нашем материале поможет вам. Расчет вашего больничного — непростая процедура. Как это правильно сделать, вы узнаете в материале по ссылке.
Вы хотите чтобы ваш больничный был оплачен, хотя вы уже не работаете? Читайте нужную вам статью.
Еще один способ с участием банка
Помимо описанных выше способов, когда ипотечная квартира продается с разрешения банка, существует еще один.
Это рефинансирование ипотечного кредита. Этот способ доступен только добросовестным заемщикам, не допускавшим просрочек платежей. Для его реализации необходимо найти банк, в котором существует программа рефинансирования. Часто случается, что выгоднее «перенести» свою ипотеку в другой банк и сэкономить на более низких ставках, применяемых к ипотеке.
Если такой вариант находится, то заемщик получает разрешение в своем банке, запрашивает у него полные сведения о своем долге и условиях его погашения, после чего заключает договор рефинансирования с новым банком.
Этот последний погашает долг заемщика перед предыдущим учреждением, и с этого момент ежемесячные платежи по ипотеке вносятся уже на счет банка, рефинансировавшего кредит. Залог на жилье переходит к нему же.
Таким образом можно сделать вывод, что ипотека на квартиру—это не приговор, и она вполне может быть реализована на рынке. Способ, которым это лучше сделать, зависит от того, с какой целью требуется продажа квартиры и чего планируется достигнуть в результате сделки: избавиться от долга, улучшить свои жилищные условия, переехать в другой регион и так далее.
