Как прикинуть стоимость квартиры – без эмоций и на основании объективных данных. Памятка тем, кто продает жилье
Не все, кто продает квартиру, хочет или имеет возможность тратиться на риэлторов – которые как раз и помогают оценить недвижимость. Можно рассчитать стоимость квартиры самостоятельно. Для этого сначала откройте Циан или подобный сайт и посмотрите предложения в вашем районе, чтобы примерно понимать диапазон цен.
Дальше начинают играть роль личные факторы. Какие нюансы прямо влияют на итоговую сумму и их обязательно нужно учитывать, чтобы не продешевить и не переоценить?
🏠 Что имеет значение при расчете стоимости квартиры для продажи
[wn_grid id="57665"]Месторасположение
Конечно, сам по себе немаловажен район – в любом городе есть места, где все жилье стоит традиционно дороже. Тихие, зеленые районы или же расположенные ближе к центру всегда прибавят к стоимости – в отличие от отдаленных или промышленных районов.
Вместе с этим дополнительно на стоимость – и очень сильно – влияют два фактора: транспортная доступность и инфраструктура. Далеко ли от метро? Где расположены остановки общественного транспорта (и насколько часто этот транспорт ходит)?
Под инфраструктурой понимается наличие в шаговой доступности всего необходимого для жизни: магазинов, школ, детсадов, поликлиник, объектов соцкультбыта. Если инфраструктуры нет или ее недостаточно (например, мало садиков и туда громадные очереди), это сразу сужает круг потенциальных покупателей.
Тип и характеристики дома
Важна как дата постройки, так и наличие капитального ремонта, хорошо работающих общедомовых коммуникаций. Традиционно недорогими квартирами считаются «хрущевки» – из-за отсутствия лифта и мусоропровода, тесных квартир и балконов. Среди старого жилого фонда престижными считаются «сталинки» – из-за удачной планировки и общего высокого качества строительства.
В совсем старых домах покупатели могут поинтересоваться типом перекрытий. Наиболее надежными считаются железобетонные, а вот деревянные или смешанные популярностью не пользуются.
Этажность
Первый этаж может снизить цену квартиры сразу до 10% по сравнению с аналогичной жилплощадью, расположенной выше. Это объясняется:
- опасностью – из подвала могут проникнуть крысы или тараканы, приходится ставить решетки на окна;
- неудобством – каждый раз слышно, как хлопают подъездной дверью, во многих квартирах на первом этаже нет балкона.
То же касается и квартир на втором этаже, если первый этаж отдан под нежилые коммерческие помещения.
Последний этаж снижает цену только в совсем старых домах типа «хрущевок», где есть риск протекания крыши. В остальных случаях между квартирой на последнем этаже и крышей расположены технические помещения.
[niceseo_opros]Планировка
Квартира с изолированными комнатами всегда будет дороже, чем аналогичная смежного или смежно-изолированного типа.
Повысит цену наличие лоджии или второго балкона, кладовки или гардеробной, раздельного санузла, а также наличие второго санузла. Смежный санузел, если речь не идет про однушку, сбивает цену.
Если в квартире неудачная планировка, перед продажей стоит узнать, какие стены несущие. И потом предложить покупателям идею, как можно переделать планировку, если в остальном объект их устраивает – например, реально ли объединить кухню с гостиной по европейскому типу. Особенно это касается «убитых» квартир, идущих под ремонт.
Состояние квартиры
Здесь все просто – чем лучше и свежее ремонт, тем выше цена. Если вы решили специально сделать ремонт перед продажей, то не стоит вкладывать в него кучу денег или делать слишком индивидуальным.
Лучшее решение – спокойный ремонт в классическом стиле, добротный, но не стоимостью в половину квартиры. И поменьше личной «вкусовщины» – если какие-то смелые стилевые решения нравятся вам, не факт, что они понравятся покупателям.
Документы на квартиру
Полный пакет юридически чистых документов – это норма и на повышение цены никак не влияет. Но могут быть моменты, за которые покупатели попросят скидку.
Например, если собственник недавно вступил в наследство, есть риск объявления других наследников. Или если квартира до этого перепродавалась несколько раз за короткий срок – так обычно маскируют мошеннические схемы. Сильно снижает цену планировка, которую нельзя узаконить – многие покупатели при этом просто отсеются. Если будет альтернативный вариант, кто-то предпочтет не связываться с несовершеннолетними или пожилыми собственниками.
[wn_grid id="57492"]Общая ситуация на рынке
Здесь нужно ориентироваться на общую тенденцию рынка, который живет волнообразно – цены на недвижимость то резко возрастают, то так же резко падают.
Если в вашем районе похожее жилье находится в одном ценовом диапазоне, то подумайте, прежде чем ставить стоимость сильно выше по рынку. Учтите, что многие порталы по купле-продаже жилья позволяют отследить историю продажи квартир в конкретном доме. Покупателю ничего не стоит проверить, выставлялась ли эта квартира ранее, как менялась цена на жилье в вашем доме, какие предложения у «конкурентов» и сколько висели их объявления.
Неразумно выставлять квартиру по сильно завышенной цене – это отпугнет клиентов.
✨ Резюме
Чтобы понять, какова стоимость квартиры при продаже, так, чтобы не прогадать и не переоценить, рекомендуется узнать среднюю цену по району, задав поиск на сайтах по продаже недвижимости.
Когда средняя цена понятна, прикиньте стоимость, исходя из дополнительных факторов: транспортной доступности и инфраструктуры, года постройки и общего состояния дома, планировки квартиры и отсутствия «отягчающих» обстоятельств – таких, как недавно оформленное наследство, пожилые или несовершеннолетние собственники, частые перепродажи в прошлом.
