ZakonGuru
Назад

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека. 4 способа свести риски к минимуму

Опубликовано: 06.08.2021
Время на чтение: 4 мин
0
2500

При покупке квартиры покупатели обращают внимание не только на документы, цену, юридическую чистоту и общее состояние жилплощади, но и на личность продавца. Традиционно проблемными являются сделки с участием несовершеннолетних, с привлечением маткапитала и т. д. Отдельно стоит отметить вариант, когда продавец квартиры – очень пожилой человек. Что нужно знать, чтобы не попасть впросак?

🔥 Основные риски покупки квартиры у пожилого продавца

Продавец не отдает отчет в своих действиях.

При этом формально человек может быть не лишен дееспособности, но такие сделки все равно оспариваются через суд

Обман или принуждение к совершению сделки.

Суд признает недействительной сделку, которая была совершена под влиянием насилия, обмана, угроз или иных неблагоприятных обстоятельств, а также являлась кабальной

Продавец заблуждается (не понял условия сделки).

Это называется существенным заблуждением – когда лицо не совершило бы сделку, если бы понимало истинное положение вещей

Скачать памятку

Продавец не отдает отчет в своих действиях

Старики могут не понимать, что вообще происходит, и не отдавать отчета в том, что именно и зачем подписывают. При этом формально человек может быть дееспособным. Нюанс заключается в том, что по общему правилу все граждане автоматически приобретают дееспособность в 18 лет. Но вот лишить дееспособности может только суд – и для этого нужны веские основания, например, тяжелая болезнь. В таком случае человеку назначается опекун, который начинает действовать от лица и в интересах подопечного.

Соответственно, пожилой человек может быть болен и не понимать своих действий – к примеру, страдать психическим расстройством, перенести тяжелую операцию и т. д. Но при этом все еще являться дееспособным, поскольку решения суда о лишении дееспособности не было. Если в дальнейшем продавец или его представители докажут, что на время подписания договора купли-продажи человек не отдавал отчет своим действиям, сделка будет оспорена через суд, согласно ст. 177 Гражданского кодекса (ГК) РФ.

Обман или принуждение к совершению сделки

Согласно ст. 179 ГК РФ, любая сделка может быть признана судом недействительной, если совершена под влиянием насилия, обмана, угроз или иных неблагоприятных обстоятельств. Также недействительной может быть признана сделка, которая является кабальной – то есть заключенная на крайне невыгодных для потерпевшего условиях в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами.

Яркий пример – когда мошенники выкупают за бесценок квартиру у старика, которому срочно требуются деньги на лечение.

Иногда покупатель может быть добросовестным. В этом случае должны насторожить посторонние люди, не являющиеся близкими родственниками, сопровождающие пожилого человека на сделке и чрезмерно опекающие его. Возможно, это тоже мошенники, которые после продажи планируют завладеть вырученными деньгами.

Продавец заблуждается (не понял условия сделки)

Это существенное заблуждение, согласно ст. 178 ГК РФ. Это означает, что потерпевший (в нашем случае – пожилой продавец) находился в заблуждении, которое было таково, что человек не совершил бы сделку, если бы знал о реальном положении дел.

Существенным может быть заблуждение относительно предмета сделки, природы сделки или в отношении лица, связанного со сделкой. К примеру, человек не понял условия купли-продажи и не думал, что по итогу лишится единственного жилья.

Вам случалось покупать квартиру у пожилого продавца?
Да – все прошло нормальноДа – и были проблемыНет, не случалосьНе задумывался(лась) над тем, что возраст продавца имеет какое-то значение

🤷 Что это значит для покупателя

Будем считать, что покупатель – не мошенник и действует добросовестно (на практике так чаще всего и бывает). К сожалению, если продавец решит через суд оспорить сделку, добросовестность покупателя не будет иметь значения.

Оспорить сделку может как сам пожилой продавец (в том числе по наущению мошенников), так и его наследники, которые могли бы претендовать на проданную жилплощадь.

В идеале при оспаривании сделки договор купли-продажи признается недействительным, и стороны должны вернуть друг другу изначальное имущество: продавец возвращает деньги, а покупатель – квартиру. Проблема в том, что получить с продавца деньги может быть сложно или даже нереально – они уже потрачены или присвоены мошенниками, а доходов у старика нет.

Живу в квартире много лет – может ли она стать моей. Разбираем судебную практику и нормы Гражданского кодекса
Читать
Как правильно купить ребенку квартиру. 5 нюансов и 1 важный вопрос, которые нужно учесть родителям
Подробнее
Покупка квартиры в лизинг. Как схема работает на практике и чем отличается от ипотеки
Смотреть

✅ Минимизация рисков

Чтобы минимизировать возможные риски, есть несколько вариантов:

  1. Потребовать справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Обратите внимание, что справки не являются гарантией для покупателя. Они лишь говорят о том, что продавец не состоит на учете в обоих диспансерах и официально не страдает психическими заболеваниями. Но при оспаривании суд будет интересовать состояние продавца на момент заключения сделки – в этот конкретный день. А на момент заключения сделки человек может находиться в состоянии опьянения, помутненного сознания и т. д. Поэтому справки из ПНД и НД необходимы, но не нужно полагаться исключительно на них.
  2. Попросить полный пакет документов. Продавец должен предоставить основные документы, связанные с квартирой – выписку из ЕГРН, основание права собственности, выписки из домой книги и с финансово-лицевого счета. Основанием права собственности может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и прочее – это позволит понять, на основании чего продавец получил квартиру. А выписки покажут, кто зарегистрирован в квартире, и когда были выписаны последние жильцы (которые могут быть потенциальными наследниками, например).
  3. Предложить провести нотариальную сделку. Любую сделку, заверенную нотариусом, всегда сложнее оспорить. Это происходит из-за того, что перед подписанием договора нотариус всегда беседует со сторонами, объясняя им их права и обязанности, а также последствия совершенной сделки. Также нотариус официально удостоверяет, что стороны действуют по своей воле, находясь в здравом уме и твердой памяти. Если нотариусу что-то не понравится или насторожит, он не станет удостоверять такую сделку.
  4. Пригласить на сделку врача. Это крайняя мера, которая применяется крайне редко: если по каким-то причинам сделку заключить необходимо, но продавец находится в явной группе риска – больной, пьющий и т. д. То есть, если есть большие сомнения в его адекватности именно на момент заключения сделки. Независимый врач-психиатр приезжает на сделку и прямо на ней проводит освидетельствование. Квалификации специалиста для этого вполне хватит, но стоимость услуг может быть очень высока – до 10 тыс. руб. и даже выше (в зависимости от региона).

✨ Резюме

Запомните, что при покупке квартиры у пожилого человека существует три главных риска:

  1. Продавец не отдает отчет в своих действиях, но при этом может быть формально дееспособным.
  2. Продавца обманывают или принуждают к сделке путем насилия, угроз или иных неблагоприятных обстоятельств.
  3. Продавец заблуждается – не понял условия сделки, которую не стал бы заключать, если бы осознавал реальное положение дел.

Чтобы подстраховать себя, можно:

  1. Потребовать справки из ПНД и НД.
  2. Попросить полный пакет документов на квартиру, чтобы убедиться в ее юридической чистоте.
  3. Предложить провести нотариальную сделку, которую традиционно гораздо сложнее оспорить, нежели обычную.
  4. Пригласить на сделку независимого врача-психиатра, но это совсем крайняя мера.
,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Отправляя данную форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и правилами нашего сайта.

Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85