Реально ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры из-за плохих соседей. Условия, при которых сделку можно признать недействительной

— Купил квартиру. Обнаружил, что соседи оказались проблемными — шумные алкоголики, которые периодически путают день с ночью. Можно на этом основании расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги?

💁‍♀️ Как расторгается договор

Расторжение договора купли-продажи может быть осуществлено так:

1. Один участник сделки предлагает её расторгнуть.
2. Другой участник может согласиться. В этом случае расторжение происходит по соглашению сторон.
3. Если другой участник отказывается от расторжения либо не даёт ответа в срок, указанный в предложении, в срок, определённый договором или законом либо же при отсутствии таковых — в течение 30 дней первая сторона может обратиться в суд.

Дальше кратко для понимания — когда можно признать сделку недействительной или требовать ее расторжения.

✋ Условия, при которых можно требовать признания сделки недействительной или её расторжения

На основании ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ требовать расторжения договора можно в определённых случаях:

1. При серьёзном нарушении условий одним из его участников.
2. При существенном изменении обстоятельств.
3. В других случаях, установленных законодательно или закреплённых в условиях договора.

Серьёзным считается нарушение условий одной стороной, повлёкшее для другого участника сделки такой ущерб, при котором он лишён того, на что рассчитывал и ради чего заключал договор.

Требовать признания сделки недействительной можно, если она ничтожна (оформлена незаконно) или оспорима. В вопросе нашего подписчика не указано, что сделка оформлена с нарушением законодательства — скорее всего, всё было сделано правильно, то есть трактовать заключённый договор, как ничтожный и, соответственно, недействительный, точно не получится.

Оспоримая сделка в соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ может признаться недействительной, если нарушает законные права и интересы либо влечёт за собой неблагоприятные последствия для лица, оспаривающего сделку.

[niceseo_opros]

🙍‍♂️ Могут ли асоциальные соседи быть реальной причиной для расторжения договора или признания его недействительным

Для того чтобы разобраться в ситуации, следует дать ответы на три вопроса:

1. Имеется ли в договоре информация, что, если соседи будут шуметь, сделка будет расторгнута? Практически 100% — нет. Поэтому случаи, законодательно предусмотренные, как повод для аннулирования сделки, отпадают.
2. Что было объектом заключения договора: продаваемая недвижимость или мирные соседи? Конечно же, недвижимость. К тому же покупатель не только согласился на предложенные продавцом условия, но и вселился в купленное жильё — значит, договор исполнен.
3. Как можно оценить причинённый ущерб, лишающий покупателя того, на что он рассчитывал при заключении договора? Шум из-за стены в нашем случае не считается ущербом, потом что не лишает покупателя того, что тот приобретал по договору — недвижимость.

Существенное изменение обстоятельств подразумевает, что если стороны могли предвидеть их возникновение, договор не был бы заключён — или был бы заключён совсем на других условиях.

То есть покупателю недвижимости предстоит доказать в суде, что до заключения договора никаких проблем с соседями не было и они появились только после въезда нового собственника в купленное жильё.

При таком раскладе вполне вероятно, что ответчик (продавец) предоставит суду убедительные доказательства (к примеру, показания других соседей о том, что шум исходит из квартиры давно и постоянно, или постановление о периодических вызовах полиции для усмирения асоциальных личностей, проживающих по соседству), поэтому суд вынесет отрицательное решение по иску.

Если рассматривать данную сделку, как недействительную, из-за того, что прежние жильцы не предупредили нового собственника о периодическом или постоянном шуме из-за стены и тем самым обманули его, то в данном случае это неприменимо. Предмет договора — квартира, продавец сообщил всю необходимую информацию о продаваемом объекте, покупателя недвижимость устроила, и он её приобрёл. Соседи не являются частью квартиры, и продавец не должен был что-либо говорить о них.

[wn_grid id="57492"]

✨ Вывод

Исходя из вышеперечисленного, можно утверждать, что аннулировать договор купли-продажи из-за шумных соседей невозможно за исключением ситуации, когда в договоре прописана возможность аннулирования из-за неадекватных или шумных жильцов по соседству.

Минимум, что можно сделать — попытаться договориться с соседями или обратиться к участковому.

Таким образом:

1. Расторжение договора при отказе одной из сторон возможно только в судебном порядке.
2. Договор может быть расторгнут при серьёзном нарушении условий одной из сторон — проблемные соседи не являются таковой причиной.
3. Исходящий от соседей шум не является существенным изменением обстоятельств — по этой причине сделка так же не может быть аннулирована.
4. Если договор купли-продажи оформлен в соответствии с законом и исполнен, признание сделки недействительной недопустимо.
5. Процедура расторжения сделки и признание её недействительной из-за проблемных соседей в описанной нашим подписчиком ситуации невозможна.