Что можно и что нельзя делать в муниципальной квартире. Памятка жильцам
Муниципальные квартиры предоставляются гражданам по договору социального найма и не принадлежат своим жильцам. Следовательно, права проживающих в них лиц отличаются от тех прав, что имеют собственники жилья.
💁♂️ Что можно делать жильцам муниципальной квартиры
 | Право постоянного проживания в квартире. Гражданин, с которым был заключён договор социального найма, имеет право пользоваться и квартирой, и общедомовым имуществом. |
 | Право на регистрацию в квартире иных лиц, помимо нанимателя. Жилец муниципальной квартиры имеет право вселять в квартиру и других жильцов (обычно – членов своей семьи). |
 | Право сдачи жилья в поднаём. С согласия наймодателя (то есть муниципальных органов власти) и всех жильцов своей квартиры наниматель имеет право сдать жильё полностью или частично в поднаём другим лицам. |
 | Право на обмен жилыми помещениями. Наниматель муниципальной квартиры с согласия наймодателя и всех жильцов вправе обменять квартиру – но только на другую муниципальную. |
 | Право на приватизацию. Жильцы муниципальной квартиры имеют право бесплатно получить её в собственность. |
 | Право на ремонт и коммунальные услуги. Наниматель имеет право требовать, чтобы наймодатель своевременно проводил капитальный ремонт, участвовал в содержании общедомового имущества и обеспечивал оказание коммунальных услуг. |
Право постоянного проживания в квартире
Суть. Наниматель по договору социального найма может пользоваться предоставленным жильём. Он может как постоянно проживать в квартире или комнате, так и пользоваться общим имуществом дома (лифтами, мусоропроводами, лестницами и т. д.) в той мере, в какой это не нарушает закон и интересы других жильцов, а также наймодателя.
Основание. Ст. 61 Жилищного кодекса (ЖК) РФ.
Право на регистрацию в квартире иных лиц, помимо нанимателя
Суть. Наниматель может поселить в квартиру других лиц. В первую очередь это касается членов его семьи, хотя реального родства закон не требует.
Для вселения необходимо согласие всех уже проживающих в помещении лиц, а также наймодателя. Наймодатель (муниципальный орган власти) вправе запретить такое вселение, если в результате на каждого из жильцов будет приходиться площадь меньше нормы, установленной в регионе.
Единственное исключение, когда ничьего согласия не требуется и норма может не соблюдаться – это вселение несовершеннолетних детей к их родителям.
Основания:
- П. 1 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ.
- Ст. 70 ЖК РФ.
Право сдачи жилья в поднаём
Суть. Наниматель вправе передать часть жилой площади в поднаём. При этом требуется согласие наймодателя, а также всех жильцов (а в случае с коммунальной квартирой – вообще всех, кто в ней проживает). Площадь, сдаваемая в поднаём, должна быть не меньше учётной нормы для региона, а для коммуналок – нормы предоставления.
Основание. Ст. 76 ЖК РФ.
Право на обмен жилыми помещениями
Суть. Жильцы могут проводить обмен своего жилья на другие муниципальные помещения.
Для этого необходимо письменное согласие наймодателя, а также всех лиц, зарегистрированных на этой жилплощади. При обмене, в котором участвуют несовершеннолетние или недееспособные граждане, требуется дополнительное согласие органов опеки. Обмен может происходить как на одно помещение, так и с разделением или, наоборот, объединением – например, двухкомнатная квартира на две комнаты в коммуналке.
Основание. Ст. 72 ЖК РФ.
Право на приватизацию
Суть. Законодательство России предусматривает право каждого, кто проживает по договору соцнайма, приватизировать своё помещение, бесплатно получив его в собственность. В приватизации могут участвовать все граждане, кроме тех, кто таким правом уже воспользовался (единственное исключение – это те, кто первый раз участвовал в приватизации ребёнком, а после получил другое муниципальное помещение).
Приватизация – это право, а не обязанность, поэтому любой из жильцов вправе от неё отказаться, передав свою долю другим членам семьи. Однако отказ тоже считается участием в приватизации.
Основание. Ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Право на ремонт и коммунальные услуги
Суть. Договор соцнайма предусматривает, что наймодатель должен обеспечить:
- своевременный капитальный ремонт жилья;
- надлежащее качество общедомового имущества;
- предоставление коммунальных услуг в полном объёме.
От этого зависит качество условий проживания в муниципальном помещении. Если наймодатель не соблюдает эти условия, то жилец может требовать возмещения убытков, в том числе и через суд.
Основания:
- П. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ.
- Ч. 2 ст. 66 ЖК РФ.
🙅♂️ Что делать нельзя
 | Передача жилья по наследству. Поскольку помещения находятся в собственности муниципалитета, а не гражданина, то его родственники наследовать не могут. |
 | Продажа жилья. Продавать муниципальные жилые помещения жильцы не могут – они им не принадлежат. |
 | Сдача в аренду всей жилплощади. Муниципальное жильё можно сдавать только в поднаём, но не в аренду. |
 | Использование квартиры не по назначению. Жильё предназначено только для проживания, другое использование незаконно. |
Передача жилья по наследству
Поскольку жилец не является собственником, он не может передавать жильё по наследству. После его смерти оно вернётся муниципалитету и будет сдано уже другому человеку. Если же вместе с нанимателем проживал кто-то из членов его семьи, он может стать новым нанимателем – но при этом никакого права собственности на жилплощадь у него не возникнет.
Продажа жилья
Отсутствие права собственности означает и то, что продавать жильё может лишь сам муниципалитет, а не жилец-наниматель. Такая сделка будет незаконной и не пройдёт регистрацию в Росреестре. Сама же попытка продать уже может рассматриваться, как мошенничество.
Сдача в аренду всей жилплощади
Закон разрешает поднаём по договору социального найма, в том числе и всего помещения (если прямо сейчас наниматель временно не проживает). Однако поднаём заключается лишь с гражданами, а сдавать жильё организации (именно с ними заключаются договоры аренды) наниматели не имеют права.
Использование квартиры не по назначению
Согласно ст. 17 ЖК РФ, жилые помещения могут использоваться только для проживания в них людей. Закон разрешает вести в квартире профессиональную или предпринимательскую деятельность – но лишь в тех случаях, когда это не мешает другим жильцам. Категорически запрещено, например, устраивать производство любой продукции, организовывать хостел или мини-гостиницу.
❗ 4 причины, по которым из муниципального жилья могут выселить
Расторгнуть договор соцнайма и выселить жильца из квартиры могут по нескольким причинам:
- просрочка платы за пользование жильём более полугода подряд;
- разрушение или повреждение квартиры самим нанимателем или членами его семьи;
- нарушение интересов соседей, когда им больше невозможно проживать рядом с нарушителем (шум по ночам, скандалы, драки и т. д.);
- использование квартиры не по назначению (размещение в ней офиса, склада, торговой точки и т. д.).
За неуплату нанимателю может быть предоставлено другое жильё – меньшей площади и благоустроенности. Во всех остальных случаях муниципалитет вправе выселить жильцов через суд просто «на улицу».
