Что изменилось в законах о недвижимости с 1 сентября. Управление многоквартирным домом, запрет на микродоли и другие нововведения

С 1 сентября вступают в силу несколько законодательных изменений, касающихся недвижимости. Теперь запрещены микродоли, утвержден новый порядок выбора управляющей компании, значительно упрощено оформление прав на участки и дома, а жильцам смогут сделать перерасчет, если сменился исполнитель коммунальных услуг. Кратко расскажу, что нужно знать и на что теперь придется обращать внимание.

🏠 Что изменится в законах о недвижимости с 1 сентября 2022 года

Новые правила разделения долей (запрет на микродоли)

Суть. С 1 сентября запрещены сделки с долями, площадь которых составляет менее 6 м² от общей площади на одного собственника. Исключением являются сделки в результате принятия наследства, приватизации и в иных ситуациях, когда долю необходимо выделить по закону.

Что это значит на практике?

1. Во-первых, собственник жилого помещения отныне не сможет совершать действия, которые повлекут за собой возникновение долей менее 6 м² на каждого собственника. Даже если вдруг по каким-то невероятным причинам такая сделка осуществится, то будет признана ничтожной. К примеру, «раздробить» квартиру назло другим собственникам не выйдет.
2. Во-вторых, могут возникнуть проблемы у тех, кто на сегодняшний день является законным хозяином такой микродоли – и захочет ею распорядиться. Новые правила разделения долей начинают действовать с 1 сентября, поэтому сделки, совершенные до этой даты, под изменения не подпадают – уже имеющиеся микродоли никто не аннулирует. Но продать микродолю просто так не получится, только законным образом передать ее другому сособственнику.

Данная мера направлена на прекращение практики продажи микродолей для прописки и уменьшение возможности рейдерского захвата недвижимости.

Основание. Федеральный закон от 14.07.2022 №310-ФЗ.

Новые правила ГК РФ о недвижимости и правах на нее

Суть. Вступают в силу новые главы 6.1 и 17.1 Гражданского кодекса (ГК) РФ, посвященные недвижимости и правам на здания, помещения, недостроенные сооружения, земельные участки и машиноместа. Благодаря изменениям, теперь:

• дается определение всем вышеуказанным понятиям и конкретизируются основания по возникновению права собственности на эти объекты;
• определяются правила пользования чужим земельным участком для собственника здания;
• определяется понятие общего имущества собственников машиномест в здании/сооружении и конкретизируются права собственника машиноместа на общее имущество и участок под зданием;
• прописываются основания и порядок прекращения права пользования на бесхозяйственно содержимое помещение.

Основание. Федеральный закон от 21.12.2021 №430-ФЗ.

Новый порядок выбора УК на общем собрании собственников

Суть. С 1 сентября решение о выборе УК (управляющей компании) будет считаться принятым, если «за» проголосовало не менее 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть по факту понадобится 50% + 1 голос.

Ранее для смены УК нужно было, чтобы на общем собрании собственников проголосовало не менее 50% присутствующих, но при этом собрание считалось правомочным, если на нем присутствовала половина собственников, имеющих право голоса. В результате получалось так, что фактически УК могли выбрать четвертью голосов (25% + 1 голос) всех собственников помещений.

Теперь же УК будет выбираться реальным большинством владельцев квартир в доме – и в случае необходимости можно поменять компанию, если она недобросовестно работает.

Основание. Федеральный закон от 11.06.2022 №165-ФЗ.

Изменение в порядке оплаты имущества в многоквартирном доме

Суть. С 1 сентября изменяется порядок, по которому определяется размер платы за ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества многоквартирного дома.

К таким ресурсам можно отнести холодную и горячую воду, используемую для мытья подъездов, электричество на этажах и в лифтах и т. п. Плата за них будет корректироваться по окончании каждого года, а уплаченные по нормативам суммы – сверяться с показаниями общедомовых счетчиков. Если сменится исполнитель коммунальных услуг, то жильцам могут сделать перерасчет.

Основание. Постановление Правительства РФ от 03.02.2022 №92.

Упрощение порядка оформления гражданами прав на участки и дома

Суть. Если человек постоянно проживает в доме, который был построен до 14 мая 1998 года, находится в границах населенного пункта – и на который при этом у человека отсутствует право собственности, то можно бесплатно оформить в собственность государственный или муниципальный земельный участок под домом.

Земля предоставляется бесплатно, без торгов, образование участка может осуществляться на основании схемы расположения. Помимо схемы расположения участка, для оформления прав нужно будет предоставить документы о подключении дома к инженерным коммунальным сетям, о постоянном проживании в данном доме и о техническом учете дома с указанием даты возведения.

Основание. Федеральный закон от 30.12.2021 №478-ФЗ.

Упрощение регистрации прав на объекты для застройщиков

Суть. Процедура регистрации прав на объекты капитального строительства станет для застройщиков более простой. Предполагается, что данная мера поможет улучшить инвестиционный климат в нашей стране и минимизирует административные препоны для застройщиков.

Основание. Федеральный закон от 06.12.2021 №408-ФЗ.

❓ Часто задаваемые вопросы